保障性住房建设融资渠道的分析_开题报告

一、文献综述

     社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

一、国外研究综述

国外的住房保障制度起步较早，特别是西方发达国家，经过多年的理论探索和实践经验，已经形成一套较为系统的社会保障体系及融资渠道，为解决中低收入家庭住房困难制定了专业的住房发展计划及相关住房政策。

　　Kraft和Edgar.Olsen（1975）明确提出了住房保障的实行策略，认为通过货币补贴的形式满足中低收入家庭住房困难，在有效扩大社会保障范围的同时还能起到稳定普通商品房的市场价格，从而避免出现整个房地产市场的波动。Kath Husle（1976）通过对澳洲保障房供应体系进行实地研究，通过发放住房补贴为中低收入家庭提供公共租赁住房。Arias（1997）通过典型芝加哥住房市场模型，较为真实的反应了住宅的生命周期和房地产市场的运行规律，研究了财产税、住房补贴等实际作用，为不同收入结构选择不同需求的住房模式提供了重要理论依据。

新加坡在保障性住房建设与管理方面取得了举世瞩目的成就，主要得益于“居者有其屋”的住房保障政策。“居者有其屋”政策由新加坡建屋发展局结合中央住房公积金政策以及严谨的保障性住房分配和管理制度，从根本上解决了新加坡人住房保障问题。据新加坡建屋发展局统计，超过80%的新加坡人居住在政府组屋中，保障性住房政策真正成为“普惠性的政策”。在新加坡的成功经验中，保障性住房的土地获取和资金筹集两个方面很有特点。 

新加坡保障性住房的建设资金来源于政府的长期贷款和财政补贴。建屋发展局是非盈利机构，出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，而不是市场行为，也不靠房屋建造成本来定价，而是远远低于市场价格，这样也造成了建屋发展局收支亏损。因此，新加坡政府每年都从财政预算中 给建屋发展局安排一笔补贴，消除建 屋发展局的亏损。 完善的公积金制度是新加坡解决保障性住房的重要保障。新加坡1955年建立了中央公积金制度，为新加坡保障性住房建设和“居者有其屋”政策提供了强大的金融支持。为鼓励低收入阶层购买保障性住房，1968年中央公积金局又推出“公共住屋计划”，规定居民可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋。 

除了新加坡以外，美国在20世纪30年代颁布了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对保障性住房的准入标准和保障水平做了详细规定，为完善保障性住房提供了制度保证。日本在20世纪50年代也先后制定了《住 宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等相关法规，满足了不同阶层的住房需要，使得日本住房保障制度走向正轨。这些国家在解决保障性住房方面的成功经验表明，在不同时期以不同形式所制定的法律法规，在推动保障性住房建设与管理方面起到了不可替代的作用，为保障性住房政策的贯彻实施提供了法律依据和保障。

二、国内研究综述

我国保障性住房建设起步较晚，资金来源渠道单一，财政拨款、住房公积金超额收益、土地出让净收益是目前我国保障房建设的主要资金来源，且国内相关研究基本上是在借鉴国外经验、结合我国具体现状衍生而来。

成楠、梅昀（2010）认为应当引入类似于公路、铁路、港口等大型公共基础设施项目的融资方式，比如PPP（Public Private Partnerships）融资方式和BOT（Build Operate Transfer）融资方式。PPP即政府公共部门与私人合作方以某一公共事业项目为对象进行合作，参与各方共同承担融资风险和项目责任，由私人合作方来操作、运营公共项目，利用规模效应来有效降低成本，在一定期限内获得利润并最终将项目移交政府公共部门的融资方式。BOT即特许权融资方式，指私人投资企业通过与政府签订的特许权协议，进行公共基础项目的融资、建设和运营。这两种融资方式的模式基本相同。

巴曙松、王淼、张旭（2006）则提出在保障性住房建设中通过房地产证券化来融资。其认为就目前我国而言，保障性住房作为公共福利产品，租金收益以国家财政支出为主，稳定性强。加之保障性住房的投资回收期较长，租金持续性也获得保证，正符合了资产证券化的要求。稳定、持续的证券产品收益可以为收益滞后的保障性住房融得前期建设资金。

王坤、王泽森（2006）在其《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》一文中将“以商养房”作为香港公屋建设一项很重要的资金来源。全心（2011）通过对美国民营可负担住房建房资金来源的调查研究发现，利用联邦政府9%的税收抵免额可以为一个可负担住房项目融得50%左右的建设资金。

蓝相吉（2010）则通过对住房公积金制度的设立初衷、房价之高普通人群难以承受、住房公积金运行效率低下资金闲置率过高等三方面的分析，从而支持住房公积金参与保障性住房建设。

王剑超（2011）则指出保险资金应将保障性住房建设投资作为一项重要的保值增值渠道。他认为保险业沉淀了金额庞大的静态资金，蕴藏着巨大的增值动力，保障性住房投资期限长的特点尤其符合寿险特点，有助于实现寿险资金的资产负债管理。

刘琳认为中央政府层面组建统一政策性住房融资机构是推进住房保障建设 的必要措施。以住房公积金为基础，积极吸引诸如民间资本以及银行资金等各种 资金进入；通过国家财政支持或投资性贷款（采用中央财政补贴贴息的方式）支 持保障性住房建设，可大大提高中央政府在住房保障方面的支出责任，为保障性 住房建设的持续发展提供必要的资金来源和保障。 

任鹏充通过借鉴国外经验提出，完善我国的保障性住房供应体系，从金融角度讲，需要适当降低金融衍生工具与房地产的关联程度，抑制政策性信贷资金进入商业房地产，通过税收增加投资性房产的保有成本，减少保障性住房的购买或居住成本等。

二、^范文提纲

一、前言

（一） 保障房融资渠道与保障房融资

（二）近几年我国保障房融资渠道的发展状况

二、我国保障房融资渠道类型

（一）传统融资渠道

（二）新兴融资渠道

三、我国保障房融资渠道中出现的问题

（一）融资渠道格局单一

（二）“尴尬”的银行

（三） 融资政策有待完善

四、未来我国保障房融资渠道发展的对策

（一）完成行业内部资源整合

（二）管理外来行业介入渠道

（三）完善建立保险担保体系

（四）多种融资渠道组合使用

结论与展望

三、参考文献

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