房地产企业的税务筹划研究——以M公司为例_开题报告

一、文献综述

(一)选题背景及意义

1.选题背景

20 世纪 80 年代以来，我国房地产行业发展突飞猛进，逐步成为发展国民经济的基础产业和支柱产业。伴随着我国对房地产企业宏观调控力度的日益的增大，房地产企业自身的发展受到复杂多变的经济环境的制约。房地产企业具有开发周期长和业务复杂多变的特点，行业内竞争愈演愈烈，房地产企业从立项、建设、销售和使用环节涉及了十几个税种，税务成本占房地产企业总成本的比例超过两成。在这种情形下，合理合法的进行税务筹划成为每个房地产企业不得不考虑的重要问题，正因为房地产企业的业务和税种繁多，也为房地产企业进行税务筹划提供了更为广阔的空间，所以房地产企业积极主动的采取应对措施，对其生产经营的各个环节进行税务筹划，不仅能够降低房地产的税务成本，还能提高企业的经济效益，实现企业的长远发展。同时，对于国家来说，房地产企业加强税务筹划有利于减少偷税漏税的发生，能够促进税收体系的完善，房地产企业进行税收筹划还可以降低开发成本，进而可以降低房价，有利于国家实现宏观调控目标。因此，以房地产企业的税收筹划作为研究对象是必要的，不仅现实性强大，而且实用性也特别强，本文也是以此作为出发点来进行选题的。

2.选题意义

税务筹划是财务管理的一部分，财务管理是实现企业价值最大化的手段和途径。房地产企业税务筹划时，不仅需要考虑税后利润，还应充分考虑到税收的各种活动带来的成本，实现整体收益的增加。企业应纳税额的减少未必能够增加企业的利润，或者只能为企业带来短期收益，不利于企业的长远发展。因此企业应该着眼于未来，具有全局长远统筹发展的思想，选择恰当筹划空间，采取合法合理的手段进行税务筹划，实现企业价值最大化。本文以房地产企业税务筹划相关的理论知识为基础，结合M房地产企业的具体案例，对房地产税务相关事宜的实际数据进行了分析，对房地产行业的税务筹划具有一定的实用价值。

（二）国内外研究现状

1.国外研究现状

（1）税务筹划研究现状

早在二十世纪初，国外学者就开始对税务筹划进行研究，企业的税务筹划就得到了社会的关注和法律的认可，并且广泛应用到了社会实践中。W.B.梅格斯博士文档于美国南加州大学，《会计学》是他著作的一部经典书籍，书中提出在一切税务活动发生之前，有规划地事先安排好企业的经营或投资行为，使企业所得税的缴纳尽量的减少，被称为税收筹划。《税收经济学》一书是英国的 S·詹姆士和 C·布若斯共同著作的，提出了“税务筹划”也叫做避税，因为合法性是避税的主要特征。N.J. 雅萨斯威是印度著名的税务专家，他创作的《个人投资与税收筹划》中指出“纳税人通过安排企业的财务活动，通过利用税收优惠政策，获得企业收益最大化”称之为税收筹划。Kenneth J.K.和 A.S.Douglas 通过分别分析企业的财务决策和税务筹划，认为财务决策与税务筹划相关联。Ahmed Riahi Belkaoui 选取了多个典型的国家，论证分析了税收法律政策和税务筹划的关系，认为税收政策和税务筹划是相辅相成的。David认为税务筹划是基于税收政策做出的，还可以对完善税收制度起到促进作用。斯科尔斯和沃尔夫森等人共同著作了《税收与企业战略》，书中提出了企业进行合法有效的税务筹划应当综合考虑投资和融资决策的影响，例如显隐性税收和交易双方的影响，书中详细研究分析了税务筹划对投资的影响 。学者 Lars Fallan 深层次的研究了税务筹划的方法。Fischer通过研究经济的影响因素包含税务筹划这一要素，分析通过税务筹划可以少缴纳税费，增强企业的经济效益，从而带动投资和经济的增长。萨缪尔森是美国著名的经济学家，他著作的《经济学》一书，书中指出：“通过合理合法的手段来少缴税款比恶意逃税更为重要，因为联邦会议通过的法律法规造成了许多收益不交税或者按照低税率交税。”

