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关于完善我国保障性住房建设融资体系的研究_开题报告

Ktbg6274 关于完善我国保障性住房建设融资体系的研究_开题报告1、国外研究现状 19 世纪末,由于资本主义国家的社会矛盾日益尖锐,西方一些学者想在不改变资本主 义生产关系的前提下,通过政府立法进行国家干预,提高社会福利,以缓和阶级矛盾维持 统治。一些具有代表性的理论都强调社会福利在维持统治和经济发展中的作..
关于完善我国保障性住房建设融资体系的研究_开题报告 Ktbg6274  关于完善我国保障性住房建设融资体系的研究_开题报告

1、国外研究现状 
    19 世纪末,由于资本主义国家的社会矛盾日益尖锐,西方一些学者想在不改变资本主 义生产关系的前提下,通过政府立法进行国家干预,提高社会福利,以缓和阶级矛盾维持 统治。一些具有代表性的理论都强调社会福利在维持统治和经济发展中的作用,在一定程 度上对各国住房保障产生了积极影响。 
    根据各国学术界的观点与社会实践经验,可以归纳、总结出支撑住房保障的基本理论 有:社会保障相关理论,公平和效率相关理论,住房过滤理论等。 
(1)社会保障相关理论 
    当代西方社会保障相关理论开始于福利经济学理论。福利经济学的创始人庇古认为政 府可以通过向富人征税建设公共基础设施等社会保障手段补贴穷人的方式提高整个社会 的效用,他认为货币收入存在一个边际效用递减规律,收入越高,则每一个单位的货币收 入所带来的效用就会变低,所以一英镑的收入所带来的效用对穷人和富人来说是不相同的, 穷人增加一英镑收入的效用会大于富人增加一英镑收入的效用,因此要在不增加社会总收 入的情况下,提高社会总效用的方式是将效用从富人转移给穷人。 
    因此,他主张由政府向富人征税、补贴给穷人,用来建立各种公共基础设施、免费教 育、养老金,房屋供给等。福利经济学理论是住房保障制度的理论基础。 
由于自由经济所带来的经济危机,现代西方经济学创始人凯恩斯在《就业、利息和货 币通论》中提出一套政府干预经济,应对资本主义经济危机的理论。凯恩斯认为商品总需 求的减少是经济衰退的主要原因,政府应该积极地干预经济,实行扩张性的财政政策,扩 大政府支出,除了减税投资鼓励以外,政府还要兴办公共工程,扩大社会福利开支,扩大 总需求并达到充分就业。凯恩斯为国家干预经济的合理性进行了系统的论证,为西方资本 主义国家建立社会保障制度提供了理论依据。住房保障是社会保障的重要组成部分。因此社会保障理论也是住房保障制度产生与存 在的理论依据。 
(2)住房“过滤”理论 
    住房过滤理论是指高收入者一般居住在新建的住宅当中,由于房屋随着时间发生老化, 同时市场会提供新的住宅,高收入者为了提高居住条件会搬到新建的住宅中,较低收入者 则会选择价格较低的旧房居住,慢慢的住宅市场会出现分层过滤的现象。“过滤模型”的 基本架构是有丹尼斯 J.斯维尼于 20 世纪 70 年代创立的,模型在住房一、二级市场联动的 
条件下,考虑不同收入阶层和不同等级住房间的供求关系,较好地从微观机制上反映住房 市场运行的内在规律,适用于住房政策分析。住房市场由于存在过滤机制,使高、中、低 收入者分层次淘汰不同等级的住房,从而实现了一种动态分配的模式,由于同样标准的住房,旧房比新房价格低,每年增加的住房占全社会存量住房的比例较小,住房市场以供应 存量住房转售转租为主,因此过滤机制成为中低收入者提高住房水平的可行方式。 
20 世纪 70 年代的中后期,西方各国国家的经济学家纷纷对“住房过滤”理论进行研究,建立 适合本国的住房过滤理论模型,为政府制定住房政策提供建议和意见。不同的“过滤模型” 得出的结论不尽相同,但是有一个共同点:建造高等级的住房并加快住房过滤过程,可以 降低等级住房的价格和数量,从而有利于增加中低收入者的住房福利,提高城市整体居住 水平。过滤模型为不同收入阶层提供不同结构的住房提供了理论依据。 
