浅议房地产项目风险管理的全程管控-开题报告

房地产项目开发是一种典型的高投入高收益高风险的商业活动，经济活动的基本规律之一就是高收益也伴随着高风险，自房地产开发活动诞生以来，人们对其高投入高收益认识深刻，后来随着市场情况的变化和社会经济的发展，对其高风险的分析也在不断加大。国内外也出版发行了较多项目风险管理方面的论著和文章，进行了不同的研究，提出了各自的观点和论述。

（一）国外研究现状

风险管理思想起源于中世纪的欧洲，发展于二十世纪的美国。1930年美国宾夕法尼亚大学所罗门．许布纳（Solomon Schbner）博士在美国管理协会的第一次保险问题会议上提出了风险管理的概念。1931年由美国管理协会首先倡导风险管理，并在以后的若干年里，以学术会议及研究班等多种形式探讨和研究风险管理问题。

风险管理这个名词最早出现于美国学者加拉格尔（Gallagher）的调查报告《费用控制的新时期—风险管理》（Rish Management，New Phase of Cost Control）中；同年，莫布雷（Mowbray）等人在合著的《保险学》一书中详细阐述了“风险管理”的概念。对风险管理学系统研究的开始，则以1963年梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）的《企业的风险管理》（Rish Managementin Business Enterprise）和1964年威廉姆斯和汉斯《风险管理与保险》（Rish Managementin and Insurance）这两本书的出版为标志。此后，对风险管理的研究逐步走向系统化、专门化，使风险管理成为管理科学中的一门独立学科。

1987年，美国项目管理学会PMI公布了第一个项目管理知识体系，将风险管理作为项目管理的一个重要组成部分。1987年，英国Chapman教授首次提出了概念“风险工程”，认为风险工程可以将各种风险分析技术集合起来，弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使风险管理的目的更为明确，方式更加灵活，范围更加广泛，有利于在更高层次上大量应用风险分析的最新成果。风险研究领域日渐拓宽。进入20世纪90年代，西方国家的风险管理研究已经有了很大进展，基本形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到了广泛应用。随着新的评价方法的不断产生，对工程风险的分析也向综合、全面、多维方向发展。风险分析已经成为项目决策的主要依据。美国项目管理协会(PMI)在2000年版的PMBOK中明确将项目风险管理分为6个阶段：风险管理计划、风险识别、风险估计、风险量化、风险处理和风险监控。

国外对于房地产项目风险的研究始于20世纪60～70年代，主要是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。查尔斯·H·温茨巴奇在《现代不动产》一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到了投资组合问题，但是并没有更深入阐述其内涵。Gay1on.E.Greer在《房地产企业投资分析》一书中研究了不同类型的房地产投资收益及决策问。P.Sindt在《房地产投资分析和应用》一书中研究了房地产投资分析问题，针对房地产投资风险做了全面的研究。综上所述，国外风险管理的理论研究无论在风险思想和风险评估方法上都比较成熟，而且伴随着世界经济全球化和一体化的发展，现代风险管理正朝着全面、持续和动态集成的方向发展，将更广泛地应用于各个行业。

（二）国内研究现状

我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。“风险”一词是1980年首次由周士富提出的。1987年，清华大学郭仲伟教授出版了《风险分析与决策》一书，标志着我国风险管理的开始。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在《房地产开发经营与管理》中认为，风险是影响房地产投资收益的一个重要因素。从世界范围来看，有关投资风险分析的数量研究还处在初级阶段，在房地产投资中的应用就更少。从对不同类型房地产投资者的调查显示，他们一般并不使用数量方法来分析投资风险，但对应用此类方法的兴趣在不断增长，并希望风险分析能在将来成为一种标准的管理技术。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。

赵世强在《房地产开发风险管理》中，在风险理论研究的基础上,阐述了房地产开发风险管理的必要性和紧迫性。应用系统工程原理和方法,结合房地产开发特点,建立了房地产开发风险管理系统;利用风险识别、风险估计和风险评价方法,从投资决策、土地获取、项目建设和租售管理四阶段分析了房地产开发中存在的风险及产生根源,探讨提出了风险估计的方法和指标,建立了房地产开发风险评价指标体系和多级模糊层次综合评价数学模型。针对各类风险,系统阐述了风险管理措施:风险回避、风险控制、风险转移、保险、风险自留、风险分散、风险利用的原理和在房地产开发经营中的应用与适用 

沈建明在《项目风险管理（第2版）》中，通过深入的项目风险管理理论研究，结合大量的项目风险管理活动实例，系统地分析了项目风险的客观规律，研究了项目风险管理产生、发展及其基本概念体系，提出并建立了项目风险的系统管理模型；阐述了项目风险规划、风险识别、风险估计、风险评价、风险应对、风险监控等过程管理的基本框架、科学方法和实用技术工具；并根据项目管理实践和发展需求，对技术风险管理、项目群风险管理和项目风险管理信息系统进行了专题研究，提供了不同领域的典型项目风险管理案例。

陆惠民等在《工程项目管理（第2版）》中，通过对工程项目风险的概述，系统分析了工程项目风险的类别类型，详细论述了工程项目建设实施过程中项目风险的识别、分析与评价、风险处理以及工程项目保险与担保的对策实施，具有较强的实践应用价值。

谢亚伟在《工程项目风险管理与保险》中，系统地阐述了工程项目风险管理的基本理论和实际操作内容;详细地介绍了目前工程保险所属多种险种的条款解释、承保、理赔和风险评估的全部内容;分析了工程担保制度的理论基础,并介绍了国内外工程担保实施现状。

