浅析商业地产项目的成本控制要点_开题报告

一、文献综述

近年来随着房地产开发的不断发展，城市商业综合体项目开发数量不断增多，一方面是随着新的居住住宅群的出现，需要有相应的商业综合体来满足周围人群的生活和消费需求。另一方面随着社会不断发展，不断需要新的多功能综合商业体产生，实现商业项目里各种功能的更新发展。商业综合体开发项目往往开发体量大，开发周期长，投资额巨大，涉及专业种类多，对人员的专业技能和管理技能要求高。而加强企业内部管理，加强成本控制，提高商业项目的竞争力，有效降低商业项目投入，争取项目效益最大化是最终目标。商业成本控制应该通过各个阶段进行有效的、系统的成本控制管理实现其开发阶段的效益最大化。

由于近几年很多房地产企业将目光瞄准了商业地产。房地产企业蜂拥而至但成功寥寥。原因在于商业地产的成本控制与住宅地产的成本控制截然不同。通过房地产近些年的发展，汇集并统计了大量数据，通过对这些数据的分析得出：对商业地产项目来说，对项目的成本控制影响最大的两个阶段是项目的前期决策阶段与前期规划设计阶段。

本文正是想通过对前期决策，前期设计，施工图设计，招投标阶段等过程的分析，来研究商业地产的成本控制。阐述商业地产的开发流程，成本构成，成本控制的基本理论以及现阶段国内外对商业地产成本控制的研究成果。

（一）国内研究现状

我国房地产行业虽然起步很晚，始于1980年，但是发展却非常快。与行业的发展相比，行业的管理理论却相对落后。国内依然有很多企业将施工阶段的成本控制当作重点来进行把控，而忽视了项目前期决策阶段和前期设计阶段的成本控制。

项目成本控制是全过程的，是动态的，而且还应该是全员的。项目开发全过程的成本控制指的是从项目立项到交付运营整个过程中，每个环节都要进行成本控制。将事后总结控制变为事前、事中控制。

公司全体员工的成本控制指的是企业首先让员工有归属感，树立成本意识，强化成本观念。让节约成本成为常态。

通过对商业地产开发过程中成本费用的构成以及国内外对房地产项目成本控制的研究成果的阐述，乍一看，有人会说我们控制住那些开发成本我们就控制住了项目的整体费用，我们就能够使得项目盈利。实际则不然，因为上述的很多费用是规定费用，即不论你是哪家开发单位或是哪个管理团队，在日趋规范的房地产行业里，我们所付出的那些成本将会基本相同。在房地产行业的初级阶段，行业内普遍存在着这样的误区：项目能否盈利完全取决于施工阶段对成本的控制。这种理念逐渐被认识到是错误的。因为项目的成与败，完全取决于项目前期对设计条件的应用以及对正确的设计顺序的应用。还是那样的一句话：“设计一出，成本锁定”。

在房地产开发项目的前期设计阶段一定要寻求项目成本和使用功能的统一。而且项目成本一定要放在首位。他还提出在满足项目使用功能的前提下，必须对项目进行设计优化，其中包括建筑的设计优化、结构的设计优化、机电的设计优化等。同时强化经济技术指标在规划设计阶段的应用，在方案的选择上选用经济合理，技术可行的方案。

要做好企业的成本控制工作，就要控制建造安装成本；通过集中采购等方式来降低设备、材料的招标采购成本；充分利用政府税收、规费等优惠政策。加大工程建设过程的控制力度。

（二）国外研究现状

德国成本控制采用电子化，项目成本管理水平很高，收集大量的工程实践他们的控制管理采用电子化，项目成本管理的水平很高，并随着科技的发展，德国人收集大量的工程实践数据，积累了丰富的项目成本管理经验。他们所实行的是全过程的成本管理理念，对工程造价实行动态管理，在管理过程中，对出现的成本偏差随时发现，随时纠偏。在实际的工作中他们还强调工程预算的重要性

工程管理在英国起步也很早，在国际上也处于领先地位，经过了历史的沉淀，工程造价管理在英国成为了一个新兴的专业，并有很多从事这个专业的人士为其制定规则、完善工程造价管理体系让其更科学。在英国，皇家特许测量师学会是独立于业主和承包商的组织，具有很大的权限，其会员可以对雇主的项目进行可行性研究、投资测算、投资控制等在英国，对工程造价的控制是全过程的，又是动态的。控制在既定的投资范内随阶段变化。在成本控制上强凋所有成本的编码分配，杜绝反复，以保持本目标，随时比较，随时纠偏。

美国在工程项目成本管理方面最显著的特点实际上是强调项目结构分解(WBS)，WBS是根据需要，对工作做详细分解，由大到小、分层划分出树状结构。根据树状结构编制出各种预算及报表，以满足不同管理层的分析需要。WBS和会计编码系统可以说是美国独有的，美国由于计算机行业的发达，美国企业通过计算机精确的管理，来提高企业管理效率。这与美国民族的粗旷形成鲜明对比。这种科技系统的应用也正反应了美国科技领先，经济霸主的国际地位。

二、^范文提纲

1、商业地产开发的主要流程

1.1项目决策阶段

1.2前期设计阶段

1.3工程建设阶段

1.4交付运营阶段

2、商业地产项目开发成本的构成

2.1项目决策阶段

2.2前期规划设计及招标阶段

2.3工程建设阶段

3、商业项目成本控制要点

3.1项目决策阶段成本控制

3.2前期设计阶段成本控制

3.2.1方案设计阶段

3.2.2初步设计阶段

3.2.2.1建筑方面

3.2.2.2结构方面

3.2.2.3机电方面

3.2.2.4装饰方面

3.2.3施工图阶段

3.2.3.1建筑专业

3.2.3.2结构专业

3.2.3.3机电专业

3.2.3.4装饰专业

3.2.3.5景观专业

3.2.3.6幕墙专业

3.2.4专项设计阶段成本控制重点

3.3招投标阶段成本控制

4．员工在成本控制中的重要性

三、参考文献

[1]大连万达商业地产股份有限公司．商业地产运营管理．北京：清华大学出版社2013.

[2]刘迤适，李波。商业建筑—工程设计与管理。上海：同济大学出版社。2014

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[4]许晓芳．规划设计阶段抓房地产开发的建安成本控制．上海：上海建设职工大学学报。

[8]王贵龙．房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控．安徽：安徽建筑出版社．2008(1)．

[9]李践楚．房地产企业如何控制成本．北京：财会通讯．综合．2005(1)．

[10]刘佑清．浅谈房地产开发项目的成本控制．北京：铁道建筑．2006(2)．