浅析物业管理前期介入在房地产开发项目中的作用_开题报告

国内研究现状

物业管理前期介入的内容及其运作过程物业管理的前期介入是一个长效服务的概念,是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。目前我国许多学者对物业管理前期介入进行了研究和探讨，由于我国物业管理行业本身发展较晚，对于能够实际有效的指导前期介入工作还存在一些差距。

袁苏贵[*]在《深圳物业管理模式研究》中认为物业管理行业在世纪交替之际便已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。[1]

物业管理中的问题起因都源于物业的开发阶段的先天不足。要改变这一状况，把一些问题消除在开发建设阶段，物业服务企业的参与就成为必不可少，特别是物业管理的早期介入就显得尤为重要[*]。[2]通过早期介入这种建管结合的服务，使开发有一个良好的开端，为今后物业的使用和管理打下坚实的基础，其重要性是显而易见的[*]。[3]

房地产市场体系经过多年来的发展不断完善、成熟，房地产行业之间的竞争也越来越激烈，很多房地产开发商为了提高自身经济效益，已经将物业管理作为一种重要的促销手段。物业服务质量已经成为现代买方客户决定是否购房的重要决定因素，物业管理也是现代房地产商非常重要的商业推广营销策略。物业管理前期介入对于房地产开发与经营的重要意义[*]，并且提出了其在房地产开发与经营过程中的介入方式。[4]

卞守国[*]在《浅谈物业管理的前期介入服务》中认为由于地产开发商所站的角度不同，开发单位、设计单位和施工单位在物业的开发、规划设计和建造过程中只考虑了房屋的配套设施建设的质量、进度和投资，对房屋配套设施的使用功能及房屋建成交付后的物业管理关注不足，造成建成交付后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，比如施工中常见的质量问题：管线的走向、空调的安装、渗漏、空鼓及裂缝、设备安装等等。产生这些问题后，物业管理企业不仅要耗费大量的人力物力及财力，而且往往很多问题都难以解决，住户投诉率高。因此要改变这一状况，把这些问题尽可能在规划、设计、施工过程中降到最小，就必须进行物业管理的前期介入，从今后管理和使用者的角度出发介入到物业的规划、设计、施工建设当中去。[5]

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中,物业管理起着至关重要的作用,物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义[*],但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看,许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位,物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重,贵任大,如物业验收入住、装修等工作,任何一个环节出现失误或疏漏,都将对后期管理造成不利影响,甚至产生无法挽回的损失。此外,在房产开发过程中,由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等,都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段,熟悉掌握住户需求变化,与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业项目的设计合理和质量良好。[6]

在黄艳丽[*]《价值管理在物业管理前期介入》中的的运用建议与结论中1.首要任务是加快物业管理专业人才培养2.深化物业管理前期介入相关理论3.保证物业管理前期介入的独立性。[7]

国内研究现状

日本——严谨的科学管理

日本关西地区管理专家掘重裕[*]说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。[8]日本在上世纪70年代开始了集合住宅的物业管理,经过40多年的研究发展,其物业管理体系已经非常成熟。特别是物业的长期修缮计划以及修缮基金的利用,可以改善我国商品房的使用寿命与业主的生活质量,提高物业的经济效益[*]。[9]

美国——世界上第一个成立物业管理行业组织的国家

在美国,尽管物业管理与房地产紧密联系,但从服务形态上早已由表及里发生了深层次的变化。现代的美国物业管理已经实现了现代化、专业化与契约化[*]。[10]美国现代物业管理法规制度比较系统,组织机构稳定,从业人员数量可观,且素质较高,形成了相互配合的专业分工体系。尤其令人称道的是,美国物业管理公司为业主提供的各项服务,不仅门类齐全、应有尽有,而且贴心周到。

二、^范文提纲

1物业管理前期介入的涵义

2物业管理前期介入在房地产开发不同阶段的作用

2.1项目启动及设计阶段

2.2施工图设计阶段

2.3工程施工阶段

2.4工程竣工及交房阶段

3案例分析--某公司的具体前期介入计划

3.1前期介入的存在的问题

3.2前期介入的成果

4物业管理前期介入存在难点与发展趋势

4.1物业管理前期介入实施存在问题

4.2物业管理前期介入发展趋势

5结束语

三、参考文献

[1]袁苏贵.深圳物业管理模式研究[J].华中科技大学，2004(28) :102-105

[2]李珊.物业管理前期介入对房地产开发项目的影响[J].中国房地产，2008(4) :74-75

[3]潘爱萍.物业管理前期介入的重要性分析[J].商业经济，2014(23) :94-95

刘江峰，王静文.物业管理前期介入在房地产的重要意义[J].中国建设理论研究，2016(8) : 5877-5877

卞守国.浅谈物业管理的前期介入服务[J].住宅与房地产，2014(11) :48-49

[6]董贤君.物业前期介入管理的意义[J].中国物业管理，2002(8):32-33

[7]黄艳丽.价值管理在物业管理前期介入中的运用[J].东方企业文化，2010 (1) :108-118

[8]王慧竹，邓艳秋.房地产开发与物业管理关系的探讨[J].科技致富向导，2011(11) :410-410

[9]朱元珑.日本集合住宅的物业管理方法对对我国商品房物业管理的启示[J].现代物业旬刊，2016(8) :105-107

[10]高荣伟，朱元珑.美国现代化物业管理[J].检查风云，2018(5): 50-51