我国保障性住房法律制度的评析与完善_开题报告

一、文献综述

国内研究现状

高飞（2012）指出我国公租房法律制度面临建设缺乏统一法律制度、产权、建造经营和管理缺乏完善法律规范和要求；介绍了英国公租房制度的法律示范（《住房法》、《公平租金法》、《个人收入申报条例》和《合宜价位住宅用地规范》等）及完善我国法律制度的相关建议。[1]

贺 欢（2012）介绍了德国、美国、日本保障性住房制度，如德国《住宅建设法》、《建筑法》、《住房补贴法》、《住宅促进法》和《节能法》等法规，美国的《公共住宅法》，日本的《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》和《城市住宅计划法》等。[2]

仲崇酷（2012）通过分析保降隆住房建设与社会保障体系构建的关系和我国保障性住房存在的主要问题，通过与国外进行比较分析，提出了提高立法层次，完善相关法律制度，保障房应由政府引导、公私合建，以及完善个人收入信用监管及惩罚力度等建议。[3]

成志刚，彭少峰（2012）提出我国保障性住房制度其公共性在价值理念、供给主体、保障对象和实施手段等方面存在缺位或越位问题。需要重构价值理念体系框架、构建多元供给主体机制、健全保障对象分配与管理运行制度、完善公共权力监督体系等，以充分体现保障性住房的公共属性，从而切实保障和改善中低收入群体的住房民生。[4]

邢海峰（2012）认为我国现行的保障性住房供给绩效的低下是缘于缺乏公平有效的保障房分配机制、没有成熟的政策实施技术条件和手段，以及长期以来政府以GDP增速作为政绩考核的不恰当激励机制所致。[5]

裴爱梅（2014）提出我国现行法律制度实施中存在城市保障性住房保障范围有限（无当地户籍一般无法申请）和不均衡性（举例公积金覆盖率，上海可达90%，而大多内陆城市不足50%）、制度内容设置不合理，政府政策执行不力和实施结果偏离（例如公积金违规严重、屡现挪用的现象）。[6]

袁江平（2014）提出保障性住房是对公民住房权的保障，并指出我国保障性住房的法律制度存在保障范围窄，立法层次低；缺乏严格的准入、退出与惩罚机制。[7]

亢德芝、李鸣凯与徐亭亭（2014）提出：当前不宜进行大规模的保障性住房增量建设，须构建以廉租房和公租房为主体的保障体系，并完成从供应方到需求方的补贴重心的调整；充分利用现有保障性住房存量，增加入住率、避免住房闲置。[8]

邓雨婷（2014）创新性将共有产权住房保障模式分为实物补贴和货币补贴两种类型，通过住房过滤模型的建立对两种补贴类型进行经济效用比较分析，并将共有产权分为实物补贴共有产权、半货币补贴共有产权、货币补贴共有产权三种方式，指出我国应根据城市的不同发展阶段采用与之相对的共有产权实施方式。最后将我国共有产权保障房的发展现状、英美两国发展经验、保障模式的经济效用分析、专家对共有产权保障房制度设计的意见等方面结合在一起，从共有产权保障房的定位、模式设计、住房与补贴来源、定价与产权比例设定、准入退出机制、维修养护机制、监管机制等方面为我国共有产权保障房的制度设计提出了建设性的意见。[9]

李 静（2015）从保障性住房制度构建中存在的障碍入手，对现行住房保障法律法规进行了梳理和评价，认为完善保障性住房制度应统一立法，尽快出台《住房保障法》；建立全面、动态的监管、准入、退出机制；加大监管惩罚力度；拓宽融资渠道，建立多元化分层次的保障房供应模式；并明确政府在保障性住房建设中的责任。[10]

