宁波市房地产市场变化研究——基本四象限模型_开题报告

1 国外研究现状

国外的房地产价格的形成往往是建立在均衡价格的基础上形成的机制。Fortura和Kushner（1986）通过对加拿全国28个城市商品住宅的研究，发现居民可支配收入水平与商品住宅价格呈现正相关的关系（Fortura and Kushner,2000）。SeanHolly,NatashaJones（1997）通过研究分析英国从1935-1994年期间的人均可支配收入、人口、利率、住宅存量和商品住宅平均价格数据，研究它们对英国商品住宅价格的影响，得出影响房价最重要的因素是人均可支配收入这一结论。美国学者Mankiw和Wei1（1989）通过研究分析影响1970-1990年美国房价的因素，得出除了通货膨胀的影响，人口是影响房价波动的主要因素（Mankiw and Wei1,1989）。Abraham等（Abraham,1992）对美国30个城市的商品房价格数据的分析表明商品房价格的上涨与就业率、居民的人均收入有较强的正相关关系。Jacobsen and Naug认为一个地区的人口数量和结构的变化会导致当地的工资水平发生变化，从而影响居民收入使得当地房地产市场价格发生变化。

陈岚（2013）对美国房地产市场进行了研究提出住房作为一种特殊商品，既有一般商品的属性，亦具有作为一种投资产品的资产属性。他认为在经济因素上包括居民人均收入、人口结构、利率水平及建筑成本等影响了房价。但房价变化不能被基本面因素完全解释，其真实价格往往偏离基本面决定的价值水平。基于自然预期的视角，从基本面因素对房价变化的影响以及外推性偏误引致的与基本面无关的内生动态性两方面对美国房价动态变化的影响因素进行了研究。Hervé Ott ⁎（2011）使用面板误差模型，用十分复杂的数学原理揭示了货币，人口，利率等对欧元区房价造成的具体影响，从而导致房地产市场变化。

2 国内研究现状

马跃成（2014）在提到过房价暴跌绝对不会是孤立现象，温州商人采用的炒房策略导致浙江房价下降，同时，还会影响其他城市，他还与美国炒房策略进行对比，得到了我国房地产泡沫比美国更大的结论。于根钱（2014）通过对2011年9月开始至今的房价进行系统的分析，认为房价下跌是因为炒房所致，并且表示这种下跌还会持续一段时间。同时他还提出特殊的民间借贷也是引起房价下跌的原因。

许慎庆（2013）认为中国房价的影响因素有供求关系、资金流动、产业转移和经济危机，其中经济危机可能对房价造成致命的打击。孟庆斌、荣晨（2014）将购房者、房产商与中央银行纳入统一的模型当中，对房价的影响因素进行理论建模，然后拓展了传统的向量自回归模型长短期分解技术，研究了利率、通货膨胀率、汇率、土地价格以及经济增长率对房价的长期和短期影响，表明在短期内，通货膨胀促使房地产企业加快投资速度，房屋供给增加预期引起房价下降的冲击，人民币升值在长短期内均与房价上涨存在正向作用。李君丽（2013）认为2012年全国房价变化的原因是住房购买需求下降，他认为在之前的购房热潮中，频繁的房屋交易满足了大部分人的购房需求致使住房的购买需求降到了“冰点”致使2012年全国房价下降。朱丹彤（2014）认为是国家的“限购令”和“国八条”等一些针对房价上涨的所颁布的买房政策是房价变化的主导原因。

二、^范文提纲

1绪论

1.1研究背景

1.2研究目的与意义

1.3文献综述

1.3.1国外研究现状

1.3.2国内研究现状

1.4研究方法与技术路线图

1.4.1研究方法

1.4.2技术路线

2宁波房价波动的阶段

2.1上升时期

2.1.1上升期的宁波房价情况

2.1.2主要原因分析

2.2下降阶段

2.2.1下跌的幅度

2.2.2国家客观政策对宁波房价下降的影响

3宁波房价变化的原因分析

3.1定性分析

3.2定量分析

3.2.1四象限模型的介绍

3.2.2基于四象限模型定量分析

4宁波房价变化的影响分析

4.1经济方面

4.2社会方面

5结论与建议

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