城市住宅小区物业管理存在的问题及对策-开题报告

（一）国内研究现状

刘圣欢认为在我国城市土地归国家所有的土地所有权制度下，城市物业的产权具有其独特的性质。我国的住房体制已经引入了市场机制，但房屋所有者拥有的只是房屋的产权，而对于房屋所占有的土地使用权仍属于国家。对于商品房的所有者而言，其支付的土地出让金，也只是对特定区域特定期限内的使用权；对于已购公房和经济适用房的所有者而言，虽未付土地出让金，但对特定面积的土地拥有实际的使用权。

温丰文从房屋产权所属的角度，认为物业管理应是一种人的管理。他认为，对异产毗连（或称为“区分所有”）的产权人的相邻生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。我国更在2007年通过《物权法》的修订，进一步对“建筑物区分所有权”进行了明确的规定，从法律形式上，奠定了物业管理存在的基础。房屋产权的明确，使人们更加关注了与自身居住环境相关的各项服务的质量与水平。由此，众多的住宅小区物业管理公司应运而生。

郭宗奎就认为，广义的物业管理是指一切为了物业的正常使用而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务；狭义的物业管理一般只限于对某个具体的物业在委托管理范围内所进行的管理服务。而俞国良、王青兰等更是从环境心理学的角度研究当代的住宅小区物业管理，认为物业管理在管理环境的基础上应当结合住宅社会学、社会生态学等多方面的内容，以更符合当代人对居住环境的要求。这些对物业管理概念的全面深入认识，正是对我国住宅小区物业管理能够持续发展提供了基础了理论规范。

刘黎虹通过对我国物业管理实践的研究，将我国的物业管理模式归纳为：以规模求效益的规模化经营模式；以质量求效益的服务标准化模式；以差异性求效益的封闭式物业管理模式。如今，经过二十多年的发展，我国的物业管理已经走出了一条集“现代化、社会化、专业化、集团化”为一体的“四化”发展模式。展望未来，我国物业管理的发展必将由垄断走向竟争，由松散化走向品牌化。 

（二）国外研究现状

亚历山大指出，物业管理的发展需要从运作的角度、战略战术的角度、公司的角度等几方面全面考察。从公司的角度看，物业管理企业的管理中必须以客户的需求为导向，进而对自己提供的服务进行全方位的规划，已形成公司特有的企业文化和服务水平。从战略战术的角度看，物业管理的有效性、各岗位应负的责任、物业管理企业的业务应当由管理层进行宏观的规划；而对于物业经理来说，他的责任重点则是物业服务的质量和服务的效益水平。从物业管理企业运作的角度来看，对物业管理理念有明晰的认识，拥有正确的物业管理的方式方法，是物业经理应当履行的住宅小区物业管理的运行和维修责任。因为这些问题的解决都将有助于解决物业管理发展过程中产生的各种矛盾。

皮特•巴瑞特则着重从运作的方面对物业管理进行了研究。他认为，“物业管理是指以战略性的方式，对房屋及其配套设施进行有效维护，同时提供基础性的服务，以便为住户创造一种满足基本生活需求的舒适场所”。因此，物业管理的服务水平要想取得较大的提升，拥有物业管理发展的战略性眼光是成败的必备条件。物业管理的发展要形成一个完整的体系，就必须与信息处理有效的结合，必须以为住户提供舒适的居住环境为目标，以客户为导向，在不断分析总结各方信息的基础上，才能进一步完善整个住宅小区物业管理体系的结构，使物业管理拥有一个积极的发展前景。

格林伍德、莱文等人认为，由于物业管理活动具有很强的实践性，因此，对物业管理的研究必须与物业管理具体从事的各项活动紧密的结合起来，保持理论与实践的连贯一致性。在这里理念的指导下，对物业管理进行研究时，研究者注重与物业管理活动的从业者共同作战。因为一种新的理论或知识的产生，只有通过相互间的协同合作才能完成。同时，以观察、参与和访问的实践研究为基础，才能更加有助于为物业管理服务内容的完整与合理性提供有效的合作方式。 

格里姆肖赫从经济、政治、社会的影响下，队伍管理分析后认为，在外部力量的影响下，与物业管理相联系的各方面都会发生很大的变化。因此，他建议，在对物业管理进行研究时，应深入考虑后现代主义所引起的问题。格里姆肖则通过积极探索影响物业管理发展前景的潜在力量，在优化物业管理行业发展结构，整合理论与实践的新知识模型的基础上，使物业管理更好的迎接未来的挑战。 

二、^范文提纲

1 引言

2 住宅小区物业管理概述 

2.1 住宅小区物业管理的定义

2.2 住宅小区物业管理的特征 

3 城市住宅小区物业管理存在的问题

3.1 企业经营模式较单一

3.2 从业人员总体素质有待提高

3.3 行政监管与扶持力度需加强

3.4 业主大会及业主委员会作用发挥的不理想 

4 完善城市住宅小区物业管理的对策

4.1 创新企业经营模式

4.2 提高从业人员素质

4.3 加强行业监管和加大扶持力度

4.4 充分发挥业主大会及业主委员会作用

5 结论与建议

三、参考文献

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[4]阮飞勇.浅析物业管理存在的主要问题及对策[J].现代商业.，2014(08)

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