加强成本控制提高物业管理效益_开题报告

一、文献综述

国内研究现状

近几年，随着我国房地产业的火热，物业服务行业也有了快速、系统、全面的发展，目前物业服务行业已趋于成熟、稳定状态。但由于市场经济变化、物价、人力劳动成本的不断上涨，物业服务行业之间的竞争也日渐增大，使物业服务行业进入微利时代。在日益激烈的行业竞争中，想继续保持物业企业的长期稳定发展，首先考虑物业企业的成本控制。我国物业企业向西方发达国家物业企业交流学习，根据先进的成本控制方法，结合我国物业行业现状，不断的探索具有我国特色的成本控制道路，极大丰富了我国成本控制的内容，缩短了我国与先进发达国家成本控制方面的差距。

窦玉明在《浅谈物业管理成本控制》一文中提出利用成本加成法、分类计价、按面积计价等方法确定合同收入，结合费用预算根据业主要求、服务形式和内同的不同采取不同的取费标准，避免人工成本、材料成本的浪费。推广集成化服务的管理模式，物业企业将各项目部分岗位工作统一包给专业公司（如保安、保洁、外墙清洗等），提高了服务质量的同时，也有效的实现成本控制。

蔡海东在《如何加强物业企业成本管理》一文中提出加强人力资源管理，充分利用现代科技手段来降低人工成本；提高劳动生产率。通过提高企业员工的政治素质、文化素质和技术水平充分发挥科学技术第一生产力的作用，加大技改投入、加速科技成果转化和提高创新能力。同时加强企业内部管理，压缩非工作人员，精选业务骨干、发挥技术优势，改进生产组织形式，合理使用和调配劳动力，建立健全管理制度，提高出勤率，工时利用率和工作效率，从而达到物业企业人工成本控制。

陈晶在《物业管理成本控制措施及建议》中提出建立完善的经济责任制，提升绩效考核的科学性和专业性增强内部管理降低组织成本。

吴国梁在《论物业管理成本控制的有效途径》一文中提出物业管理成本要控制多元化经营，物业服务企业除了提供基本的社区服务外，可利用自身有利条件，从业主需求出发，开展商务、信息、家政、保健等多元化经营，这样既不会增加管理成本，又不会增加业主的负担，同时还会为企业创造更多利益，从而降低企业的管理成本。

国外研究现状

1995年Lisa M.Ellram发表了“Activity-Based Costing and Total Cost of Ownership A Critical Linkage”一文论述了所有权总成本TCO和作业成本法的关系，提出了基于行为的成本控制方法，她认为利用作业成本法能够较准确地计算出TCO，从而更好地开展采购环节的成本控制分析以做出合理的采购决策，如供应商选择、供应商数量的确定、存货水平的确定等。TCO模型与作业成本计算法建立起联系，避免了TCO模型的多样化。Anirban指出，成本管理是公司实现价值最大化的持续有效的工具。文献[14]提出了不同公司的成本控制策略，指出小型公司由资金池存储转变为在健康和原材料领域的投资，提高成本控制能力。

二、范文提纲

一、物业企业成本概述及构成

（一）物业成本概述

（二）物业成本的构成

（三）物业成本的显著特点

二、物业企业成本控制管理方法与技术

（一）物业成本控制管理体系

（二）基于模糊均值聚类的成本控制方法

（三）基于灰色关联分析的成本管理技术

三、某单位物业成本管理存在的问题

（一）岗位人员超编人力资源浪费

（二）内部管理方缺乏监督

（三）服务、经营方式单一

四、某单位物业成本控制措施

（一）人、技结合，减少人员配置，降低人工成本

（二）实施经济指标考核、落实绩效考核制度

（三）开展多元化经营，提高企业利益

五、总结

三、参考文献

[1]吴国梁.论物业管理成本控制的有效途径. [J].中华居民.2014.(4)

[2]苏守备.加强对物业管理成本控制的有效措施. [J].广东科技.2011.7(14)

[3]赵春梅.新时期加强物业公司成本管理与控制的策略分析 [J].时代金融.2015.12

[4]俞小明.浅析物业企业成本控制的问题与策略. [J].现代经济信息.2014.13

[5]方燕平.物业公司成本控制与管理. [J].北京劳动职业学院学报.2012.3

[6]马书俊.物业服务企业成本的剖析与控制. [J].财经界（学术版）.2015.5

[7]程洪.浅析物业成本管理现状与对策. [J].现代物业（上旬刊）.2011.7

[8]赵春辉.浅议物业公司成本控制方法. [J].中国外资.2013.1

[9]谢静.物业管理企业成本控制分析. [J].产业与科技论坛.2012.20

[10]朱长源.论物业管理企业的成本控制与经营理念创新. [J].四川建材.2012.2

[11]王素云.物业管理服务企业成本控制新思路. [J].现代商业.2011.36

[12] EIlram Lisa M. Activity-based costing and total cost of ownership：a critical linkage[J]．Journal of Cost Management，1995,8(4)：22-30．

[13] Anirban, Ghosh. Total Cost Management: A New Approach to Cost Control [J]. Advances in Management, December 2011,4(12):63.

[14] Cost Reduction and Control Best Practices: The Best Ways for a Financial Manager to Save Money, 2nd Edition, Published Online: 21 AUG 2015，DOI: 10.1002/9781119201380.ch1. SOURCE