徐 苗，杨碧波（2015）运用CNKI、Web of Science和Cite Space III文献分析工具，针对近十年来关于“中国保障性住房”为主题的中外文献，从发展历程、期刊分布、研究热点等方面进行计量化分析。研究显示，中外文献在我国保障性住房研究热点上主要涵盖住房制度、保障房住区和经验借鉴等方面，虽然呈现出大致吻合的趋势，但差异性也不容忽视。以此为基点，对这些热点问题的研究内容、深度与差异性展开深入分析后发现，中外文文献对中国能保障性住房研究尚处于研究的初级阶段，出现保障对象的定义不准，缺乏持续跟踪研究与相关措施和建议的评估等问题。[11]

卢祖新（2017）认为国家在住房保障方面应当着重履行如下义务：平等提供义务;制度供给义务;多种方式保障的义务;防止“分层与隔离”的义务。并针对完善我国保障性住房制度提出：拓宽保障性住房的融资渠道、完善土地供应机制、健全分配与退出机制、规范日常管理和构建多元化纠纷解决机制等5点建议。

保障性住房制度国外经验启示：

刘云，宁奇峰，陈伟（2002）介绍了香港政府双轨制住房供应体系及其作用和发展趋势，并就住房供应体系必须与社会发展的实际水平相适应、政府在住房建设与发展中的作用和定位和发展与完善针对中低收入阶层的保障性住房供应体系。三个方面提出对上海的启示。[12]

马光红, 胡晓龙, 施建刚（2006）研究了美国住房保障政策的特点及实施策略, 主要分析了美国住房保障政策实施过程中金融支持、保障法规、税收减免计划等方面的内容, 并提出了住房保障法规的建立与完善、多样化的住房保障融资渠道和完善的住房抵押贷款保险机制和经济适用房开发指标体系的建立等3个方面的建议。[13]

武超群，蓝天（2011）介绍了日本、瑞典、英国、美国和德国等发达国家住房保障经验，具体来说，发达国家政府提供住房保障的方式主要有直接建设和鼓励企业投资开发保障性住房、建立专门的融资机构对企业和个人开发提供贷款补贴、对低收入群体提供房租补贴、扶植住宅公社等团体发展自建住房等方式，并介绍了发达国家政府参与方式由直接到间接的变化及其原因。在此基础上提出了上述经验对我国即将大规模展开的保障房建设的借鉴意义及启示。[14]

陈昱对荷兰社会住房发展进行具体探讨，提出成立负责保障性住房建设和经营管理的专门机构、目标人群多样化和合理规划保障性住房的布局等建议。[15]

蔡琦（2014）介绍了发展中国家探索符合国情的保障房研究。由于受到城市化进程加快、人口增长、经济快速发展等因素的影响，发展中国家住房缺口不断增大，因此，发展中国家不少学者进行了大量保障房建设研究。伊本（Ibem，2011）分析近年来被引入尼日利亚住房保障体系中的公私合作（PPP）方式。莫沙（Mosha，2012）以发展中国家博茨瓦纳为例分析低收入国家的住房问题，他认为由于城市化进程的快速发展使得发展中国家住房问题尖锐。克鲁格、鲁宾和托德（Klug、Rubin和Todes，2013）研究南非约翰内斯堡包容性住房计划时发现由于制度法律不完善、贫富差距大，住房计划通常由于受到居民抵制而面临困境。 弗伦奇和利兰（French和Lalande，2013）认为发展中国家进行保障房建设的同时要吸取发达国家的教训，合理规划，使用环保材料，建造绿色住房，减少对环境的破坏与污染，提高居住的舒适度。[16]

吴敬琏（2016）提出在坚信改革的推进和法治基础上建立市场制度能够从根本上解决问题的同时，我们也要考虑到，不是制定了好的决议就可以高枕无忧，因

为对于全面深化改革，阻力和障碍是严重存在的。

全面深化改革至少面临四个方面的阻力和障碍：一是来自旧的意识形态的阻力和障碍；二是来自权力寻租特殊既得利益者的阻力和障碍；三是来自不利的经济环境的限制；四是由于改革是涉及亿万人的利益格局的大调整，它所要建立的现

