珠海SCH房地产项目风险管理研究-开题报告

1、国内的研究现状

我国对于风险管理问题的研究是从风险决策开始的,起步较晚。“风险”一词在1980年首次由周士富提出,与我国改革开放前长期实行的中央计划经济体制是相适应。90年代，陈佑启等研究了房地产项目在投资阶段的风险管理，雷胜强提出如何正确对待风险,辨识和分析风险,采取有效防范对策,甚至可以利用风险,为工程获取优厚利润方面有着较为详尽的论述。卢有杰、卢家仪促进了国内对房地产项目风险管理的关注，杜海鹏推动房地产对投资风险管理的了解。2000年之后，戚安邦主编的《项目管理十大风险》、沈建明2主编的《项目风险管理》、王长峰于主编的《现代项目风险管理》,都在一定意义上补充了原有在房地产项目风险管理方面的不足。

风险分类方面，贾楠、刘志才将房地产风险划分为系统风险和非系统风险，系统风险是投资者无法避免或消除的,非系统风险可以通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除或转移,研究重点应集中在非系统风险上。赵树宽,马力认为房地产风险分为六种:资源、工程、市场、金融、政策法律管理和不可抗力风险。刘美玲,董芹芹把房地产风险分为:财务、金融、市场风险,并进行一定程度细分。张小芳,栾卫东从房地产企业、房地产项目本身、房地产项目开发环境三方面对房地产的风险因素进行分析识别。汤甜甜把房地产风险的因素分为:自然、政治、经济、市场、商业和拖欠风险。

风险评估方法方面，由于国内风险投资发展较晚,风险评估方法研究相对滞后,到90年代开始有学者提出一些定量方法,应用于房地产行业的风险评估当中。蒋根谋,胡振鹏,金峻炎提出了一新的房地产项目定量经济风险评价模型,并且将AHP方法应用于房地产项目经济风险分析,客观地确定模型中各风险因素的权重。刘永杰;李忠辉;运用灰色关联分析法对项目的敏感性进行分析,突出预测指标的敏感性,降低了敏感性分析中,模糊和不确定的定性缺点,使计算出的结果更加定量和直观。徐妥夫尝试用蒙特卡罗模拟方法对工程项目的风险进行定量。刘开瑞,李蕊于模糊神经网络(FNN)的房地产投资风险评价研究结果表明,采用的FNN的方法对房地产投资风险进行评价,能够较好地结合定性与定量因素对房地产开发方案的可行性进行评估,为房地产 发商有效规避投资风险提供依据。

2、国外的研究现状

风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐渐引入推广到发展中国家。风险管理这个名词最早出现于1950年加拉格尔（Gallagher）的调查报告“Risk Management, New Phase of CostControl”，对风险管理学系统研究的开始，以1963年梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）《企业的风险管理》（Risk Managementin Business Enterprise）和1964年威廉姆斯和汉斯《风险管理与保险》（Risk Management and Insurance）这两本书的出版为标志，前者后来成为该学科领域的影响最为深远的历史文献。1987年英国南安普顿大学会计与管理科学系主任C.B.Chapman教授在《Risk Analysis for LargeProjects: Models, Methods and  Cases》一书中提出了“风险工程”的概念，他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。

随着风险管理理论研究的成熟和深入,并随着房地产行业的蓬勃发展,风险管理研究也在60年代开始对房地产行业的风险管理进行研究。对房地产的风险管理研究可以分为三个方面:(1)房地产投资项目风险识别方面在风险识别方法的研究上,国外一些学者取得了一些成果。道格拉斯海门,安妮塔提出了一种专家系统的风险识别工具可以帮助管理者识别出主要风险因素;马克和格林提出关键路径法(CPM)进行风险识别,对具有大概率出现的风险或者对财务有较大影响的风险因素识别有很好的效果,通过建立专门针对某种风险因素设立活动代码使项目管理团队在审查和识别风险因素时风险因素的识别都处于最新的状态；布拉格顿,道格拉斯从另一个角度对从风险识别过程需要的技术和所要求的能力进行了阐述认为一个成功的风险识别应该具备:纪律和创造力,紧迫感耐心,技术知识和直觉,等方面的能力。

在风险评估方面,由于欧美国家的房地产发展经历了比较长的时间,发展相对稳定,因此在房地产评估方面主要是对房地产风险的波动理论进行研究,在风险的分析和评估方面,德沃克提出了3D模式的风险分析和评估],认为房地产开发项目需要建立一个立体的风险分析,在二维的风险评估上应该加入,风险的确定这个因素,可以提高风险安全性的三维效果。凯瑟.罗纳德把其影响组合收益的各个组成部分的风险进行分类并进行评估,为评估风险设计一些管理选项提供给机构投资者的时间跨度,如多元统计、对冲、战略选择等。汉派撒,派德基于一项探索性调查,并收集数据,通过问卷调查和访谈并以泰国房地产开发公司的代表，提出了一种网络分析法模型对房地产行业风险影响进行评估，着重在批准前施工过程中的几个关键要素分析,并提出了发展的整体风险评级的手段。

二、^范文提纲

1  绪论

1.1选题研究背景

1.2国内外研究现状

1.3研究探讨方法

2  房地产项目风险管理理论概述

2.1 风险管理

2.2 房地产项目风险管理

3  房地产项目风险识别和评估

3.1 房地产项目风险识别

3.2 房地产项目风险评估

4  房地产项目风险应对

4.1 风险应对的方法

4.2 房地产全生命周期风险应对

4.3 风险评估的方法

5  案例分析：珠海SCH房地产项目风险管理实例研究

5.1 案例项目概况

5.2 案例项目风险识别与评估

5.3 案例项目风险应对

三、参考文献

[1]陈佑启等，房地产投资风险管理及经营决策方法[M]，1994

[2]雷胜强，国际工程风险管理与保险[M]，1996

[3]杜海鹏主编，房地产投资风险与防范[M]，1998

[4]卢有杰，卢家仪，项目风险管理[M]，北京：清华大学出版社，1998

[5]贾楠，刘志才，关于房地产投资风险类型的研究[J]，建筑管理现代化，2002

[6]苏云鹏、宋戈、刑德芬，房地产开发企业风险管理若干问题的探讨[J]，北方经贸，2002，第7期

[7]赵树宽，马力大，型房地产项目投资风险评价体系的研究[J]，科技进步与对M 2002(4):6-9

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[11]张小芳,栾卫东，房地产项目风险影响因素分析[J]，山西建筑，2007

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[13]蒋根谋,胡振鹏,金峻炎.基于模拟技术和AHP的房地产项目风险的定量评估[J]，系统工程理论与实践,2007 (9)

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