浅论物业管理中的突出矛盾与解决措施 -开题报告

要论物业管理中的突出矛盾与解决措施，首先要明白什么是物业管理？《物业管理条例》[1]中指出，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

那物业管理是从什么时候兴起的呢？查阅了相关内容得知：国外物业管理的发展概况。最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia.Hill)的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法,以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏,并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处,住户也非常满意。现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国,建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后, 这类建筑附属设备多,结构复杂,需要专业性很强的日常养护、维修，于是,专业的物业管理机构开始出现。我国的物业管理始于80年代初，最早的物业管理开始于经济特区深圳，1988年伴随深圳住房制度改革,房管制度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展,从大到小,从涉外商品房到全市物业管理的发展,初步从借鉴,探索,推广到规范化,由传统的房管式逐步发展为专业化, 企业化,一体化招投标的三化一体的物业管理模式。 此后的几年内,我国的物业管理也逐步发展起来[2]。

近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，通过这几年的发展，也暴露出了一系列的问题。

刘维新作者在《试论物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势》[3]文章中指出，物业管理在我国还是一个很年轻的行业，以往建设单位“重建设，轻管理”的态度使得物业管理一直没有得到应有的重视。改革开放以来，随着住户制度的改革，物业管理开始为人们所关注。许多专家、学者对物业管理的相关问题作过深入研究，取得了巨大的成就，但是存在的问题还是很多，比如：全民物业管理消费意识欠缺；《物业管理条例》可操作性差；从业人员素质偏低；除了以上三点外，物业管理工作政府重视力度不够、行政部门与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会关系没有理顺等等。

我以前也从事过物业管理工作，在我们区里，物业服务企业有近120家，全区实行专业物业管理的建筑面积达2822万平方米，新建商品住宅物业管理覆盖面达100%。通过这几年的发展，我区物业管理工作也暴露出了很多的问题，每年的信访投诉中物业管理占了很大的量。总的说来，主要有物业管理体制机制问题不健全的问题，相关部门各自为政，很难拧成同一根绳；有行业法规不完善引发的问题，物业管理过程中遇到很多问题，在解决过程不能真正做到有法可依；有占用公共资源引发的业主与物业公司的矛盾，如占道停车、楼道广告等收益归属问题；有收费和服务引发的问题，业主都希望低收费高服务，但是高服务需要高成本；还有业主委员会的问题，业主委员能不能真正代表业主，业主能不能信任业主委员会等一列系的问题。

王剑作者在《论我国物业管理制度存在的问题及完善对策》[4]指出，我国物业管理行业由于在现阶段发展还见成熟，更需要不断进行理论深度探索，建立一条专业的物业管理体系途径、呼吁推动法律上的保护，促进行业的健康发展，需要业界一个有力而专业的回应。他提出了以下几个措施：预见性避免纷争产生，制定完整的规则合理评判；开放市场，遵循优胜劣汰的规则，培养深化企业“服务”的概念；企业多面性发展，而不只是纵向单一深入，提升各方面的实力；把物业管理作为一个专门的学科开辟出来，培养对口的专业性人才。他最后说，三十几年的时间对于人生是沧海沧田，但是对于一个方兴未艾的行业只是希望的开始。众所周知，我国的物业管理还存在着许多不可忽视的制度和管理问题，物业合同的条款强制性、物业费的设定、物业公司的选择等，需要我们不断地修葺完善。物业管理攀附在房地产的大树上，保持着良好的上扬势头。人们热衷于各类建筑投资，老旧的小区和建筑也在进行调整改造，各种后勤保障的服务需要，促成里物业管理行业的大兴。物业管理企业必须积极行动，抓住机会，猛抓管理，提升服务，专业敬业，成为这朝阳趋势里屹立不倒的金字品牌。改变的过程虽不会顺利，需要各方的不懈努力和探讨，但是这一切的实现，会让我们拥有更加美好的明天。

行业的发展需要我们的共同努力，我觉得，解决刚才提到了几个行业中存在的问题，可以从以下几方面出发：一是加强物业管理体制机制的创新建设，强化相关部门的指导、协调和监督职能，共同营造物业管理良好的发展环境；二是加强行政主管部门的管理力度，加强指导加强监督；三是加强物业服务行业队伍的建设，发挥和调动队伍的主动性和创造精神，才能做好服务；四是加强小区业主委员会的建设，业主委员会的这个载体起着纽带桥梁的作用；五是加快建立物业矛盾纠纷的调节仲裁机制，强化法治建议。

总的说来，物业管理作为一个新兴的行业，要保持健康发展，就要结合实际，逐步实现物业管理的发展与创新，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。

二、^范文提纲

1 物业管理中存在的主要矛盾

1.1 物业管理体制机制不健全引发的矛盾

1.2 物业管理法规不完善，执行不力引发的矛盾

1.3 物业区域公共资源利用引发的业主和物业公司之间的矛盾

1.4 物业收费与服务带给业主和物业公司之间的矛盾

1.5 业主委员会运作不规范，不作为引发的矛盾

2 物业管理突出矛盾的解决措施

2.1 加强物业管理体制机制的创新建设

2.2 加强行政主管部门的管理力度

2.3 加强物业服务行业队伍的建设

2.4 加强小区业主委员会的建设

2.5 加快建立物业矛盾纠纷的调节仲裁机制

3结论与建议

三、参考文献

[1] 国务院法制办公室.《物业管理条例》[M].中国法制出版社，2010

[2] 房地产E网. 解析我国物业管理的现状和发展趋势.  :// .fdcew.com/hypx/lgd/104707.html 2014年1月6日

[3] 刘维新.《试论物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势》[J].理论观察 2007年01期

[4] 王剑.《论我国物业管理制度存在的问题及完善对策》[J].建筑工程技术与设计 2015年20期

[5] 王伍超.《住宅小区物业管理服务发展的建议和措施》[J].智富时代 2015年12期

[6] 梁志强.《加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提》[J].法制与经济·下旬刊 2012年04期

[7] 唐永波.《物业管理课程案例教学法研究》[J].亚太教育 2015年32期

[8] 王波.浅析小区物业存在的消防安全问题及对策[J].科技传播 2011年12期

[9] 李建荣,段小金.论如何提升矿区小区的物业安全管控能力[J].现代物业·新建设 2013年10期

[10] 乔枫.物业管理收费难问题本源[J].观代物业 新业主，2009.10