(3)弱势群体住房保障 
20 世纪 60 年代,当尼逊提出的比较房屋政策中将住房政策分为雏生型、社会型、及 全面责任型。第一种雏生型的住房模式是由政府出资建设,用临时性的项目解决对中低收 入者的住房问题,大部分发展中国家属于雏生型住房政策。第二种是英国、美国以及大多 数的西欧国家的社会型的住房政策,政府和个人共同承担住房成本,这种政策的特点是重 点着眼于社会发展和社会公益。第三种全面责任型住房政策是政府全面承担居民住房的建 设和管理,全面型住房政策的国家有德国和新加坡等。
2、国内研究现状 
(1)政府提供保障性住房方式的相关研究 
康耀江和文伟认为政府提供住房的方式有两种,第一种是直接供应保障性住房,介入 住房市场会引起低端私人住房市场供应减少,并引起一系列的市场过滤效应:一是一部分 低收入家庭能直接入住政府提供的住房。二是由于低端住房市场价格降低,低收入人群可 以从降价中获益。三是引起中端住房市场价格下降,从而使一部分低收入家庭住进中等住 房,减轻了政策压力,提高居住质量。四是从长期看,由于政府的直接供应,在总量平衡 的情况下,由于价格下降,会有一部分私人供应退出市场,从而达到新的均衡。第二种方 式是政府提供补贴,由开发商建造保障性住房。政府为开发商提供的补贴主要有减免土地 出让金、提供低利率贷款、减免部分税款、减少政府收费等形式。这种方式与政府直接 建造保障性住房在对住房市场的影响方面存在相同点,不同点在于,后者由企业建设,企业以营利为目的,在监管不力的情况下,企业可能违背政府的意图。在企业供应的情况下, 由于占用资金的周期长,以及政府规定的租金水平,既要考虑企业盈利又要考虑承租人的 负担能力,很难找到一个合理的平衡点。因此采用此种方式提供保障性住房对政府的财力 有较高的要求,其次这种方式的正常运行需要良好的法制环境,否则容易出现企业拿政府 补贴,却不按政府要求进行开发建造,出售或出租的情况。
政府层面对我国保障性住房商业化运作的肯定
    中国住房和城乡建设部副部长齐骥曾在多个场合公开表示“建设资金大约 1.3-1.4 万亿, 其中中央投入 1000 多亿,地方政府 5000 多亿,剩下大约 8000 亿由民间筹得,通过现有 的资金渠道和一些新的政策支持,今年完成 1000 万套保障性安居工程的任务,是完全可 能的。”中信证券 2011 年 3 月 24 号研究报告《保障性住房建设资金或将解决,内固根本激发估值回归》中从土地供应,建设模式和资金分配三个方面阐述了我国商业化力量助力保 障性住房建设,认为在强有力的中国政府的决心下,1.3 万亿的建设资金完全可以透过商 业化运作解决。 
(3)具体的融资模式 
新华网《中国探索金融创新破解 1.3 万亿元保障性住房融资难题》(2011 年 03 月 10 日)探讨了土地出让金收益、银行贷款、保险基金、住房公积金、信托基金等几种融资方 式在保障性住房的应用情况。美国彭博社《房产机构说,中国保障性住房计划将面临融资 挑战》(2011.03.25)则指出由于通货膨胀,建造成本上升,保障性住房的微利性,周期长 等的原因,开发商建设缺乏热情,8000 亿融资缺口并不容易解决。新华社“财政部谈保障 性住房建设:创新支持方式 加大投入力度”(2011.01.20)阐述了近年来中央财政对于保障 性住房资金的投入情况及税收的各种政策。指出 2011 中央财政将会创新地方扶持方式,确 保 1000 万套的建设目标的。新京报专访全国工商联房地产商会会长聂梅生,专题讨论了 关于公租房基金参与保障性住房融资的情况。 
