浅析房地产企业税务管理_开题报告

房地产税收是指直接以房地产为计税依据，或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。房地产税收在经济社会发展过程中扮演着十分重要的角色。世界大部分国家对房地产税收都极为重视。房地产税收不仅保证国家稳定地组织、积累财政收入，为城市建设积累资金，促进土地资源合理配置，调节土地级差收益，合理调节各方面的经济利益。而且还可以加强国家宏观调控，完善经济运行机制，引导社会资金合理流动，调整产业结构，促进房地产经济快速、稳定、健康地发展。

国外现状：国外的房地产行业已有近百年的历史，无论是在房产买卖还是在房产税务上，都有比较健全的法律法规。国外各国对房地产税收的方式都不一样，例如美国早在1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》等，其中房地产《执业法》最严、作用最大。美国的房产税种类比较单一，不出售的情况下只有财产税一种，大部分房产都需要缴纳。在美国房产税主要是由地方政府征收的，是其主要收入来源，联邦政府一般不征收房产税。房产税税率主要是州税率、县或市税率、学区税率之和。1999年美国学者Gaylon.E.Greer在他的书中《Investment Analysis For Real Estate Decisions》通过投资收益角度分析研究了不同类型的房地产开发项目的税务风险问题，主要阐述了关于房地产开发项目中潜在的各种风险以及衡量和评价这些风险对项目的影响程度的方法，并给出了风险评价的方法和具体的实施步骤，从而有效地降低了风险带来的损失。

国内现状：2016年5月1日，营改增试点工作全面推行，试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业和生活服务业。在经历了磨合期的考验后，房地产开发企业如何应对新的挑战，做好风险防范，并切实把握政策红利所带来的机遇，是企业面临的新课题。房地产业具有鲜明的行业特点，产业链长，涉及税种多，涉税金额大，控管难度大，涉税风险高，而且一直是税务机关重点关注的行业，也是国民经济的重要行业。 房地产开发企业同样具有经营周期长，税收负担重，税收文件多，政策口径不确定等特点。随着营改增的全面推开，以及金税三期大数据管控时代的来临，税务风险管理成为房地产开发企业的税务管理重点。而营改增在实施过程中又出现了许多新问题、新情况，进一步加大了房地产企业的涉税风险。营改增前许多房地产开发企业在本环节往往通过虚构业务、虚增成本的方式加大扣除成本。营改增后，税务处理变得更加复杂，房地产、建筑企业均纳入增值税征收范围，再通过这种方式加大扣除成本，不仅面临行政处罚，而且很有可能被追究刑事责任。房地产开发企业必须高度重视营改增后的这一重大变化，通过对政策的深入研究和科学规划，合法的进行税务安排，以实现税负的最优化。

因此，如何有效地降低房地产开发企业的涉税风险，规范房地产开发企业的项目税收管理水平，并充分享受政府所带来的政策红利，是房地产企业需要考虑的重点。

范文提纲

一、土地取得环节

（一）营改增下的差额征收

1.差额征收的含义

2.营改增后允许差额征收的项目

（二）营改增对取得土地成本的影响和应对

1.土地价款差额扣税应满足的条件

2.拆迁补偿费应关注的风险

3.“一次拿地、分次开发”土地价款扣除的税务处理

（三）国有企业改制契税的税务处理

1.国有企业改制免征契税

2.国家作价出资（入股）应缴纳契税

二、开发建设环节

（一）成本构成及可抵扣事项

1.前期工程费

2.基础设施建设费

3.公共配套设施费

4.建筑安装工程费

5.开发间接费

（二）营改增后开发建设环节应关注的税务风险

1.虚开建安发票，加大建安成本

2.虚构甲供材料，加大建安成本

3.虚构绿化苗木，加大开发成本

（三）企业风险诊断自查重点

（四）税务机关风险评估比对重点

三、预售环节

（一）营改增对土地增值税计税依据的影响

（二）营改增对企业所得税计税依据的影响

（三）营改增对印花税的影响

四、竣工销售环节

（一）增值税应关注的重点

1.价外费用

2.免征增值税项目

3.不征增值税项目

（二）完工年度企业所得税税务风险管理

1.完工标准

2.完工产品计税毛利额差异调整

3.计税成本

4.成本费用的扣除

五、项目清算环节

（一）土地增值税清算及税务风险管理

1.土地增值税清算条件

2.土地增值税清算单位

3.应税收入

4.扣除项目金额的分摊原则

5.扣除项目金额的一般规定

6.扣除项目金额的具体规定

（二）企业所得税退税及税务风险管理

六、发票管理环节

（一）房地产开发企业开具发票应注意的事项

1.预收售房款发票开具应注意的事项

2.销售自行开发的房地产项目，发票开具应注意的事项

（二）房地产开发企业取得发票应注意的事项

（三）逾期未认证增值税扣税凭证的处理

1.客观原因及应提交的情况说明

2.申请办理逾期抵扣时应报送的资料

七、会计核算

（一）预收款方式销售自行开发房地产项目的特殊处理

1.预缴增值税的会计核算

2.预缴增值税的纳税申报

（二）一般计税项目特殊业务的会计处理

1.土地价款抵减销售额的会计处理

2.因非正常损失需转出的进项税额的会计处理

3.支付境外设计费扣缴增值税的会计处理

4.土地返还款的会计处理

5.期末会计处理及报表列示

八、税收筹划

（一）树立新型税收筹划思维

（二）收购方式的税收筹划

1.资产收购和股权收购

2.资产收购应关注的两个税收风险点

3.收购方式的选择

（三）争取享受税收优惠政策

参考文献

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