由房地产泡沫现象引发房地产政策调控的思考_开题报告

《由房地产泡沫现象引发房地产政策调控的思考》开题报告

一、文献综述

    1、房地产泡沫的形成环境

城市房地产是城市存在和发展的物质基础，是家庭的重要财富体现和政府财政收入的重要来源。房地产业作为国民经济的支柱性产业，不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，同时也是最容易导致泡沫的行业之一。

近年来我国房地产业迅速发展，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生爆跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，继而进一步的引发经济危机，对整个国民经济产生巨大的破坏性影响。在历史上这种情况层出不穷，如日本80年代中后期出现的房地产泡沫引发的金融危机；中国香港从80年代末到90年代初出现的房地产泡沫的破灭；中国海南，北海，惠州地区房地产泡沫引发的区域性泡沫经济。国内外的房地产泡沫经验和教训都告诫我们必须警惕经济过热条件下房地产泡沫的产生与发展。

    2、GMO投资公司对我国房市泡沫的研究

近几年我国房地产市场逐步繁荣，特别是房地产投资占整个固定资产投资的比率逐步提高，房地产市场出现了供需两旺的发展态势。我国房地产开发投资额从1998年的3580亿增加到2006年的21446亿，年平均增长23.1%；商品房销售额从1998年的2513亿到2006年的20510亿，后者是前者的8.16倍；商品房销售面积从1998年的1.2亿平方米，增加到2006年的4.9亿平方米，后者是前者的4.08倍。

联系到我国近两年宏观经济过热，国定资产投资增长过快，生产资料（特别是水泥，电力，钢铁等）价格上涨过快等经济现象，考虑到房地产业的拉动作用和产业关联度，进一步吸引了社会各界认识对房地产市场的关注程度。特别是当房地产价格出现全国性的普遍快速上涨，部分城市的房地产市场已经反映出房价逐渐严重的超过和背离中低收入家庭的可承受范围，这些问题都引起了社会理论派和政府部门的关注。同时美国著名投资公司GMO发表了一篇关于中国是否存在泡沫的研究报告。

报告中指出2010年中国经济的十大特征，其中包含有投资的普遍增加，宽松的货币政策，固定汇率，信贷的疯狂增长及迅速上涨的房地产价格等。投资的普遍增加是金融灾难的一个现行指标，在2009年，中国固定资产投资增长了30%，对于2008年经济增长的贡献达到90%，投资创记录地占到GDP的58%。基础设施投入占2009年的经济刺激开支的2/3以上，大约1/4的项目是政府主导的，许多项目明显了为了满足政府的GDP增长目标。

宽松的货币政策。货币供应的强劲增长是金融系统脆弱的另一个重要指标。自17世纪30年代的“郁金香狂热”事件以来，在所有重大投机背后，总有宽松货币政策的身影。1990年以来，中国最优惠的利率平均比GDP增速低约9个百分点。低利率也促使中国家庭投机股票和房地产，中国宽松的货币政策在过去的10年已导致高通胀和资本市场的暴涨暴跌。在2006年年初到2007年10月的泡沫中，涨了4倍多，又下跌了70%以上，2009年货币供应量增长了近30%，而利率远低于经济的名义增长率。中国储户已经深深陷入对通胀的恐惧和对高回报的贪欲之间，这使得泡沫在中国的资本市场形成。

固定汇率往往使国家产生不合理的低利率，它虽然能促使经济繁荣，但也能形成泡沫。固定汇率是造成1997年亚洲金融危机的重要原因之一。正如一位评论家指出，相对于全球GDP，只有两个国家先前曾经积累过如此庞大的外汇储备，他们是1929年的美国和1989年的日本。人民币汇率机制的最终结果可能导致人类有史以来最大规模的外汇储备。如果欧、美、日政府长期维持低息政策，那么中国庞大的外储经营，必然是破产的结局。

信贷的疯狂增长。危机通常发生在信贷长时间疯狂增长之后，在经济繁荣时期借的债，最终无法偿还。许多人相信，中国银行体系会有一次不良贷款的激增危险，就像20世纪90年代末发生的那样。然而传统的观念认为，只要中国能维持经济增长速度，2009年的贷款就不会变成坏账。为了解决这一问题，地方政府建立了融资平台，资金由地方政府投资，剩下的由银行提供，这种情况有可能造成的结果就是一旦利率上调，最终承受损失的就是中国政府的财政。

迅速上涨的房地产价格。有房地产抵押担保，所以银行的贷款迅速增长和房地产价格的迅速上涨同时出现，在房地产崩盘时，大量新建住房会让情况变得更糟，西班牙、爱尔兰和美国都有教训。同时由于收入分配不均，在北京，房价与收入比例已经超过了15倍（2000年—2008年平均为10倍）。相比之下，东京公寓价格在1990年达到高峰，为家庭平均收入的9倍。

华尔街研究报告表明，信贷的迅速增加是金融系统不稳定的最重要指标，资产价格泡沫出现是第二个最为可靠的危机指标，低利率和快速的货币增长也是明显的警告标志，过度的投资所产生的资本错配现象，将会使得房产市场崩盘并造成严重且长期的经济衰退。

基于房地产泡沫政府对其采取行政手段

    2008年下半年开始，在凯恩斯主义政策的刺激下，中国房地产泡沫急剧膨胀，房价连续暴涨，通胀的情况也越来越严重，如果不加以控制，那么大量国际游资的进入将引发难以收拾的恶性通胀。继2009年底国家出台的一系列房产调控政策后，国家在2013年又出台了五项调控政策措施，主要为以下五点:

第一，完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

第二，坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

第三，增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

第四，加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

第五，加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

房地产泡沫极易造成经济和社会结构的失衡，引起金融危机，造成生产和消费危机，也容易引发政治和社会危机，面对这些不良影响，政府出台了调控政策，为了从根本上改变房地产发展的不健康现象，建立健全配套的金融体系，引导投资与消费行为，并建立风险预警机制，能提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，促使房地产业的健康发展。

二、^范文提纲

（一）房地产泡沫概述

1、房地产泡沫的定义

2、房地产泡沫的形成

3、房地产泡沫的判定

（二）我国房地产泡沫的成因分析

1、需求拉上因素分析

2、供给推动因素分析

3、土地管理制度分析—根源因素

4、地方政府的政策扰市

5、房地产所产生的暴利影响

（三）政府对房地产泡沫采取的治理对策

1、打压房地产暴利

2、央行货币政策调控

3、房地产泡沫根源治理--土地调控

4、供给结构调节手段与合作建房

5、税收政策调控

（四）从房地产泡沫到政府政策调控的思考

（五）结论

（六）参考文献

三、参考文献

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[4]徐滇庆， 泡沫经济与经融危机，北京：中国人民大学出版社，2000

[5]徐斌，   中国房地产大趋势，中国经济出版社，2010

[6]余治国， 谁绑架了房地产，中国经济出版社，2013

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[12]余明，  资产价格，金融稳定与货币政策[M]，北京：中国金融出版社，2003