Christopher S Armstrong、Jennifer L Blouin 和 David F Larcker  等人在发表的文章《税务筹划的动机》中利用收集的高管人员工资薪金数据探讨了税务主管的税务筹划需求与现金有效税率等的联系，以此研究企业需进行税务筹划的动机。以艾姆为代表的一批经济学家针对地下经济活动衍生出来的偷税漏税行为进行了深入研究,使得税务筹划由理论研究向税务筹划行为研究取得了进步。Liu Z和 Antoc的税务筹划研究对己经开始出现的偷逃税和避税等问题进行了一定程度的探讨。一般来说，在发达国家税务筹划的思想和研究已经比较成熟，税务筹划已经变得更加稳定和成熟。

（2）房地产企业的税务筹划

房地产企业的税务筹划理论和实践首先产生在美国。这主要是由于 MM 理论的存在和“税收盾”的影响。美国的  Modigliani  和  Miller  教授认为，在不考虑公司所得税，且企业经营风险相同而只有资本结构不同时，公司的资本结构与公司的市场价值无关（即最初的  MM  理论）。修正的  MM 理论，也即含税条件下的资本结构理论认为，在考虑公司所得税的情况下，由于负债的利息是免税支出，可以降低综合资本成本，增加企业的价值，也就是存在着“税盾”效应。 新加坡学者 Yong Tu通过对国民政府的公共住房交易数据和个人的房屋销售数据的研究，分析出新加坡国民政府的住房补贴高缓冲行为让商品房价格虚高。 Khin Kun假设在一个均衡的竞争空间内建立房屋价格与质量的均衡模型，通过分析认为一个地区的公共设施建设受当地税收政策限制的影响，如果房地产行业改进和优化纳税方案，将促进公共设施的建设，它将给地区带来一定的经济福利。

2.国内研究现状

（1）税务筹划研究现状

周纳新研究发现地下室防水质量要求最高，也最难解决，尤其是地下室底板施工防水的处理问题上，提出背水面防水构造的解决方案。张廷会，伍坪和杨德全提出防水质量管理的重点是设计方案、防水材料、施工方法和管理因素，建立防水工程全过程质量管理体系的施工方法。何文熙提出确保防水施工质量的关键是对防水材料及供应商的管理、防水设计质量控制和施工方案控制。周元武等研究了地下室防水方案的改良措施，提出地下室背水面防水方法，针对屋面防水问题提出屋面防水层保温层“倒置式”做法，厨厕间渗漏问题的解决关键是对易出现渗漏点位置进行细部优化方案，设置施工质量控制要点。耿伟伟主要研究了屋面防水渗漏的影响因素，提出从改进防水施工技术方法和加强后期维护两个方面措施。何保渠分析了建筑防水工程的重要性，认为应该加强对建筑防水工程施工质量管理，以确保整个建筑工程的建设进度和施工质量。张靖松李建增分析了部分建筑工程深水漏水问题的表现，针对不同类型的渗水漏水问题，提出了针对性的防水施工技术措施。闫智勇研究了房屋渗水漏水问题的建议，包括：防水的设计、合格材料的选用、施工环境的选择、细部构造的处理等方面来加强控制，从而最大限度地提高防水工程的质量。

（2）房地产企业的税务筹划

我国对于税务筹划的研究起步较晚，中国财经出版社出版的《税收筹划》是我国研究税务筹划的第一书，从此我国的税务筹划工作逐步开展起来。近年来，我国的GDP 逐年升高，在经济发展飞速的大环境下，全国的企业纳税意识都在不断提高，管理层积极参与税务筹划的课题研究，以合法的方式减轻税负，为企业谋求更大的利润。唐腾翔编著的《税务筹划》一书，书中最早对税务筹划的概念做出了解释。《房地产开发企业理税顾问》是著名的税务专家黄偏明编著的，书中详细介绍分析了房地产开发企业需要缴纳的所有税种、税率和需要缴纳的税额。还对如何纳税申报、如何处理特殊事项的税务、如何办理享受优惠政策的手续做出了介绍。

