房地产开发项目可行性研究报告——爱尚新城案例研究_开题报告

（一）国外研究现状 

联合国工业发展组织先后于1972年、1974年和1977年分别编写了《项目评价准则》、《发展中国家项目评价和规划》和《工业项目评价手册》等书籍对发展中国家的可行性研究进行指导和帮助。1978年，联合国在《工业可行性研究手册》一书中详细地介绍了可行性研究的主要内容和研究方法，学术界在此基础上总结概括出了可行性研究的理论框架，并且得到迅速推广。1980年，经济合作和发展组织(OECD)编写了《工业项目评价手册》，其中提出了一个评价项目价值的标准一一项目对国民收入的贡献，该书为世界各国特别是发展中国家开展工程项目的可行性研究提供了非常完善的理论指导和实践指导。学术理论界也对风险预测、风险防范、项目评价和多目标决策等领域进行了探讨 和研究。如美国的B. Munhonnad在《项目建设的风险评估》一书中就运用科学的研究方法对投资项目的风险估算和风险控制进行了详尽的探讨。 

直到20世纪70年代，可行性研究才正式运用到房地产领域的项目建设。众多学者从房地产项目的区位选择、投资的成本和收益、风险分析、防范和决策等多个方面对房地产项目可行性研究进行了开拓性的探讨。W.  Behrens & P.M.Hawranek (1994)认为可行性研究作为房地产投资整个周期的重要阶段，为房地产的投资决策提供了非常重要的依据;并且在整个建设项目过程中，由于外部环境和内部因素的变化和影响，可行性究是一个反复优化和论证的过程。Arthur.  J.  Keowr (2002)则研究了房地产可行性分析中的不确定性环境，他认为在分析风险因素时，可以采用概率的分析方法，从而可以测算出风险的具体大小及其对项目的影响程度和影响弹性。Gaglon. E. Greer & Micher.D. Farred (2003)认为在房地产项目的可行性研究中，最重要的是对可能存在的风险进行分析、认识、预测和防范。并且他把风险分为三种:(1)财务风险(financial risk), 即在项目的建设过程中，由于不同的财务管理模式所引起的财务方面的风险;(2)可保风险(insurable risk)，即这种风险是可以转嫁给保险公司的，大多数是由于不以人的志为转移的自然灾害所导致的;(3)经营风险(business risk)，即由于经营管理者做出不恰当的决策而引起的风险，这种风险是可行性研究中最为重要的风险，同时也是以通过可行性研究来规避的。 

David M Geltner, Norman filler在们的《商业房地产投资分析》(2009)一书中，从房地产投资者的角度分析了房地产价格的影响因素，从供给与需求两方面展开，当前经济形势以及对经济发展的预期是影响需求的最主要方面，资本市场和土地供给等方面影响着房地产的供给。从投资者角度的分析给房地产开发的可行性研究提供了很好的依据[1]。 

（二）国内研究现状

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究。 

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法。 

对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。张敏莉(2010)构建了一个科学合理的比较分析方法，用市场的平均租金率来估算该项目的预期收入，然后用这预期收入跟项目的投资成本进行对比，最后来决定该项目是否可行。预测房屋的出售价格是房地产可行性研究中的重要环节，至于如何来保证预测的合理性和准确性[2]。 

清华大学房地产研究所刘秋雁(2007)指出了房地产市场分析对房地产投资决策、项目融资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的重要性，并总结了房地产市场分析的层次与内容体系，包括区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。内容体系包括地区经济分析、趣味分析、市场概况分析、专业市场供求分析、项目竞争分析、敏感性分析六个方面。并指出对于房地产项目的市场分析，有助于提高房地产企业对市场状况的把握程度，有利于增强企业的竞争力，并能帮助企业适时调整策略[3]。

房地产业早我国经济中占有重要的地位，是我国经济发展的“三驾马车”之一，是整个国民经济的重要组成部分它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快熟、健康的发展。房地产市场的日益透明化，使得房地产的竞争日益激烈，因此如果房地产企业如何在竞争中取得优势，那就需要一个优秀的房地产开发项目全程策划。房地产项目营销策划是指房地产企业通过详细的市场调查分析，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，准确确定房地产项目的目标市场及其实际需求，通过项目定位、推广策划、销售执行等措施，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。房地产全程策划对房地产企业的重要性不言而喻，因此本文以此为中心展开详细的论述。

二、^范文提纲

引言

1项目概况

1.1房地产开发项目基本情况

1.2房地产开发企业基本情况

2项目投资环境分析

2.1自然地理环境

2.2经济环境

2.3政策环境

2.4社会环境

3市场供给与需求分析

3.1市场供给分析

3.2市场需求分析

3.3市场供求关系预测

4项目具体区位条件和竞争分析

4.1项目具体区位条件分析

4.2项目竞争分析

5项目STP策划

5.1项目市场细分

5.2项目目标市场选择

5.3项目市场定位

5.3.1项目定位原则

5.3.1项目档次定位

5.3.2项目主题定位

5.3.3项目功能定位

5.3.4项目产品定位

6项目规划设计

6.1项目设计方案

6.2项目总平面布置

6.3项目环境景观设计

7建设方式及进度安排

7.1项目建设方式

7.2项目进度安排

8投资收入估算与资金筹措

8.1项目投资估算与资金使用计划

8.2项目收入估算与资金筹措

9项目财务评价

9.1项目盈利能力评价

9.2项目清偿能力评价

9.3项目资金平衡能力评价

10项目不确定性分析

10.1临界点分析

10.2敏感性分析

11结论

三、参考文献

[1] DavidMGeltner, Normanfiller.商业房地产投资分析.天津大学出版社，2009：11-12.

[2] 张敏莉．房地产项目策划[M]．北京：人民交通出版社，2010.213-214. 

[3] 刘秋雁．房地产投资分析[J]．大连：东北财经大学出版社，2007，12（6）：34-35. 

[4] 肥东人社部．肥东县志[M]．安徽教育出版社．2015．3-4．

[5] 陈红．肥东房地产分析[J]．安徽人民出版社．2014．11-12．

[6] 杨毅．肥东房地产投资环境分析[J]．科技出版社．2014．23-24．

[7] 田青．肥东房地产行业前景[J]．教育出版社．2014．21-22．

[8] 赵成．肥东房地产行业发展现状[J]．安徽经济出版社．2014．09-10．

[9] 建设部标准定额研究所．房地产开发项目经济评价案例[M]．北京：中国计划出版社，2002.89-90.

[10] 建设部．建设项目经济评价方法与参数（第三版）[M]．北京：中国计划出版社，2006.18-19.

[11] 贾士军．房地产项目全程策划[M]．广州：广东经济出版社，2012.14-15.