解读“建设开放小区”政策及政策对小区建设的影响分析和建议_开题报告

一、文献综述：

2015年12月20日，习近平主席在中央城市工作会议会上提出“创新、协调、绿色、开放、共享”的城市发展理念，提倡建设开放式居住小区。2016年2月6日，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已经建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。若干意见的公布，随即在社会引发了极大的讨论和争议，其中关于开放住宅小区后日常安全的保证、小区业主权利的维护、小区道路开放是否有利于城市道路分流等问题也成为广大小区业主住户所关心的问题。

新浪网2016年3月8日刊登网文指出：《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。伴随着智能住宅智能社区的逐步落成，独立民用安防报警系统可以集成到物业管理中心，为加强住宅安全管理提供更多选择方式。

中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受媒体采访时表示：封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘是一个个“独立王国”，公共服务设施不共享。但是，现代城市是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。对于已经建成的住宅小区，首先实行行人穿行，然后是自行车穿行，当然，管理也必须跟上。“大院情况下，物业管大门，当城市开放的时候是管大楼，每栋楼安全了，街道就可以开放了。

云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任郭凯峰指出：目前很多小区的围墙，往往隔绝出了一片又一片“孤岛”，难以形成街区的活力，尤其在一些已建成的大型社区中，对道路形成阻隔，导致交通微循环不畅，影响很大。同时因为城市的公共空间都被小区花园挤占了，一定程度上也浪费了土地资源。但未来在具体执行上，并非所有住宅小区都适合推广开放模式，更多要与城市管理结合在一起。以昆明为例，广福路沿线的很多“边远小区”就比较适合封闭管理，而市中心等交通压力大的区域，开放小区道路明显利大于弊。至于那些内部道路等级低，相关配套低的小区则不建议对外开放，而且规模小的住宅区对外开放的难度也会比较大。

云南凌云律师事务所律师孙文杰表示：应制定政策避免损害业主权益，小区开放性管理出发点很好，首先可以资源共享，其次还可以优化相关道路，但在实行之前，需要考虑到小区内的治安等问题。“在实行之前，应该制定配套的政策或规定，一旦实行的话，物业公司的标准也会随之提高，物业需要在如何更好的管理小区方面花费更多的人力和资源，并且需要有相应的部门或者业主委员会来监管物业公司，从而保障物管能有更好的作为，小区秩序更加完善。”

凤凰论坛评论员孙不熟评论道：街区制当然好，但目前只适用于新规划还未建设的城区，已经被各类超级大盘切划得稀巴烂的郊区新城，着实没有条件推行街区制了。当然，如果一定要打开，也应先从机关大院开始。

中国城市规划设计研究院绿色城市研究所所长董珂在接受中新网视频访谈是表示：开放式小区，准确来说应当是住宅小区的尺度控制到一定范围之内，而研究发现，大概控制在二百米之内是比较适宜的。

北京理工大学法学院教授徐昕表示：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题。但是对已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护。《物权法》规定，小区内部公共区域的产权归全体业主所有，没有义务对外开放，物业管理方式由业主大会决定，政府是无权干预的。对已建成小区是否对外打开，应充分征求业主意见。

云南龙宇房地产开发有限公司总经理廖力平表示：“从2008年以来，昆明市原则上就不再审批全封闭式小区的建设，要求小区建设应满足视觉上的通透和开放，不过要想让小区内部道路、绿化等配套设施完全对外开放，实行起来难度还是很大。” 小区的开放与否也应兼顾住户对于私密性、安静、安全性的居住要求。此外，对老小区改造会牵涉到物权法的问题，小区里的公共配套部分，使用权本来归全体业主，受法律保护，没有义务对外开放，物业管理方式也是由业主大会决定，但是如果打开围墙，任何人都可以进去，使用里面的资源如道路等，这会侵犯小区业主的权益。