徐峰认为，所谓的税务筹划，即在企业经营活动中选择最合理的纳税方案，合理合法的减轻企业税负，但这一切都是以税收政策为基础的。方正文编写的《房地产企业税务筹划研究》一书，则是设计和分析了不同的纳税筹划方案，提出了房地产企业在土地购买环节、建设环节、交易和使用环节的基本税务筹划方案。郝福锦提出在企业筹资阶段，可以选择合理的筹资方式，利用税率差异进行税务筹划。吴月与迟丽华著作的《房地产企业土地增值税的税务筹划》中重点介绍了与土地增值税相关的法律法规以及税务筹划方法。秦殿军从对递延所得税的会计处理方法的合理选择，企业组织形式的改变，销售结算方式的改变和利用延期纳税等方面对递延所得税进行了分析。盖地就税收和业务内容两方面分别阐述了税务筹划的方法和技巧。论述了企业的税收负担成本、税务筹划、融资运作以及企业的一些特殊问题。显然，国内税务筹划起步较晚，但大多数学者倾向于赞同税务筹划理论有利于我国税务事业的发展。蔡昌通过八个实战方案详细解释了房地产税务筹划需要注意的事项以及风险预防措施。陈梅通过具体的案例分析详细具体介绍了土地增值税的筹划方法以及需要考虑的风险因素。迟丽华和吴月在《房地产企业土地增值税的税务筹划》中着重介绍了土地增值税相关的法律法规以及筹划方法。李列坤认为，房地产是一个高风险高收益产业，所以可以成立专门的销售公司和运用不同建房方式等手段进行方案设计。做好销售定价和风险管理，充分利用政府的优惠政策，降低运营成本、提高运营效率。税务筹划必然伴随着风险，徐娟总结了税务筹划可能的各种风险并且给出了具体的规避策略。毛贤丰认为房地产行业属于一个特殊的行业，在实施全面营改增的过程中会面临巨大的风险，他结合当前房地产的形势，分析了营改增对房地产的影响。戚兴国分析了全面营改增对整个房地产行业的影响，尤其是对大中型企业的影响，明确了房地产的改革方向，制定了改革战略来保证企业更好地发展，创造出更多的经济效益和社会效益 。

纵观国内外研究文献，我们可以发现，国内外学者对税务筹划理论以及房地产企业的税务筹划都进行了一定程度的研究，并取得了响应的研究成果。国外学者对企业税务筹划的研究较早，理论成果更加充实成熟并且研究多样化，从不同角度，不同立场进行研究，其研究成果已在历史中发挥了重要作用。国内学者对税务筹划的研究起步较晚，但是国内关于税务筹划的研究发展迅速，形成了自己的理论基础。由于国内外的税制略有不同，国外的一些研究成果在国内的可行性不大。关于房地产企业的税务筹划，国内对此研究的比较多，相反，国外的研究比较少。由于房地产企业涉及的税种比较多，多达十几个，加之国内针对房地产企业的政策也颇多，所以研究房地产税务筹划的专家也多。国内外对税务筹划的研究通常采取不同的形式，有的是对某个税种的详细分析，有的是对某些大税种的筹划，有的是对整个经营环节的筹划，分别从不同角度对税务筹划进行详尽的分析。

