赣州章贡新区商品房市场发展研究_开题报告

  近年来，随着住房制度改革以来，我国房地产蓬勃发展，现已成国民经济的支柱产业。本文结合我国房地产市场发展的基本情况，对我国房地产发展历史、现阶段存在的问题及解决方法三方面来加以说明。  

 （一）发展历史 

 邹东涛[1]的观点：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。中国房地产市场的发展壮大，主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。 

李攻，高小红[2]的观点，主要分为三个时期：

 一、初步形成时期（1978~1994年） 

  1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。1978~1994年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 

二、市场调整时期（1994~1999年） 

  1994年继续1993年下半年的宏观调控。1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。 

三、增长时期（2000至今） 

      2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。

     刘玉录[3]的观点，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃

    肖元真，胡俍，曹庆伟[4]的观点，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。国家出台进一步的规范和指导我国房地产发展的政策和措施，使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际，真正我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去。

（二）房地产市场发展存在的问题 

 

   就如上述所言，中国房地产政策一直在改善，不过在改善的过程中，还是不够全面。住房制度改革、土地使用制度改革和房地产市场发展中，也存在一些问题。 

第一，土地财政

张新生[5]的观点近年来我国地方政府热衷于土地财政，主要依靠出让金缓解地方财政的压力，但同时也迅速推涨了房价，并催生出一系列难以预料的影响国民经济健康发展的问题。从长期来看，保持地方财政的课持续增长，应该有稳定的税收来源，而土地是不可再生的稀缺资源，仅仅靠土地出让金的收入支持地方财政，是难以持久的。这种奇特的财政税收分配体制，不仅改变了地方政府的财政收入结构，而且改变了土地资源配置的模式。乔新生[6]认为以房地产开发为导向的市场经济，在很短的时间里将中国的经济从实物经济转化为“虚拟经济”。如果不尽快抑制房地产过剩的势头，那么中国市场泡沫将越来越严重。

  二、 对房地产市场特点考虑不够

由于房地产的不可移动性，房地产市场是地区性市场。加上中国幅员辽阔，地区之间的经济发展水平、房地产市场发育程度、干部素质、老百姓思想觉悟等差异很大。但某些房地产市场调控政策措施对各地情况和房地产市场发展阶段考虑不够，缺乏区别对待、分类指导，往往采取“一刀切”。 然而对十年来房地产宏观调控政策进行分析，人们就会发现，房地产宏观调控既有政策导向问题，也有政策手段问题，同时还有粗放化宏观调控的问题。王要武,金海燕[7]观点

房地产财富和收入上的差距未受重视。

房地产是一种价值很大的财产。过去人们占用的房地产的面积、位置、新旧等差异较大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都较少考虑缩小这种差距。通过改革，房地产价值显化并可以通过转让、租赁等取得收益后，扩大了人们之间的财富和收入差距。因此，对于过去至今许多无房、缺房的人来说，住房补贴就像画饼充饥。 

对于上述相关问题的解决方法 

研究中心[8]认为建立科学合理的住房供应体系 要坚持住房市场化的基本方向，同时考虑住房是生活必需品但价值大、总有一部分家庭租买不起的情况，对过去与住房供应体系相关的各类住房及其政策进行一次大梳理，科学划分住房类别和不同收入家庭，在此基础上建立科学、合理、清晰、适应较长远需要、相对稳定的住房供应体系。 

易宪容[9]的观点首先确定科学、合理的土地使用性质等，特别是要把用途严格管住。另外，现行土地管理方式还存在相当程度的局限性，没有使市场的作用充分发挥。因此，要认识到政府在土地合理利用方面的力量是有限的，要进行土地使用和管理制度的创新，核心是把用途管住，做好规划，在严格的用途管制下充分发挥市场的作用，通过补交收益、税收等方式来调节土地增值收益，而不是采取剥夺土地使用者权利的做法。   

   深圳房产管理局[10]的观点要大力培育和发展住房租赁市场。住房租赁市场是相对平稳的，并能对住房买卖市场起着“泄洪”作用。市场经济发达国家和地区的住房私有率一般在50%至70%之间，住房租赁市场活跃，许多人是通过承租解决住房问题的。要鼓励租赁需求，引导居民通过承租解决住房问题。

^范文提纲

1.城市经济与规划发展分析

1.1赣州市概况

1.2赣州市经济发展状况

1.3赣州城市发展规划要点解析

2. 房地产市场发展宏观分析 

2.1.赣州房地产市场现状分析

2.2.赣州房地产市场板块分析

2.3.赣州房地产市场发展趋势分析

2.4.宏观政策分析

3章贡新区现状及规划分析

3.1章贡新区发展现状分析

3.2章贡新区未来规划分析

4区域房地产市场发展分析

4.1章贡新区房地产发展现状分析

4.2章贡新区房地产市场发展分析

  

参考文献

[1]邹东涛。《发展和改革蓝皮书》。欧阳日辉社会科学文献出版社,2010 

[2]李攻，高上红。我国房地市场发展现状解析。经济论坛，2009

[3]刘玉录。《中国：经济起飞时期的房地产业 》。《住宅与房地产》，l995年第5期

[4]肖元真，胡俍，曹庆伟。 《我国房地产发展现状和未来房地产发展趋势研究》.2007 

[5]张新生。房地产税费转型改革思考。理论探索。2011.(3) 

[6]乔新生。房地产调控的几个关键问题。理论月刊.2011.(4) 

[7]王要武,金海燕。我国房地产宏观调控政策效果的实例分析。土木工程学报.2008.8

[8] 执业资格考试命题研究中心。《房地产基本制度与政策》。江苏人民出版社 

[9] 易宪容。《房地产市场几个重大理论问题反思[J]》。2006(12) 

[10]  深圳市国土资源和房产管理局。 《为扩大内需促进经济平稳较快发展做好主动服务和规范管理工作的决定》。2013