众筹模式在房地产开发领域的应用-开题报告

（一）国内研究现状

1、1995年1月1日起施行《中华人民共和国城市房地产管理法》

我国现行的《城市房地产管理法》中第45条规定了商品房预售应当符合的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；（2）持有建设工程规划许可证。开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，将会使善意购买人遭受严重损失；（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；（4）已经同金融机构签订预售款监管协议；（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

我们从中可以看出，只有同时满足上述条件，地产企业才具备预售商品房的要求，满足销售条件，可以收取房屋的预付款项，产生回笼资金。

为此，预先众筹进行团购房产的，在法律上还不符合规定，如何进行规避！

2、中国人民大学法学院副院长杨东教授在《互联网+金融=众筹金融》一书中，讲述了，如何利用互联网“众筹金融”的本质着眼，将“互联网”与“众筹”关系进行分解。他论述“众筹金融”的伟大变革，提出独家解读：“互联网+金融=众筹金融”即互联网改变金融，实际上就等于众筹改变金融。本书做者立足于此，构筑理论体系，实际上也是对“互联网金融”和“众筹金融的解读”

3、杨东、王少杰等《赢在众筹》

中国人民大学法学院副院长杨东教授、天使街黄超达、刘思宇两位老总倾情创作，由中国经济出版社出版。众多大家一直致力于推动互联网金融领域的法制建设，提出“金融统合法”理论，“市场型间接金融”理论，“众筹金融”理论，为立法界、学术界以及政府和实务界所瞩目，是最早研究互联网金融、移动金融、众筹金融的监管的趋势与方法。

4、刘文献  北京现代金融研究院院长《解放众筹》

本书由电子商协会互联网金融专委会理事长、北京现代金融研究院院士刘文献首席出品，是第一部全程众筹图书，首次多视角展现众筹全貌，多视角揭露众筹密码，带领读者进入众筹全新世界，系统的介绍了众筹发展来龙去脉，书中揭秘中外最具代表性的众筹案例，解析众筹的法律边界。

（二）国外现状研究

近年来众筹在全球发展迅速，北美和欧洲是众筹融资最活跃的地区，美国JOBS法案公布确定众筹融资合法，但仍存在一些问题有待探索。

2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。  

Fundrise作为美国最早涉足房地产众筹的网络平台，发展至今运作模式较为成熟，投融资方式较国内更为多样化，这与国外整体经济发展更成熟、监管法律更加健全是息息相关的。

Fundrise专注于房地产众筹，投资者通过众筹的方式参与到社区建设中去，并获得相应的股权，投次的门槛应当算是极低，100~1000万美元，无论富豪还是屌丝都能参与，为投资人提供多层次的投资方式，投资人可以选择是否参与管理的投资方式，运作的模式是先以公司的名义先买入社区物业，再将部分股权出售给社区居民，透明极高，手续简单。单纯作为平台陈列作为开发高融资项目供投资人自主认购并从中获取收益。

（三）研究的意义

众筹是一个新兴的金融概念，其形式有捐赠、回报、借贷、股权等多种。其中最受关注的股权众筹融资是一种基于互联网平台的创新融资模式，对于拓宽中小微企业融市场动态资渠道和支持创新创业活动，都具有积极意义。从宏观视角上看，探求众筹在中国的本土化发展模式，是创新和健全多层次资本市场体系的重要方向。其必要性和积极意义在行业发展和政府监管两个角度都有所体现。探讨众筹的本土化是为了寻找合适中国经济环境和法律框架下的众筹发展道路，众筹行业和监管部门对此有着基本一致的共同目标，本土化发展需要双方共同努力。然后在房地产领域结合互联网+，我们能不能摸索出一条房地产转型升级的一条新路呢?

二、^范文提纲

众筹模式在房地产开发领域的应用

1众筹的基本知识

1.1众筹的定义

1.2众筹的特征

1.3众筹的规则

2众筹的模式

2.1捐赠众筹

2.2债权众筹

2.3股权众筹

2.3回报众筹

3房地产众筹兴起原因分析

3.1民间资本投资渠道匮乏

3.2楼市低迷

3.3互联网+的推动

4我国房地产众筹主要商业模式示

4.1开发众筹

4.1.1定向众筹（拿地前）

4.1.2融资开发类众筹（拿地后，建设前）

4.1.3营销类类开发众筹（建设后）

4.2营销众筹

4.2.1彩票型众筹

4.2.2购买+理财型众筹

4.2.3房地产信托型

5房地产开发领域的众筹商业模式与法律问题的

5.1资金的安全管理

5.2防止欺诈的产生

5.3与现行管理办法矛盾的解决

三、参考文献

[1]、中国证券业协会.股权众筹融资管理办法（试行）[M] .2014年12月18日

[2]、中华人民共和国主席令.中华人民共和国证券投资基金法[M]. 2013 年6 月1 日

[3]、国发〔2010〕13号.  国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见[M]. 2010 年5 月7 日

[4]、中国证券监督管理委员会公告[2008]2号.关于证券投资基金宣传推介材料监管事项补充规定[M]. 2008 年1 月21 日

[5]、2003年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过 2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订.中华人民共和国证券投资基金法[M]. 2013 年6 月1 日

[6]、全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国城市房地产管理法[M]. 1995年1月1日起施行

[7]、杨东,文诚公.互联网+金融=众筹金融[M]，人民出版社，2015年

[8]、杨东、黄超达、刘思宇.赢在众筹[M]，中国经济出版社，2015年

[9]、刘文献.解放众筹[M],中国财政经济出版社，2015年

[10]、王玉祥.众筹金融+[M],中信出版社，2015年

[11]、胡吉祥. 众筹的本土化发展探索[A]证券市场导报，2014年9月

[12]、卡米. 房产众筹商业模式及法律问题初探[Z]. 经管之家

 ://tougao.jg.com.cn/article/893.html2015年3月10日