浅谈杭州城北区域房地产现状及相应的市场策略-开题报告

（一）国内研究现状

自2008年以来，虽然我国经济受到了美国次贷危机全球化的影响，国家投入四万亿资金刺激消费。资金的不良影响间接导致了我国北、上、广及沿海一些城市出现了“微泡沫化”的倾向。韩鹏在《谈我国房地产现状及应对策略解析》中认为，抑制这种泡沫化，主要手段有：完善土地招标制度，政策规范房地产行业发展，健全房屋施工质量保障体系。加强管理，对行业进行规范管理。才能保证房地产行业健康发展。宿微微在《浅析我国房地产现状及应对措施》中认为，要解决自住刚性需求的购房者买不起房的情况主要要从加强信贷手段的调控，和增加中、低档住房，增加配租比等方面去解决。

由于房产作为大宗商品，他的投资性和保值性导致了他的投资价值。在《我国信贷资金流入股票市场、房地产市场的实证估计》中，作者采用了数据模型的方式，证明在2007、2009年有大量的信贷资金流入股市房市，并且2007年底股市见顶前最后几月不断有场外资金流入，证明了信贷市场大量的资金流入房市，并由于信贷市场欧美化的特点，悲观情绪导致了更多的信贷资金迅速的流入房地产市场。信贷资金大量涌入房地产市场，加速了“微泡沫化”的现状，进一步导致了房价的虚高。

综合而言，房地产市场本事需要规范市场化管理，另一方面，也要加强信贷资金管理，防止信贷资金大量流入房地产市场，导致房地产市场过热。同时，作者武冰《浅谈房地产投资与房地产现状》认为房地产市场还会产生“挤出效应”，大量实体行业资金涌入房地产业，不利于其他行业发展。所以，管理好信贷市场是管理好房地产市场的前提，房地产市场管好了，对其他行业的发展也有利好作用。

杭州作为浙江省会，著名旅游城市，房价一路走高，并持续保持高位。主要是有两个原因。一方面是由于旅游景点地产的影响，房地产的价值主要在区域和位置。在《旅游房地产购买的影响因素研究—以杭州旅游地产购买者为例》中，作者汤琦通过调查得出结论是：大部分的旅游地产都集中在南方城市，而所有影响旅游地产价值的最重要因素是自然景观资源。而杭州的自然风光优美的旅游资源和长江三角洲区域良好的地理位置正好符合了这种情况。同时，由于房地产投资性的特点导致了杭州周边人群（湖州、嘉兴、上海等）及北方城市（山东、辽宁）为主的投资客大量涌入，导致了房价的上涨。

在2014年，杭州房地产市场成交基本以小户型为主。在《杭州住房限购政策调整对房地产市场的影响》中，作者毛狄指出从2010年4月开始的限购，到2014年7月，限购4年当中，杭州市区商品房库存从4万套增长到11万套，供需矛盾异常突出。从数据上分析，在2014年上半年，市场成交以刚需小户型为主。从新建可售房源来看，90方以上房源套数占比为57%，作者认为住宅成交户型与库存户型结构之间存在较大的矛盾。作者观察指出，在限购政策调整后的3个星期，成交量获得了明显的上升。到了2015年，由于国家密集出台了一些利好政策，使得房地产回暖趋势明显，除了小户型继续热销外，改善性户型，甚至豪宅也有了大幅度的成交量提高。在《浅析2015年上半年房地产现状及发展趋势》中，作者王录宝认为房地产前景可期。主要依据是：货币政策持续利好，城镇化进程加快下刚性需求长期存在。

    （二）国外研究现状

1、由于美国次贷危机引发的世界经济衰退对世界各国的实体经济产生了严重的影响，作者孙淑萍《金融危机背景下的俄罗斯房地产现状与趋势分析》列举了莫斯科市、车里雅宾斯克州、罗斯托夫州等区域的新增住房面积及房地产价格数据证明对俄罗斯实体经济尤其是房地产的影响也是巨大的。主要表现在开工项目减少，大批建筑企业破产，房价回落等。孙淑萍同时认为，虽然俄罗斯房地产何时回暖需要观望，但随着居民收入的持续增长，房地产行业的有效需求仍将保持旺盛，从长期看，房地产仍将是有发展前途和潜力行业。

2、日本的房地产泡沫起源于20世纪末期，在二战后，日本在美国的援助下经济快速发展，在1985年到1988年，东京都中央区的地价上涨了3倍。郭荣欣在《日本房地产泡沫与中国房地产现状分析》认为主要原因是：日元的升值与日本房地产泡沫有直接的联系；持续的低利率政策加速了泡沫的形成；日本民众对地价和房价不断上涨的经济预期以及政府监督和调控行为的缺失。郭荣欣同时认为：和日本情况类似，人民币也从2003年开始，一直处在升值通道；中国的城市化进程正出在加速的进程中，中国的企业和居民对房地产市场形成了刚性的预期：土地属于稀缺不可再生资源，在这个加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高，而不会降低。政府在相关管理方面的确实以及土地制度也存在不健全。作者认为，中国房地产确实存在过热，尤其一、二线城市存在一些泡沫，但在政府调控下泡沫膨胀可能性较小。吸取日本的经验教训对于解决房地产过热的问题是必要的。

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二、^范文提纲

1 杭州房地产市场现状概述

2 影响杭州房地产市场的主要因素

3 杭州城北区域房地产市场现状

3.1 从土地出让数据分析

3.2 从商品房市场数据分析

3.3 从二手房市场数据分析

3.4 从几个典型楼盘分析

3.4.1 蓝钻天成

3.4.2 运河宸园

3.4.3 武林壹号

4 市场策略的建议

4.1 谨慎拿地

4.1.1 拿地需要谨慎

4.1.2 产品定位要明确

4.2 注重开发过程成本控制

4.2.1 注重开发周期

4.2.2 注重开发过程中的细节

4.3 营销应更具有针对性

4.3.1 营销客群需更有针对

4.3.2 营销区域需更有方向

4.3.3 营销方式需更多元化

5 总结

三、参考文献

[1]韩鹏.谈我国房地产现状及应对策略解析[J].房地产导刊，2014年，第28期

[2]刁思聪,程棵,杨晓光.我国信贷资金流入股票市场、房地产市场的实证估计[J]. 系统工程理论与实践，第31卷4期

[3]武冰.浅谈房地产投资与房地产现状[J].邯郸职业技术学院学报，2010年，第2期 

[4]谢文丹.浅谈我国房地产现状及其分析[J].金田，2011年，第7期 

[5]宿微微.简析我国房地产现状及应对措施[J].统计与管理，2015年，第3期

[6]王录宝.浅析2015年上半年房地产现状与发展趋势[J] .文摘版：工程技术， 2015年，第22期

[7]汤琦.旅游房地产购买的影响因素研究——以杭州旅游地产购买者为例[J] .现代经济：现代物业中旬刊，2012年，第10期

[8]沈斌,陈多长.房地产市场健康标准与杭州的实证研究[J].经济论坛，2009年，第21期

[9]孙淑萍.金融危机背景下的俄罗斯房地产现状与趋势分析[J].建筑设计管理， 2010年，第2期

[10]郭荣欣,李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析[J].经济研究导刊， 2011年，第16期