当前房地产开发中的主要风险及对策探讨_开题报告

（一）国外研究现状

欧美发达国家研究风险管理的时间较早，理论相对成熟，并且在生产实践中得到广泛运用，也取得了良好效果。

美国学者 1931 年开始对风险管理展开研究，其显著的标志就是纽约经纪人的成立。20 世纪初期，风险管理在企业中逐渐受到关注，并得到广泛应用，Henri Fayol（1998）认为，风险管理在企业日常管理工作中非常重要，并希望企业利用风险管理来控制其他的管理类型 。

Michael 等（2004）针对房地产市场的信贷交易行为，解释了信贷结构的特点以及风险管理的重要性。

Karl（2000）重点研究美国房地产市场与本国经济之间的关系，发现市场里有严重的非法抵押现象。此外，房地产市场的通货膨胀现象也对经济发展造成一定影响，因而美国应该谨慎对待房地产市场。

William 等（2001）通过经济和数学中的模型和方法对房地产的风险问题进行研究，如时间序列计量经济学模型，以定量分析房地产项目影响因素。最后，将房地产项目与债券、股票等进行比较和分析，并认为房地产项目风险也可以进行计量。

Ibrahim 等（2006）深入研究了房地产项目前期的风险变化，认为项目前期由于信息不对称导致风险较大，并结合房地产业复杂的特征，提出一种被称为模糊系统的模型，并利用这种模型分析项目开发中出现的风险。

综上所述，欧美发达国家在房地产项目风险管理研究方面做了大量工作，并取得了一系列研究成果，创立了丰富的相关理论和研究方法，极大地推动了房地产项目风险管理的发展，而我国房地产业项目风险管理研究也在不断进步，结合我国自身的经济和社会发展特点，找出适合我国房地产业发展的理论和方法。

（二）国内研究现状

我国房地产项目的风险管理始于20 世纪 90年代末期，与欧美发达国家相比，虽然起步较晚，但是伴随着我国房地产业的快速发展，国内相关的研究也顺势加快，当前，国内学者从各个角度对房地产项目的风险管理开展研究，将数理方法运用到项目风险管理的研究中，主要采用层次分析法、蒙特卡洛方法及专家评分等进行综合评价，从项目周期、风险识别和评价以及防范、投资等多个角度系统研究我国的房地产项目风险，为我国房地产业的项目风险管理提供重要的理论依据。

蒋钧杰等（2013）认为，有效的项目组合管理对房地产企业过程项目管理至关重要。因此，文章采用实物期权来反映房地产项目在投资决策阶段的价值，并通过蒙特卡洛方法分析项目实现期权价值的概率分布；并通过构建项目组合平衡模型探讨合适的项目投资组合以降低目前项目组合的风险。

山雪（2015）在分析国内外房地产风险管理现状的基础上，依据风险管理的相关理论，对 A 房地产开发项目进行风险管理，且将 A 项目分成四个主要阶段：投资阶段、前期准备阶段、建设阶段和销售阶段，并对各个阶段进行风险识别和评估，并且根据我国房地产项目风险管理的实际发展现状，提出管理风险的对策建议。

刘瑞峰（2015）总结我国房地产项目开发的主要特点和存在的问题，以及国内外房地产项目风险管理的相关理论。在此基础上，提出风险管理的具体步骤：风险识别、风险评价、风险应对、风险监控。同时，结合作者参与的慈溪碧桂园项目深入分析风险管理的上述阶段，最后，提出应对风险的相关建议。

石海霞（2016）从建设单位角度考虑，对房地产项目的造价方面存在的风险进行风险管控。文章在简要介绍造价风险管理的全过程后，采用层次分析法构建造价风险管理模型，对造价的风险因素进行实证研究，以促进投资者进行更科学合理地制定决策。

刘兆森（2016）根据风险管理的相关理论，采用风险识别法中的专家调查法，对房地产项目各个阶段风险因素进行识别，运用基于层次分析法的模型综合评价模型，对恒大帝景房地产项目的全寿命风险进行综合评价。

韦伟（2016）借鉴国内外成熟的理论，将雨花二号安置房项目作为项目风险管理的研究对象，采用风险识别的方法研究安置房项目风险，探究影响盈利空间和融资的主要风险因素，并提出应对安置房两大类风险的对策建议。

誓广献（2016）从房地产项目全寿命周期方面，总结影响项目开发的主要风险因素，并采用模糊层次分析法对项目风险进行综合评估。

但是，从总体上看，我国房地产项目风险管理研究的理论内容完善，梳理模型方面有待改进，且定量方法并没有得到广泛运用，很难客观反映房地产项目风险管理的真实情况，因此，随着我国房地产业的快速发展，亟需比较完整的房地产风险评价方法，为房地产企业和政府部门提供决策依据，降低项目风险带来的损失，促进我国房地产业的健康可持续发展。

二、^范文提纲

引言

一、房地产开发的特征及主要阶段

（一）房地产项目开发的特征

（二）房地产开发的主要阶段

二、当前房地产开发中存在的风险

（一）项目设计阶段风险

（二）项目施工准备阶段风险

（三）项目施工阶段风险

（四）项目竣工验收阶段风险

三项目开发各阶段风险控制

（一）投资决策阶段风险控制

（二）前期手续与规划设计阶段风险控制

（三）工程建设阶段风险控制

（四）验收阶段风险控制

结论

参考文献

三、参考文献

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