完善我国廉租房制度之探析-开题报告

我国近几年对廉租房制度的研究的^范文和专著颇丰，如王君,温彦军著《加紧构建住房保障体系加快建设和谐社会进程》（《山西高等学校社会科学学报》，2006年第3期），吴盛光著《社会保障性住房公共政策的亮点、难点与基点》（《上海房地》, 2007年第12期)，厉以宁著《中国住宅市场的发展与政策分析》（北京:中国物价出版社, 1999年），谢伏瞻等著《住宅产业:发展战略与对策》（北京:中国发展出版社, 2000年），郑功成著《社会保障学》（北京:中国劳动社会保障出版社, 2005年），文林峰著《城镇住房保障》（北京:中国发展出版社, 2007年），赵亚平著《加大保障性住房建设的战略思考》（《市场论坛》, 2009年第2期)，黄卫华著《商品房与社会保障性住房协调发展对策》（《中国房地产》, 2009年第5期)，陈小安著《保障性住房建设亟需解决的几个问题》（《特区经济》,2008年第6期)，孙功苗,湛泳著《城镇住房制度改革与收入分配》（《求索》, 2005年第6期)，蒋洪著《公共经济学》（上海:上海财经大学出版社，2006年），孙炳耀著《如何解决“福利倒立”和“福立悖论” 》（《城乡建设》，2004年第4期)，彭美玉著《从经济学角度探析廉租房制度》（《城乡建设》，2004年第4期)。

但上述^范文和专著在很大程度上局限于对廉租房制度的优点进行研究，而存在的缺点的分析却比较少。

（一）廉租房适用主体狭窄

对于廉租房法定适用主体的界定，我国已颁布的法规主要确定了三个标准：首先是身份标准，1999年《城镇廉租房的管理办法》、2004年《城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法》、2005年《城镇最低收入家庭廉租房住房申请、审核及退出管理办法》都明确规定，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户，从而使我国的廉租房制度具有明显的城乡区别对待的性质；其次是收入标准，主要为城市最低生活保障线以下；最后是现有住房面积标准，社会个体的收入状况、各地经济发展水平存在一定的差异，难以做出统一规定，而主要由地方自行确定。

社会保障制度应具有普惠性，维持本人和家属居住权的廉租房制度也不例外。作为中华人民共和国的公民都有从国家那里获得住房保障的权利，以维持他们基本的生存状态。但是，我国现实中的住房弱势群体并不限于城镇居民。随着我国城市化进程的发展，大批的农民工涌向了城市，他们的居住状况更是恶劣，我们可以用边缘化来刻画我国农村流动人口的居住状况，这种边缘化表现为两方面，第一，农村流动人口是城市低租金、非正式的房屋租赁市场的最大主顾；第二，他们居住在城市最简陋、环境最恶劣、区位最差的房子里而长期的城乡二元体制中，在农民工权益与社会其他团体利益产生冲突的情况下，牺牲农民工的利益，，的观念延续为廉租房制度对城镇居民的偏爱。作为中华人民共和国的公民，农民工承担了纳税等其他基本义务，对我国城市化进程和经济社会发展作出了应有的贡献，他们同样应有权获得申请廉租住房的资格。而且，保证进城农民工以合法的方式获得租金低廉的房屋，能够减轻他们的生活压力，改善其生存状况，并推动我国三农问题的解决。正义是社会制度的首要价值，正像直理是思想体系的首要价值一样，因此，法律和制度，不管它们如何有效和有条理，只要它们不正义，就必须加以改造或废除。

