论房地产开发项目成本管理中出现的问题及对策_开题报告

文献综述  

随着经济社会发展水平的不断提高，工业化、城市化进程的不断加快，房地产市场得到了空前的繁荣，而随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在逐渐告别暴利时代，利润慢慢回归社会正常利润的水平。房地产业正在进入精耕细作时代，不仅专业化分工越来越细，专业化水平也越来越高，需要开发企业的管理方式作出改变，变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的最终目的是为了利润的最大化，而实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着极其重要的意义。在世现今的市场环境之下，对于房地产开发商来说最理性的方式就是进行成本控制，尤其最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，因为只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

1、 国外研究现状

在二十世纪八十年代的时候，英国学者西蒙提出战略成本管理的理论，他的观点偏向于理论性的探讨，与实际工程有些偏离。后来，美国管理会计学者桑克等把这个理论与美国著名学者迈克尔.波特的理论相融合，并在1993年出版了《建筑战略成本管理》。在这本书中，更加具体解释了成本管理。一位叫罗宾.库拍的英国教授，他推崇作业成本制度，在1998年他提出了以作业成本制度为核心的成本管理体系。在上世纪八十年代有学者针对“项目全过程成本管理”展开了深入的研究，这一概念中强调了成本管理应始终贯穿于在整个项目生命周期的各个阶段之中，涉及到项目工程的整个过程及各个方面。到上个世纪九十年代，国际全面成本管理促进会前任主席RK.Westney先生进一步提出了一个新概念，即“项目全面成本管理”，在《九十年代项目的发展趋势》一文中他指出：项目全面成本管理主要是利用专业知识及技能，合理地计划并严格控制工程项目中的各种资源、成本费用甚至风险等。因而从整体来看，国外学者自二十世纪八十年代开始对于项目成本管理的研究，其研究的主要目的是为了解决如何让成本管理体系更好地为项目的管理服务。其研究成果主要是利用扩大对成本管理的视野及方法以达到提供有用信息来作出最终决策的目的 。

2、国内研究现状

在20世纪80年代中期，我国项目成本管理领域的工作者提出了项目全过程成本管理。该思想认为，项目成本管理应该是贯穿项目生命周期各阶段的工作。毕竟项目的投资始终贯穿于项目建设的全过程。20世纪90年代后，这种项目成本管理的理论和方法正慢慢成为中国乃至世界许多国家项目成本管理的主要方法。其中项目成本控制是项目成本管理中一个重要内容，近年来，我国的学者和有着丰富实际工作经验的工作人员做出了具有代表意义的研究成果。例如：冯伟认为，只有建立健全的激励竞争机制，坚持以人为本，并层层签订目标责任书，且赏罚分明，对于房地产开发项目实施全面的成本管理与控制，才能够取得较好的经济效益和社会效益。王忠伟则认为，在考虑传统的成本控制的同时也要分析项目的时间即从成本均衡关系出发，去实现成本的优化。成本控制与成本优化是成本管理中不可或缺的两个方面。而王蓉认为，成本管理是一个动态的过程，是对项目建设全过程的管理，包括决策阶段、设计阶段、工程招投标及承发包阶段、施工阶段及竣工结算阶段的成本管理，相应的形成了投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算等造价。在这些造价之间存在着前者控制后者，后者又补充着前者这样的相互作用关系。只有通过科学的估算方法和合理的管理措施，把建设工程中每一阶段的成本控制在合理的范围内以及核定的投资限额以内，才能实现投资控制目标，取得良好的投资效益和社会效益。

二、^范文提纲

绪论

研究背景

研究目的和意义

研究方法和内容

二、房地产开发项目成本管理的基本组成

土地成本

项目前期工程成本

项目开发建设成本

开发项目管理成本

项目贷款成本

不可意料成本

三、房地产开发项目的成本管理现状

房地产开发项目成本管理存在的突出问题

对项目开发初期的成本管理缺乏重视和控制

项目组织管理涣散

成本管理的方法较为落后

对项目缺乏全程的成本管理

房地产开发项目成本管理的完善对策

加强成本管理意识及合理地设计项目初期阶段的成本控制

设置合理的组织机构

借鉴国内外经验，选择先进的成本管理方法

加强项目全寿命周期内的成本控制工作

、结论

三、参考文献

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