浅谈房地产开发项目中财务管理的现状及方法对策_开题报告

1、研究背景： 

     房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产企业的发展是关系到我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 

毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。而房地产企业的特殊性所暴露出来的各种问题，如：资产负债率大、通货膨胀风险，利率变动风险，再筹资风险，税率变动风险，投资收回风险等也开始凸显。在这样的特殊的时期，房地产企业怎样继续发展，如何克服自己身特点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险。这些问题都需要深入的探讨，研究和分析。

本文将从房地产企业财务风险的特点、含义着手，分析其财务风险的成因，进而进一步的讨论如何加以防范和控制。

2、研究的意义 

    在市场经济条件下,企业财务风险是客观存在的,尤其是房地产企业的财务风险更是有很多特点。财务风险的存在,无疑会对企业生产 经营产生重大影响.因此,对企业财务风险的发生原因,特点及防范进行研究,控制,具有十分重要的意义.本^范文探讨了房地产企业财务风险防范在管理中的重要性,结合目前已有的研究,对企业存在的财务风险提出了提出可行性方案,在实践方面具有现实意义。

二、国内研究现状

近几年，随着我国房地产业的升温，房地产价格不断升高，由于房地产开发成本是其价格的重要组成部分，所以学术界对房地产开发成本也有多方面的关注，对其财务管理和控制研究也越来越多，并取得了丰硕的成果。

主要研究结果有以下几个方面：

冯伟认为，房地产开发项目全面成本管理和控制，必须是全过程、全方位、排除各种干扰因素进行的全面成本控制；只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签订目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好的社会效益和经济效益。

刘佑清指出，房地产开发成本的控制，就是对估算、预算、合同、合同执行的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的。

马宏图认为，通过工程限额设计来控制工程投资是一个综合性问题，不能片面强调节约投资，要正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。设计中既要反对片面强调节约，忽视技术上的合理要求，使项目达不到使用要求的功能，又要反对重技术轻经济、设计保守浪费的现象。

杨爱华提出，运用供应链的合作伙伴管理模式，实施敏捷化、集成化、信息化、约束化策略，能够增强房地产企业核心竞争力，提高项目品质，达到控制和降低房地产开发成本。

施晓东提出，房地产企业成本管理应该贯穿于房地产开发项目的始终，对房地产开发每个阶段都要做到有效控制，并提出在成本管理的实施过程中，房地产企业要注意成本管理战略与企业其他战略的结合，注重全面成本管理。

王忠伟认为，针对当前房地产开发项目中设计不精、深度不够，设计人员经济观念淡薄、设计变更性大的倾向，在选定设计单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改费用额度限制条款。这样做有利于对设计规范、标准工作量及概预算指标等进行多方面的控制，是一种有效的举措。

三、国外对财务风险的研究

（1）财务风险这个概念是由西方率先提出的，美国学者格拉尔（1952）首提出并使用了“风险管理”概念，法约尔（Henry Fayoal）（1961）在《工商管理与一般管理》首先提出了把风险管理思想引进企业经营管理中，让企业初步有了风险意识，到了19世纪末，科技革命的降临与生产力大大发展，西方企业也急速增加，伴随这企业增加，大规模的出现了企业合并与兼并此时的财务风险管理集中在筹资风险管理、风险防范的制度建设。

著名的金融学家米勒和莫迪格里尼（Miller & Modigliani）（1959）提出MM理论，从资本成本的角度论证了财务杠杆收益与财务杠杆风险同步关系，公司价值不受影响。

（2）Altman(1968)首次运用多变量分析技术对企业财务风险进行判别分析。他从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用了22个变量作为预测备选变量，通过对1946-1965年间33家破产企业和33家非破产配对企业的研究分析，根据误差率最小的原则最终确定营运资产/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益市场价值/总负债账面价值和销售收入/资产总额5个变量作为判别量，构建了Z-Score模型。

（3）1995年，奥尔森（Ohlson）选用了1970-1976105家破产企业和2058家非破产公司为样本，运用了Logistic建立了预测模型，并分析了分割点的关系，他发现至少存在四类显著影响公司破产的概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力, 从1980年以来，Logistic回归分析代替判别分析法，在财务风险判别预测研究领域占据主流地位。

四、^范文的提纲

1、引言

2、房地产企业财务风险管理的概述

2.1房地产企业财务风险管理的定义

2.2房地产企业财务管理风险的具体表现

2.2.1再筹资风险

2.2.2投资风险

2.2.3无力偿还债务风险

2.3房地产企业财务管理风险的基本特征

2.3.1客观存在性

2.3.2不确定性

2.3.3分散转移性

2.3.4预测决策性

2.3.5收益共存性

2.3.6激励性

3、房地产企业财务管理风险产生的原因

3.1外部性财务风险原因

3.1.1房地产的周期特点

3.1.2法律政策环境的影响

3.1.3自身经营特点

3.2内部性财务风险原因

3.2.1企业内部财务关系混乱

3.2.2企业资本结构不合理

3.2.3企业投资决策水平相对滞后

3.2.4企业财务人员素质不高，财务风险意识淡薄

3.2.5企业内部财务监审制度不健全

4、房地产企业财务管理风险的控制策略

4.1盈利风险控制

4.1.1科学定价

4.1.2不断开拓新市场

4.1.3树立企业良好的形象

4.2加强和提高企业人员的财务管理意识和综合素质

4.3 搞好资金管理，提高资金利用率

4.3.1．现金的管理

4.3.2．建筑材料的管理

4.3.3 应收账款的管理

4.4加强成本管理，降低消耗提高效益

4.4.1开发成本项目范围

4.4.2.建立成本核算领导小组

4.4.3成本管理目标

4.5建立长效的财务预警系统

4.5.1建立健全房地产企业风险转移机制

4.5.2建立健全房地产企业风险分散机制

4.5.3建立健全风险回避机制

4.5.4建立健全房地产企业的风险基金和积累分配机制

4.5.5 建设财务风险制度文化,增强风险防范意识

4.6 完善风险管理机构,健全内部控制制度

4.7大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

5、结语

五、参考文献

1、姚杰(2005)浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，提出了由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上,有的高达90%,企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响,国际经济变动的影响,金融政策的从紧,已成为很多房地产企业制约因素。

2、沈晓晴[2006（2）]现阶段我国房地产企业财务风险管理研究[J].财经纵横，房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

3、任书芳，高树岭，张行贵[2006，（4）]当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代金融，提出房地产开发企业财务管理的特点中国的房地产开发企业是指进行土地、房屋综合开发、经营和管理的法人单位,是完全实施自主经营、自主核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理有自主筹资金额巨大,财务管理周期长等特点，财务风险的防范十分重要。

4、李木祥(2007)在《中国房地产泡沫研究》一书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋势和风险进行了分析。

5、娄国豪(2006)在《中国房地产》期刊上发表了《房地产项目开发中的风险及对策分析》指出应从探析风险的构成元素及本质入手，进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导。

6、其他的文献还有王伟，赵占[2006，（8）]房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程以及李晓梅[2007，（1）]浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究。 

[7]杨喜庆. 论西安房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].场现代化, 2008(28) .

[8]姚杰. 浅谈房地产企业财务风险管理[J].市场现代化, 2008(14) .

[9]王丽丽. 浅议企业财务风险成因及防范[J].财会通讯(理财版), 2008(2) .

[10]徐淼. 房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友(上旬刊) , 2009(0)

[11]赵莹. 房地产企业财务风险管理及其防范[J]. 大众商务, 2009 (4) .