深圳市乾坤公共安全研究院院长曹国辉认为：由于我国国情与欧美的不同，从我国城市发展现状看，长期以来的封闭城市小区带来了不少社会弊端。不仅阻碍了人们生活中正常交流与协作，还制约了包容、开放社会心态的形成，对于建设现代化文明城市。事实上，国外很早就开始实行街区制，欧美很多国家在我们之前就已经开始实施开放式小区，美国芝加哥等大城市区基本上是街区制，而在街区管控、治理等方面，欧美也有很多领先的经验。从世界范围看，开放式小区建设在国外已有成功先例，在一些国家，不仅高校全部实现了没有围墙的开放式管理，大部分小区也基本没有围墙。开放式小区实际上是城市发展的一个过程，而城市发展的过程就是科技与文化之间的博弈。

借鉴国外对城市规划的经验，并结合我国在快速城市化过程中出现的道路交通堵塞、城市公共资源浪费等问题，国家在今年出台《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，目的就在于通过改变住宅小区，尤其是历史遗留下来的政府大院以及随着城市发展而出现的大型封闭小区的封闭环境，让城市公共资源回归城市大众，并通过此类小区道路毛细血管的效益，尽最大可能分流城市主干道的车流，以求达到城市交通平稳、有序，避免出现大规模堵塞问题。因此，我们需要了解此政策制定的宏观背景，并通过解读政策的相关条例，正确了解此政策的全貌，以及实施的对象，从而全面解读此政策的正当性和可操作性，并通过政府、市民、相关领域专家的广泛讨论和协商，一同完善政策执行过程中的相关法律法规，在保证小区业主最大权益和小区功能最大化的基础上，积极推动政策的执行，并促进整个城市规划的完善和城市经济、基础设施等的发展。 

二、^范文提纲

^范文拟采用以下结构，包括四个部分：

一、研究背景与意义

    1、当前国际及国内的住宅小区的形式；

    2、当前研究此课题的现实意义；

二、解读“建设开放性小区”政策及存在的误区

三、政策对小区建设的影响及热点问题的分析

1、政策对今后小区建设和现存小区管理的影响

2、小区业主权利的维护问题分析

3、小区道路的使用问题分析

4、小区的日常安全问题分析

四、解决小区开放后可能出现的问题的对策和建议

1、制定政策避免损害业主权益

2、小区道路根据实际情况有选择开放

3、小区安全纳入城市治安系统

三、参考文献

（1）朱绍平，《专家学者热议开放式小区 建设应纳入城市总体规划》 ， 《国际在线》 ，2016年2月23日；网址： .chinadaily.com/micro- -reading/interface_yidian/2016-02-23/14563699.html

（2）《建设开放式住宅小区对安防行业的机遇与挑战》，《新华网》，2016年3月8日；网址： ://news.dichan.sina.com.cn/2016/03/10/1177452.html

（3）房正良，《浅析建设开放式居住小区对社会消防工作的影响》，《中国消防在线》，2016年3月31日；网址： ://119.china.com.cn/ zbjs/txt/2016-03/31/content_8675802.htm

（4）杨立场，《原则上不再建设封闭住宅小区》，《京华时报》，2016年2月22日；网址： ://news.ifeng.com/a/20160222/47524757_0.shtml

（5）佚名，《城市建设为何要推广开放式小区》，《人民日报》，2016年2月23日；网址： :// .landscape.cn/news/comment/public/2016/0223/178358.html

（6）昌道励 刘兰霞，《建设开放式小区可考虑复建骑楼》，《南方日报》，2016年3月31日；网址： ://news.163.com/16/0331/07/BJFIVHKR00014AED.html

（7）黄小鹏，《建开放式小区切忌“一刀切”》，《新华网》，2016年2月24日，网址： ://news.xinhuanet.com/fortune/2016-02/24/c_128746212.htm

（8）陆伟芳，《英国为什么很少有封闭住宅小区——从近代利物浦的建筑发展模式说起》，文汇报，2016年3月11日

（9）安防人，《安防人自己对开放性小区建设意见的解读》，智慧安防网，2016年2月25日，网址： :// .shengyidi.com/news/d-2296910/