代市场经济是一个复杂而精巧的巨型系统，因而对于专业水平和操作艺术有很高的要求，并且很容易由于这两方面的不足而产生困难。

习近平（2013）在主持学习时发表了讲话。他指出，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。党和国家历来高度重视群众住房问题。经过长期努力，我国住房发展取得巨大成就。同时，我们也要看到，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。

      习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。

      习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

      习近平指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。住房是群众安身立命之所，质量安全至关重要。要优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。

      习近平强调，要完善住房支持政策，注重发挥政策的扶持、导向、带动作用，调动各方面积极性和主动性。要完善土地政策，坚持民生优先，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。要综合运用政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，形成各方面共同参与的局面。

      习近平指出，保障性住房建设是一件利国利民的大好事，但要把这件好事办好、真正使需要帮助的住房困难群众受益，就必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。

（李克强2015）

李克强总理在记者会上回答外国记者关于房地产问题的提问时，明确表示，中国政府要做的就是为低收入困难群体提供住房保障。今年，改造棚户区、城市和农村危房要继续加大力度，各增加100万套。

“中国政府有保障群众基本居住条件的责任。”李克强总理说。

此前，据住房与城乡建设部发布的数据，2011年至2014年，全国累计开工建设各类保障性住房和棚户区安置住房超过3200万套，基本建成2000多万套。其中，2014年城镇保障性安居工程新开工740万套，基本建成511万套，超额完成年初既定的新开工700万套以上、基本建成480万套目标任务。中央财政分批下达城镇保障性安居工程中央补助资金1980亿元，较2013年增加251亿元。

住房城乡建设部副部长齐骥此前曾向媒体透露，“今年是‘十二五’规划收官之年，我们将继续加快推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程建设。国务院已经明确了今年要开工或筹集保障性安居工程700万套以上，其中七成甚至更多一点是棚户区改造住房，我们还提出今年年内要基本建成480万套的目标任务。”

李克强（2015）：

住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

李克强在介绍2015年政府工作总体部署时说，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。同时李克强指出，农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。

李克强指出，要把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

他强调，要坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）国外研究现状

奎格利（1991）认为，目前世界是一个高速发展的社会，住房政策地实施应与经济发展的要求相适应，应该以强调住房的公平性为基础。一个政府实施的保障房政策应在不破坏市场机制效率作用的前提下进行，这样不仅可以提高稀缺性资源的配置效率，还能提高整体宏观经济效率。[17] 

霍尔曼斯（1995）认为，一个国家的公共住房政策应该充分考虑居民数量、房屋供给的发展趋势和预期的目标，因为这些因素都是检测政策适合与否的试金石。[18]

梅奥（2000）认为，租房补贴和购房补贴等货币化的保障方式应该成为一个国家或地区进行住房保障的主要形式。此外，应充分发挥市场机制的弹性和选择性来供给住宅代替国家大规模的直接政策干预供给。[19]

阿瑟·奥沙利文（2003）认为，联邦现行的公共住房政策造成了住房隔离，因此间接地造成了一部分的贫困，可以通过改革住房政策，消除和缓解城市贫困。同时，对比分析现金补贴和直接提供公共住宅两种做法，现金补贴显然更有利于增加普通家庭的生活水平。[20]

