创新保障性住房融资模式研究-开题报告

（一）国内研究现状

1、我国现有保障性住房融资模式

政府提供主要资金。主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集；社会机构提供以及自筹资金。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。

2、我国保障性住房融资模式存在的问题研究

树斌，武庄在《我国保障性住房融资模式的现状和问题分析》一文中提到，这种保障性住房融资模式带来的问题：

融资渠道单一，银行依赖度高。政府资金渠道单一，大部分源自土地出让金，而公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券利用率较低；保障房资金以社会机构筹资为主，且七成集中于银行贷款，揭示了资金投入有很大的局限； 

融资手续复杂，实施效率低下。融资项目的审批、放资上的手续复杂，效率低下。如果资金的融资、筹资周期很长，审批拖沓，难以保证保障性住房项目及时开建。

当前融资模式容易引起寻租现象。不管是政府类的融资途径，还是社会机构类的融资模式，都是建立在政府基础之上的融资模式，程序上冗杂也进一步加深了寻租的可能性。   

融资担保机制不完善。银行贷款、保险资金都有较为完善的与之配套的担保机制来服务贷款方。但公积金贷款、社保基金等都没能引入有效的担保机制，担保机制建立，可以减轻处理违约房产繁杂手续，提高金融机构放贷积极性，降低放贷成本，进而促进公积金、社保基金等融资方式的实施。 

3、国内在资金来源和金融创新的研究

培育多元化的融资主体，多样性的融资方式。组建保障性住房投融资公司，实行综合专业管理简化复杂的融资手续，提高办事服务的效率；国家各级政府为保障性住房设立专门的投资基金,最大化的提供政策保障资金来源的多样化，住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用；民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等让各种融资主体均参与到保障性住房的融资活动中。

在金融创新方面，国内理论探索过PPP、REITs、证券化模式、租赁模式等；廉租房引入BOT融资方式；探索国有资产信托模式解决资金问题等等。除了金融创新外，引入市场机制、做好市场化运作方面还需要进行深入探讨。

（二）国外研究现状

1、以完备的法律制度来保障住房保障政策的实施

国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。美国政府出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规；德国政府建立了《住房法》、《住房建设法》、《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等；日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。    

2、建立配套的财政税收政策保障政府资金投入

国外大多数国家通过制定灵活多样的财政补贴及税收政策，保障房建设提供资金可持续性。美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源。联邦政府贴息开发商，吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发；德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策；新加坡政府以长期贷款和财政补贴来保障资金投入，从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。

3、鼓励信贷资金投入解决保障性住房建设所需巨额资金。

国外大多数国家都通过积极政策鼓励银行信贷资金进入以解决保障性住房建设所需的巨额资金。美国政府成立联邦住宅管理局，支持金融机构发展住房抵押贷款。日本政府成立住宅金融公库、住宅融资保障协会等政策性金融机构，主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，融资中出现的亏损由国家财政予以补贴。    

4、利用社会资本补充保障性住房融资需求

多数国外政府通过制定一系列激励措施引导私人投资。美国政府通过可享受房地产开发的税收优惠政策，吸引社会资本参与保障房建设。日本政府对于民间住房金融机构的发展也给予必要的扶持，吸引更多低成本的社会资金到保障性住宅领域，实现保障性住房多样化发展。英国政府采取的住房私人主动融资模式(PFI)来吸引私营企业参与，使私营资产有合理收益，减少私人投资者的额外风险。

因此国外完善的融资模式研究结论都离不开完善的财政政策和专项立法，完善的金融体系和有力支持，不断创新的融资方式和产品。这些都值得我们借鉴和参考。

二、^范文提纲

1 我国保障性住房及融资模式现状

1.1我国保障性住房基本概念及发展现状

1.1.1 我国保障性住房的基本概念

1.1.2我国保障性住房发展现状

1.2 我国保障性住房融资的基本概念及方式

1.2.1 我国保障性住房融资的基本概念

1.2.2 我国保障性住房融资方式

2 国外保障性住房的融资模式及经验

2.1 法律及财税政策保障方面

2.2 建立保险担保机构方面

2.3 社会资本利用方面

3 我国保障性住房融资中存在的问题

3.1 保障性住房融资的法律制度不完善

3.2 政府与各金融机构之间沟通不畅

3.3 政府各类沉淀资金盘活能力不强

3.4 新资本运作水平不高

4 创新保障性住房融资新模式的思路

4.1 建立健全法律制度，做好顶层设计。

4.2 构建配套的财税政策，保障资金来源。

4.3 采取激励措施，鼓励社会资本投入。

4.4 运用经济杠杆，畅通多种融资渠道。

5 结论与展望

5.1 结论

5.2 展望

三、参考文献

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