爱建花园项目的施工风险控制研究_开题报告

（一）国外研究现状

美国、英国等国家对于风险的研究已经比较成熟，并且将这些风险研究方法引入到房地产风险研究中来，形成了许多研究成果。并运用这些风险研究方法，对房地产行业风险、投资风险等进行深入分析，为房地产企业和投资者提供决策参考。国外的成果从研究角度可以分为四类:投资及收益角度;风险识别、评价和防范角度、周期角度和系统角度。

第一类是从投资及收益角度研究房地产风险，主要研究成果如下:  

David J. Hartzell和James R. Webb (1988)以房地产投资商和相关研究人员为主要研究对象。通过调查的方式，研究收入分配和增值收益、房地产收益率与股票收益率等之间的相互关系。

David Geltner (1990 )提出以概念分析的方式确定商业房地产收益风险特点的基础原则。并分析了现金流转风险和财产收益风险之间的关系;租期、现金流转风险和回报风险之间的关系。

John L. Glascock (1991)对市场的条件进行研究，并运用虚拟变量的程序对额外收益和风险行为的变化进行测试，以此来研究美国和纽约证券交易所房地产公司的组合收益问题。

Stephen A. Ross和Randall C(1991)运用Russell-NCREIF指数、评价协会指数和高盛的股本房地产投资信托基金指数等数据，并以此为依据比较股票和债券，研究了1978年至1985年房地产收益和风险的问题。研究结果表明，房地产的风险大约在9%至13%范围内，风险在股票和债券之间。

David Geltner (1993)研究认为，恢复以评价指标收益为基础的基本的市场价值收益，没有预设或限制的市场价值的收益是不可预测的或和时间无关的。并介绍了时间序列指标及其性质，提出了指数收益率的结构。

Tom C Geurts和Austin J. Jaffe (1996)研究认为，每个国家的体制框架都具有显著的差异，这可能会影响收益。因此，每个国家的投资风险和投资收益都受该国家具体制度环境的影响，这种制度环境的影响，会给投资者带来潜在的利益。并研究了在国际上投资，如果进行多样化投资组合，可以有效地减少风险。

Brigitte J. Ziobrowski和Alan J. Ziobrowski (1997 )对不同投资者的风险偏好进行分级，并以直接以风险偏好的均方差来衡量房地产的风险。研究认为，房地产投资者的收益与房地产投资者的风险承受能力和房地产风险存在关系:如果房地产投资者的风险承受能力越低，房地产风险越高，那么房地产多样化所带来的收益越低阴。

第二类是从风险识别、评价和防范的角度研究房地产风险，主要研究成果如下:    

Graeme Newell和James Webb (1996)研究了美国、加拿大、英国等五国，于1985年至1993年之间在房地产、股票以及债券方面的发展情况，并对国际房地产投资风险进行了评价。研究结果表明，美国、加拿大等五国之间的房地产与评价曲线之间的相关联系非常紧密，因此必须把房地产风险估计值从34%提高到47%。

K.W. Chau (1997)通过搜集的相关数据，并运用模型对香港1997年的房地产市场风险溢价的趋势进行了预测。研究结果表明，香港1997年的风险溢价出现离散跳跃性的变化，说明投资者对香港房地产市场在1997年后的趋势非常关注。

G Andrew Karolyi和Anthony B. Sanders (1998)运用multiple-beta资产定价模型，研究股票、债券以及房地产投资信托基金之间的关系，发现它们之间具有不同程度的可预测性。研究表明，大部分的可预见性的收益是与应用于资产定价模型中经济变量有关。

Roger P  Sindt (1998)在其著作((( Real Estate Investment Analysis and却plication》中，研究了房地产投资分析的相关问题。

Karl (2000)研究发现，在美国，高额的房地产抵押贷款将会导致72%的金融机构都出现损失，进而影响美国的经济发展。研究中分析房地产需求的重要作用，房地产通胀对经济可能发生的的影响，并研究了美国经济周期中影响经济发展和房地产业发展的相关风险因素。

（二）国内研究现状

我国对房地产风险的研究起步较晚，许多理论、成果都是从国外借鉴的。真正对房地产风险的研究，起始于20世纪90年代初。如19%年，申立银和俞明轩对房地产市场的风险因素和物业风险进行了研究，并采用了简单的风险度量方法。近年来，许多学者将统计学方法、数量模型等应用到房地产风险研究中，形成了许多新的研究成果，极大地促进了我国房地产风险研究的发展。这些研究成果从研究角度主要可以分为五类:周期角度;预警角度;风险识别、评价及防范角度;预警角度和系统角度。

第一类是从周期角度研究房地产风险，主要研究成果如下:

何国钊，曹振良，李最(1996)选择时间序列数据较齐全，且与周期波动直

接关联的八个指标进行分析，对我国房地产的周期进行了研究。研究按照环比增长率，给出各个单项指标的周期波动，并运用景气循环法分析各项指标进行。利用扩散指数的计算方法得到中国房地产周期图，并运用相关图表，对房地产周期和宏观经济的关系及波动原因进行了研究。

汪晓宇等(2000)对我国1987年一1998年间，运用实证的方法对房地产市场的周期规律进行了研究，在此基础上，分析其风险影响因素，提出了房地产市场周期的理论，并给出相应的对策建议。

丁烈云(2003)运用9个指标的扩散指数来描述房地产周期波动，对我国的房地产周期进行研究。研究还从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平四个方面，结合我国房地产业的实际情况，论述房地产业周期波动的成因，探讨对房地产业周期波动进行预警和调控的理论依据。

第二类是从预警角度研究房地产风险，主要研究成果如下:

顾海兵(1997)将经济预警的方法分为:黑色预警方法，该预警方法根据警素的时间序列波动规律进行直接预警;黄色预警方法，该预警方法依据警兆指标进行预警;红色预警方法，该预警方法依据警兆以及各种社会环境因素进行定性分析;绿色预警方法，该预警方法依据警素的生长态势进行预警;白色预警方法，该预警方法在基本掌握警因的条件下用计量技术方法进行预测fuel0

袁贤祯(1998)基于房地产业的周期波动理论，构建房地产业景气指标体系，并从不同角度反映房地产业的周期波动状态，在此基础上构建房地产业预警系统，并运用预警系统分析房地产业的运行轨迹，预测房地产业的发展趋势，引导房地产业理性发展。

李崇明(2001)运用灰色关联分析和系统核及核度理论方法确定房地产预警指标体系。研究根据原始指标体系表，采用灰色关联分析，对样本相关数据进行一系列的处理，得出各指标间的关联度，并以关联度的大小为依据确定指标间的关系，然后根据指标间的相互关系构建指标体系的拓扑图，求取所得拓扑图的核，核的构成要素就是房地产预警系统的指标及指标体系。

••••••二、^范文提纲

1  房地产开发项目风险控制的理论基础

1.1  房地产商品特征及开发程序

1.2  房地产开发项目风险控制理论

2  房地产开发项目风险评估

2.1  风险评估的含义及主要任务

2.2  房地产开发项目风险因素评价

4  爱建花园项目风险控制实例分析

4.1  项目概况

4.2  项目风险识别

4.3  主要风险因素及原因分析

4.4  项目风险控制对策

4.4.1金融风险�崳�

4.4.2政策风险�崳�

4.4.3法律风险�崳�

4.4.4市场风险�崳�

5  结 论

参考文献

三、参考文献

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