二、^范文提纲

1绪论

1.1研究背景与研究意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2国内外相关研究综述

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.3研究内容与研究方法

1.3.1研究内容

1.3.2研究方法

1.3.3可行性分析与预期成果

2我国保障性住房制度的现状

2.1我国保障性住房制度概述

2.1.1我国保障性住房介绍

2.1.2我国保障性住房制度的概念及特点

2.2我国保障性住房制度的立法现状

2.2.1法律

2.2.2行政法规

2.2.3部委规章及地方性法规

2.3我国现行保障性住房的法律制度评价

2.3.1经济适用房法律制度

2.3.2公租房法律制度

2.3.3两限房法律制度

2.3.4共有产权法律制度

2.3.5小结

3我国保障性住房制度存在的法律问题

3.1保障性住房缺乏统一的立法制度

3.1.1立法层次低

3.1.2专门法律缺失

3.1.3权利救济途径的保障实现

3.2供给主体的公共性缺损

3.2.1中央政府在资金统筹中的责任缺位

3.2.2地方政府在土地供给中的职能错位

3.3保障对象的范围狭窄，标准不明确

3.3.1保障对象的范围狭窄

3.3.2保障对象范围确定的标准不明确

3.4 保障性住房制度的监督机制不健全

3.4.1对保障对象主体的监督缺失

3.4.2对保障对象的监督不足

3.5保障性住房制度中的责任规定不完善

4完善我国保障性住房制度的法律对策

4.1制定相关法律，提供法律支持

4.1.1国外一些先进国家的立法经验

4.1.2制定专门的《保障住房法》

4.2明确政府职责，发挥主导作用

4.3扩大保障性住房制度的保障范围

4.3.1国外一些国家及地区保障性住房制度的保障范围

4.3.2扩大我国保障性住房制度具体实施过程行为的监督

4.4 完善保障性住房制度的监督机制

4.4.1对保障对象主体的监督缺失

4.4.2对保障对象的监督不足

4.5保障性住房制度中的责任规定不完善

三、参考文献

[1]高飞．中英公租房法律制度比较[J]．重庆科技学院学报（社会科学版），2012(12)：79—81

[2]贺 欢．保障性住房法律问题调查与研究[J]．现代商贸工业，2014(18)：167—168

[3]仲崇酷．社会保障视野下的保障房制度的法律构建[J]．经济研究导刊，2012(08)：161—163

[4]成志刚，彭少峰．我国保障性住房制度的公共性缺损及其治理[J]．湘潭大学学报（哲学社会科学版），2012(05)：76—79

[5]邢海峰．“十二五”保障性住房供应体系建设思考[J]．现代城市研究，2012（05）：8—12

[6]裴爱梅．我国保障性住房法律制度实施的调研报告[J]．法制与社会，2014(2下)：180—181

[7]袁江平．我国保障性住房制度的法律思考[J]．长江铁道学院学报（社会科学版），2014(2)：26—27

[8]亢德芝，李鸣凯，徐亭亭．比较住房政策与供需模式——我国保障性住房公共政策思考[J]．规划师，2014(12)：13—19

[9]邓雨婷.共有产权保障房的比较研究与我国制度设计[D]．浙江工业大学，2014

[10]李 静．我国保障性住房制度的法律思考—以甘肃省为例[J]．内蒙古民族大学学报（社会科学版），2015(03)：39—43

[11]徐 苗，杨碧波.中国保障性住房研究评述及启示——基于中外期刊的计量化分析成果[J]．城市发展研究22卷，2015(10)：108—117

[12]刘云，宁奇峰，陈伟．香港保障性住房供应特点和启示[J]．上海经济研究，2002(04)：61-65

[13]马光红, 胡晓龙, 施建刚．美国住房保障政策及实施策略研究[J]．经济建筑/房地经济，2006(287)：75-78

[14]武超群，蓝天．国外保障房建设中政府参与方式分析及对我国的启示[J]．中央财经大学学报，2011(09)：13-18

[15]陈昱．荷兰社会住房体系及其对我国的启示[J]．对外开放，2016(18)：24+26

[16]蔡琦．国内外保障性住房研究述评[J]．金融发展研究，2014(01)：19-23

[17]John M.Quigley.《Competition and Complementarity  Among  Governments  in a Federal  System:  Implications  for Progressivity. Public Finance with Several Levels of Government》[M].edited by R. Prud'homme, IIPF, 1991: 125-136.

[18]Holmans.《A.House Prices:Changes Through Times at National and Sub-National Level》[R].Government Economic Service Working Paper,1995,No11101 

[19]Meo G P.《Regional Housing Prices and the Ripple Effect:A New Interpretation》[J].Housing Studies,2000,14(6):733-753

[20]阿瑟·奥沙利文(Arthur O′Sullivan).《城市经济学》[M].北京，中信出版社，2003