保障性住房建设属于政府公共产品的建设项目,而在政府投资项目融资这一块上我国的经济学家及学者做了大量的研究。乌云娜、牛东晓(2007)探讨了政府投资建设项目代 建中的概念、模式、合同关系、监督体系及建管理工作的内容和具体程序。张启智、严存宝(2008)针对公共基础设施的属性,有比较地研究了 BOT、TOT、PPP、PFI、ABS 各自的优势、使用范围、使用的差异性和互补性。为加快城市公共基础设施建设的政府融资行为提供了很好的建议。王铁军(2006)系统地总结了中国地方政府融资的理论依据 与实用模式,首次归纳了中国地方政府融资的 22 种模式,为中国地方政府通过投融资载 体进行融资实务运作提供了金融技术操作知识。 
(4)保障性住房建立体系及政策的研究 
田东海(1998)详细介绍了我国保障性住房的建设历史进程及相关政策,并介绍了国 外的建设体系及建设经验。但由于这些文献资料并不是针对保障性住房建设的具体项目, 对与政府的融资决策虽有帮助但针对性并不强,实操上仍需做较大的调整

二、^范文提纲
1   保障性住房的内涵及保障性住房类型
1.1保障性住房的内涵
1.2中国特色的保障性住房的类型
2   我国保障性住房建设的融资现状及主要渠道
2.1我国保障性住房建设的融资现状 
2.2我国保障性住房融资主要渠道 
3   我国保障性住房融资面临的问题 
3.1财政政策对融资的杠杆作用小
3.2融资渠道单一 银行依赖度高 
3.3项目存在主体运作风险和合法性风险 
3.4保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障限制了金融机构的参与热情
3.5政府财力问题制约保障性住房建设 
3.6保障性住房补贴方式欠佳 
4  保障性住房建设融资的国际经验借鉴
4.1发达国家政府在保障性住房融资机制中的作用 
4.2政府在保障性住房融资中的国际经验借鉴
5  完善我国保障性住房建设融资体系的建议 
5.1完善保障性住房建设的配套政策支持金融投资
5.2地方政府吸收债务资金来满足保障性住房建设需要
5.3建立完善的法律法规体系保障金融投资
5.4引导社会资金成为保障性住房建设的重要来源
5.5通过金融机构解决保障性住房建设和管理所需的巨额资金
5.6采用“人头补贴”取代“砖头补贴” 
6  小结
三、参考文献
[1]姜亚青,杨明.我国保障性住房建设中的融资问题研究[J].现代经济信息,2012(3):229-230.  
[2]李松森,刘慧.完善我国保障性住房建设融资体系的思考[J] .金融教学与研究,2012(9):146-150. 
[3]毛鹏,王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济,2011(12) :69-72. 
[4]林铁钢.保障性住房融资渠道及风险防范[J].中国金融,2012(1) :49-54. 
[5]陈杰.我国保障性住房的供给与融资:回顾与展望[J].现代城市研究,2010(9) :13-17. 
[6]郭前明.关于保障性住房融资模式的探讨[J].现代商业,2012(1):162-163. 
[7]杨赞,沈彦皓.保障性住房融资的国际经验借鉴:政府作用[J]. 现代城市研究,2010(9):46-49. 
[8]李洁.保障性住房融资现状及相关问题探讨[J].现代商业,2012(36) :15-19. [9]李晶.保障性住房建设:现状、影响及融资模式[J].国际融资,2010(11) :18-21. 
[10]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究.上海:上海财经大学出版社,2003 年版:第 132 页—137 页


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