陈起俊在《工程项目风险分析与管理》中，介绍了工程项目风险以及管理的有关概念、工程项目风险识别过程与识别方法、工程项目风险估计内容与方法、工程项目风险评价标准与方法、工程项目风险决策与管理实施、工程保险以及保险合同等内容。阐述了工程项目风险特征与分类、工程项目风险管理与项目管理的关系，系统地讨论了工程项目风险管理的全过程内容，较详细地介绍了项目风险识别、估计以及评价的各种方法。

陈伟珂在《工程项目风险管理》中，结合中国工程风险管理的实践，阐述了工程风险管理中的具体问题，包括：风险管理的一般原理，介绍了工程风险辨识、风险估计和风险处理方法以及工程风险管理的一般规律；从工程项目的可行性研究、设计、施工到竣工验收等各个阶段出发论述各个阶段存在的风险问题，介绍如何在工程实施的每一个阶段做好风险管理；最后以专题形式讨论工程风险管理的环境和大型工程项目突发事件的应急管理以及代建项目风险管理。

王有志在《现代工程项目风险管理理论与实践》中，系统介绍了工程项目风险管理的基本概念，讲述了工程项目风险的辨识、评价、评估和管理的理论、方法和手段。在此基础上，特别注重结合工程项目管理的实践，详细介绍了一些重大工程项目风险管理实例，有利于工程管理和技术人员在工程项目建设中实施风险管理，提高工程项目经济效益和安全性，推动我国风险管理理论和实践的向前发展。

邓铁军在《工程风险管理》中，以工程项目管理中的风险为对象，阐述了风险及风险管理的一些基本概念，包括风险定义、风险事件、风险分类、风险费用、风险管理的意义、目标与任务，介绍了工程风险的种类，讲述了工程风险的辨识、衡量、评价、评估、防范、利用和转移的原则、方法技术和程序。同时针对工程建设的特点，提出了工程风险管理的基本原理、方法和手段。

任旭在《工程风险管理》中，紧密结合了近年来国内外先进的工程项目风险管理理论及实践成果，以工程项目管理中的风险为对象，阐述了工程风险管理的基本理论与发展历程，在此基础上以工程风险管理的流程为基础，介绍了工程风险的识别、估计、评价，工程风险决策及工程风险应对与监控等各环节的内容，系统而全面地阐述了工程风险管理的理论、技术、内容及方法。

陈立文在《项目投资风险分析理论与方法》中，以项目管理知识体系为依据，遵循项目投资风险的客观规律，从系统和过程的角度出发，在总结研究成果的基础上，较全面、系统地论述了项目投资风险收益分析、变权分析、回归分析、可靠分析、概率分析、决策分析、模糊分析、模拟分析、网络分析、区间分析、系统分析和经济分析等理论与方法。

王家远、刘春乐在《建设项目风险管理》中，密结合了近年来所进行的建设项目风险管理研究和工程实践，介绍了建设项目风险的识别，建设项目风险分析与评估，风险态度决策，建设项目风险管理以及工程保险等内容，并针对每一种风险分析核评估技术列出了相应的评估方法和应用说明.，并对工程保险作了详细阐述。

雷胜强在《国际工程风险管理与保险（第二版）》中，对如何正确对待风险，辨识和分析风险，采取有效防范对策，甚至可以利用风险，为工程获取优厚利润方面有着较为详尽的论述。同时，本书也叙述了对风险的预测、分析、判断、评估及采取相应的措施，如回避、控制、分隔、分散、转移、自留及利用风险等全部活动。

二、^范文提纲

引言：风险管理的发展沿革和现状

一、房地产项目风险管理绪论

（一）房地产项目风险管理含义

••••

（二）房地产项目风险管理必要性

••••

二、房地产项目风险管理体系的建立

（一）房地产项目风险分类与识别

1．项目风险分类

2．项目风险识别

（二）房地产项目风险评估

1．项目风险评估的方法

2．项目风险评价

（三）房地产项目风险监控

1．项目风险的监测

2．项目风险监测报告

（四）房地产项目风险应对

1．风险预防

2．风险回避

3．风险控制

4．风险转移

5．风险共担

6．风险自留

7．风险组合与利用

（五）房地产项目风险管理体系模型建立

•••••

三、房地产项目风险管理的实践应用

（一）项目策划决策阶段

1．投资立项阶段

2．土地获取阶段

项目建设实施阶段

1．建设准备阶段

2．建设施工阶段

3．建设收尾阶段

（三）项目销售运营阶段

1．项目预售阶段

2．项目现售阶段

3．项目运营阶段

••••

四、房地产项目风险管理的反思与建议

（一）风险管理的反思

（二）风险管理的建议

三、参考文献：

[1]刘洪玉 房地产开发经营与管理 北京：中国建筑工业出版社，2011-5

[2]赵世强 房地产开发风险管理 北京：中国建材工业出版社，2003

[3]沈建明 项目风险管理（第2版） 北京：机械工业出版社，2010

[4]陆惠民、苏振民、王廷树 工程项目管理（第2版） 南京：东南大学出版社，2012

[5]谢亚伟 工程项目风险管理与保险[M].北京：清华大学出版社，2009

[6]陈起俊. 工程项目风险分析与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2007

[7]陈伟珂 工程项目风险管理 北京：人民交通出版社，2008

[8]王有志 现代工程项目风险管理理论与实践 北京：水利水电出版社，2009

[9]邓铁军 工程风险管理 北京：人民交通出版社，2004

[10]任旭 工程风险管理 北京：清华大学出版社/北京交通大学出版社，2010

[11]陈立文 项目投资风险分析理论与方法 北京：机械工业出版社，2004

[12]王家远、刘春乐 建设项目风险管理 北京：中国水利水电出版社，2004

[13]雷胜强 国际工程风险管理与保险（第二版）[M]．北京：中国建筑工业出版社，2002