基于租售并举政策下的房地产企业转型研究_开题报告

文献综述

一、国内研究现状

共有产租售并举住房制度是指政府向城市中低收入住房困难家庭提供的一种住房保障扶持政策，是住房保障体系的重要一环，也是住房保障制度的重要组成部分。具体来说，共有产权租售并举制度是由符合一定条件的住房困难家庭，采取部分购买、部分租赁的方式在一定时间内和政府按一定比例份额共同拥有一套政策性住房产权的制度。

（一）宋安城在《“租售同权”对房地产开发企业的影响分析》中提出以下观点：

1.租赁市场的加速, 必然会导致出售市场的相对减速, 影响房地产开发企业的规模化发展, 促进企业发展的多元化；

2.面对政策鼓励的房屋租赁市场, 多数房企会顺势而为, 形成房企经营新模式；

3.开发商进军租赁市场, 必然要开拓新的房地产租赁经营的融资模式；

4.开发商进军租赁市场, 对其精细化经营管理带来更多的挑战。

（二）虎田方在《从“租售同权”和“租售并举”看房产运营金融化发展》提出：消费时代的来临为优质租赁住房提供了可行性。随着中等收入人群的增加和人民消费观念的改变, 中国经济正在逐步进入消费时代, 消费力的增长也会带动住房租金的增长。随着85后成为住房市场主要客户群,加上线上线下的融合, 房屋租赁市场尤其是优质房屋租赁市场在未来蕴藏着很大的商机。

房地产企业长租公寓发展路径：

一方面, 长租公寓实行“租售并举”和“先租后买”, 承租人在租住公寓一段时期后若有意购买该房, 则可将之前所付全部或部分租金抵掉部分房款, 在这样的运营模式下, 房地产开发商就转变成运营商, 角色变为了银行, 在做房贷, 进行融资租赁。另一方面, 长租公寓可发挥传统房地产企业有大量房源的优势, 也可在一定程度上帮房企消化掉一部分空置房屋并开发出新的业务增长点,  这种由租房到买房的联动, 在对租客进行品牌灌输的同时能储备客户, 节省营销成本, 做好品牌, 建立市场信任度。

二、国外房地产市场现状

    从全世界范围来看，绝大多数国家都征收房地产税，即对土地及其上建筑物的拥有或使用征税。开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。

    房地产税的存在使得国外更多会选择租房的方式而非买房。部分发达国家推出廉租房政策, 大力发展租房市场, 政策保障和理性居住既打击了市场投机, 使房价得到抑制, 又确保了低收入阶层的居住需要。英国过去3年首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁, 日本和德国则提高到42岁。“租房族”在德国的年轻人中占了77%, 由于无过早的买房压力, 个人生活的质量指数度大大提高。

    在法国，廉租房成为主流。从1956年建立“低租金住房制度”以来, 廉租屋成为法国租房市场的主流。根据规定, 任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%, 全国17%的人口住在廉租屋内, 有些城市的比例更高达30%。从1956年建立“低租金住房制度”以来, 廉租屋成为法国租房市场的主流。根据规定, 任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%, 全国17%的人口住在廉租屋内, 有些城市的比例更高达30%。根据法国的有关规定, 不带家具的出租房租期至少3年, 房东在合同期间不得随便提高租金, 每年只能按照政府有关部门发布的建筑指数和价格上涨水平进行微调。合同到期后, 如果房东没有充分的理由要求房客搬出, 那么合同可以自动延期。

^范文提纲

一、租售并举政策的影响

（一）租售并举政策的现状

1. 国内政策试点落地情况

2. 租售比的数据分析

3. 国外的租售并举推行经验和房地产企业的对策

（二）租售并举政策的意义

1.国内国情分析

二、房地产企业的盈利模式

（一）房地产企业的组织结构

（二）房地产企业的市场发展

（三）房地产企业的发展瓶颈

三、房地产企业的转型前景

1.租赁市场的前景分析

2.金融市场的前景分析

3.相关政策的预测

 参考文献

[1]宋安成.“租售同权”对房地产开发企业的影响分析[J].上海房地,2017(10).

[2]虎田方.从“租售同权”和“租售并举”看房产运营金融化发展[J]. 西部金融,2018,(08):45-47+57.

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[11]国外房地产税是什么样的税？[N]. 中国财经报,2016-09-29(002).

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