二、范文提纲

摘要

1.绪论

2.相关理论基础

2.1税务筹划概述

2.2房地产企业税务筹划概述

3. M房地产企业税务筹划应用

3.1企业介绍

3.2M房地产企业税务筹划的必要性和可行性分析

3.3M房地产企业相关环节涉及的主要税种的筹划分析

4. M房地产企业税务筹划存在的问题及对策

4.1M房地产企业税务筹划中存在的问题

4.2M房地产企业税务筹划存在问题的解决对策

5.结论

参考文献

致谢

三、课题研究内容及研究方法

（一）研究内容

本文以M房地产公司的税务筹划为例。首先，从税务筹划的相关进行了阐述；然后对M房地产公司进行介绍，分析了M房地产企业的特点，对M房地产企业进行税务筹划进行了必要性和可行性分析，然后从土地购买环节、建设环节、交易和使用环节四个环节对M房地产企业涉及的主要税种进行详尽的分析探讨，根据国家税收的优惠政策和法律法规条文，对房地产经营的各个环节提出了税务筹划的设计方案；最后，对M 房地产企业的税务筹划存在的问题进行分析，提出了解决方案，为房地产企业能够顺利进行税务筹划活动提供了很大的帮助。

（二）研究方法

采用的研究方法主要是文献资料法和案例分析法。通过查阅国家税务局网站、大家网、注册会计师协会等相关网站 ，对国内外文献进行搜集分析，对税务筹划的研究现状了有了较深的了解，为本文的研究奠定了坚实的理论基础。然后结合案例分析比单纯的进行理论分析更加具有说服力，本文通过结合M房地产企业的具体事例，分析了M房地产企业税务筹划问题，并提出了税务筹划的应对策略。

四、参考文献

[1] W. B. Meigs , R. F. Meigs. Accounting[M]. New York, Havard Business School Press.1984(738).

[2] S Jane, C Brows. Tax Economics. American Economic Theory.1990(78-79).

[3]Kenneth J.K.,A.S. Douglas, State and provincial corporate tax planning. Income shifting and salesapportionment factor management [J].Journal of Accounting and Economics.1998(25).

[4]Christopher S Armstrong, Jennifer L Blouin, David F Larcker. The incentives for tax planning[J]. Journal of Accounting and Economics, 2012,(53): 391-411.

[5] Liu Z, Wen Y, Huang C. A Win—Win Solution Concerning Tax Planning for the real Estate Development Enterprises and Government[J]. Journal of Service & Management. 2014,07(3): 211-215.

[6]Yong T. The Macro Impacts of Public Resold Dwellings on Private Housing Prices in Singapore[J]. Review of Urban & Regional Development Studies. 2003, 15(15): 191-207.

[7]唐腾翔，唐向.税收筹划 [M].北京：中国财经出版社，1994.

[8]徐峰.浅析企业税务筹划的应用 [J].财经论坛, 2017(10,23-24).

[9] 迟丽华, 吴月. 房地产企业土地增值税的税务筹划[J]. 中国房地产, 2018(20,77-80) ..

[10] 蔡昌. 房地产企业税务筹划八个实战方案暨房地产税务风险揭秘[M]. 北京: 中国市场出版社,2014.

[11] 盖地. 税务筹划学[M]. 中国人民大学出版社, 2015.

[12] 梁云凤,  逢振悦,  梁云波.  房地产企业税务筹划[M]. 北京:中国市场出版社, 2006: 35-38.

[13] 李曙亮,  王晓敏等.  房地产开发企业会计与纳税实务[M]. 大连:大连出版社, 2016: 20-23.

[14] 黄贤红. “营改增”后房地产企业的税务筹划[J]. 企业改革与管理, 2016, (03): 120-121.

[15] 尹传勇.  房地产税务筹划现状及对策分析[J]. 现代物业现代经济, 2019, (12):28-29.

[16] 周长伟,杨继美. 房地产企业“营改增”360 度指南[M]. 北京:机械工业出版社, 2016: 46-48.

[17] 胡兰, 胡会蓉.  探索房地产企业税务筹划新举措[J]. 企业导报, 2018 , (13): 152-153  

[18] 白建平.  房地产企业税务筹划的经济效应分析[J].  中小企业管理与科技旬刊, 2019, (08)：107-108