（二）法律责任不够全面和严厉

依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法》等的规定，对违法廉租户的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租住房，或者取消廉租户资格，甚至处以1 000元以下的罚款。租金补贴、租赁的房屋本来不属于廉租户个人所有，退还或补交租金补贴或者退出廉租住房难以给不诚实廉租户施加实质性的惩罚，暂时取消廉租户资格也不会造成违法廉租户自身利益的损失。因此，强调廉租户退出制度法律责任的补偿性，却在相当大程度上放弃了惩罚性，违法成本过低可能导致违法主体对法的漠视。廉租户是一个理性的经济人，他们逃脱不了追求个人利益最大化的方式去得到它，最大化利盎者往往会维持其信息优势或人为制造信息优势。然而，廉租户不按时退出廉租房表面没有造成任何实质性利益的损失，但其潜在的损害非常大。因为不再符合廉租户或骗取廉租房居住权会造成合法廉租户无法按时获得房屋，导致了本该享受廉租房资格的家庭无法获得实际的社会保障，真正的住房弱势主体居住权明显受到侵害；而且，如果部分不合资格的廉租户采取这种行为但并没因此受到任何个人利益的损失，其他社会主体出于对利益的追求也可能人进行效仿，这会导致一种更恶劣的社会后果。因此，违法的廉租户对多重社会利益造成了程度不小的间接损失。或许，一些地方法规对此的规定更值得借鉴，比如上海市城镇廉租房试点实施意见就明确，取消租赁合同违反的廉租户三年廉租房的申请资格。此外，现有的制度框架下，对廉租房制度的实施机关和管理机关责任的模糊甚至阙如，可能诱发有关机关消极对待廉租房制度或不作为，甚至利用廉租房制度渔己之利。

（三）廉租房制度的实施成本高昂

《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第14条规定享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况，房地产行政主管部门应当进行复查核实。但是，如果不再符合廉租房居住标准的廉租户不如实申报家庭收入、家庭人口等，或者他们不去主动地退掉廉租房，无疑增加了国家的执法成本。这会促使廉租房主管机关运用各种方法去获得真实的信息，以做到公正执法。这种博奕需要国家对廉租房管理机关更多经费的投入，管理成本由此提高。而且，现有体制下多个部门参与廉租房的管理也引起各部门信息沟通不畅，甚至互相推诿，缺乏有效的实施主体与缺少真正的责任主体。

二、^范文提纲

引 言

我国正处于社会主义初级阶段，经济发展不平衡，贫富差距大，很多低收入家庭购房很困难，廉租房正是为这些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我国还刚刚起步，目前正在在全国各地推行。在实施的过程中由于当前房地产事业过热、房价急剧增涨、市场秩序不规则导致贫困城市家庭购房问题层出不穷。所以，健全廉租房制度，正确认识我国廉租房建设中存在的矛盾，顺利解决低收入家庭住房是当前亟待解决的问题。

一、从相关案例看廉租房存在的问题

（一）案例一：有人住进廉租房变懒汉

（二）案例二：廉租房竟成官家“年终奖”

（三）案例三：廉租房资金被挪用涉嫌腐败

（四）案例总结

二、廉租房制度建设中存在的问题

（一） 廉租房建设资金不足

（二）廉租房制度覆盖面小

（三） 廉租房保障层面窄

（四）廉租房准入与退出机制尚未完善

三、完善我国廉租房制度对策及措施

（一）扩大廉租房保障范围,重构和完善廉租房资金的筹措机制

（二）完善配套政策及制度体系

（三）将廉租房制度纳入社会保障体系

（四）重构和完善廉租房的准入、退出机制

参考文献

[1]厉以宁.中国住宅市场的发展与政策分析[M].北京:中国物价出版社, 1999. 12

[2]谢伏瞻等.住宅产业:发展战略与对策[M].北京:中国发展出版社, 2000. 6

[3]郑功成.社会保障学[M].北京:中国劳动社会保障出版社, 2005.15—37

[4]文林峰.城镇住房保障[M].北京:中国发展出版社, 2007. 4

[5]赵亚平.加大保障性住房建设的战略思考[J].市场论坛, 2009,(2)

[6]黄卫华.商品房与社会保障性住房协调发展对策[J].中国房地产, 2009,(5)

[7]王君,温彦军.加紧构建住房保障体系加快建设和谐社会进程[J].山西高等学校社会科学学报, 2006, (3)

[8]吴盛光.社会保障性住房公共政策的亮点、难点与基点[J].上海房地, 2007, (12)

[9]陈小安.保障性住房建设亟需解决的几个问题[J].特区经济,2008, (6)

[10]孙功苗,湛泳.城镇住房制度改革与收入分配[J].求索, 2005,(6)

[11]蒋洪.公共经济学[M].上海:上海财经大学出版社，2006

[12]孙炳耀.如何解决“福利倒立”和“福立悖论”[J].城乡建设，2004，(4)

[13]彭美玉.从经济学角度探析廉租房制度[J].城乡建设，2004，(4)