商业综合体管理信息系统设计-开题报告

轻资产模式有麦肯锡咨询公司首先提出，具体定义为：在资源有限的形式下，以智力的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大话的商业运营模式价值的张略管理。在轻资产模式中，企业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是核心业务发展。

而商业地产轻资产模式发源于美国房地产企业，主要指分工专业、资产轻型化、房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、销售、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资金跟多的来源是社会大众，只有15%左右是银行资金。

国内商业地产品牌近年也陆续向开启轻资产项目，如万达集团、龙湖商业等。

商业地产轻资产化后信息系统对商业综合体管理的意义

明确商业地产轻资产化后的利弊

商业综合体面临着同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大这“三座大山”。在中国房地产市场融资成本高的背景下，进行持有型商业地产开发的企业几乎很难实现类似于住宅地产的快速开发，而轻资产运营似乎是解决这个问题的最佳方式，可以很好地解决商业地产开发、运营及招商期间的低收益问题，但这种模式要求与资本的结合非常紧密，而且一旦涉及到商铺销售必定会与业主产生联系，业主对其的投资收益是存在底线的，无论是按商铺售价比例提供回报，还是按照租金比例提供回报都难免与业主产生法律纠纷，而现如今能够将法律纠纷的案件次数减少到最小只有靠优秀的运营管理，在业主给与的培育期内使商业综合体成熟，给与足够的回报。而运营管理是否能够做到这一点的时间是和投入的运营成本成反比的。营运成本越高，商业综合体成熟地越快，反之，越慢。

信息系统对商业综合体管理的作用

    信息系统应用于商业综合体中在中国并非是一片空白，相反，在中国的商业地产中信息系统已经融合到了现有常见的商业地产品牌中。以万达为例，万达拥有其独创的商业信息化管理“慧云”系统，该系统管理的内容可分为二点：

基础信息管理

建立品牌库、商家信息和项目基础信息数据库，确保品牌、商家、广场基础信息的唯一性和准确性，按权限对品牌库、商家和项目基础信息阅读，确保资料的保密性。具体来说，整个业务分为9大模块：市场调研、也太规划、招商政策、品牌落位、招商实施、技术对接、装修管理、营运管理、租赁管理。

万达广场信息化管控

在系统中录入《租赁决策文件》租金、免租期等指标，并对各项指标格式化，作为租金管控的源头；将《品牌落位图》录入系统，拟落位的品牌与铺位一一对应，当签署租赁合同时，系统自动将该铺位的落位品牌带入到合同页中，即合同签署品牌必须为落位图落位品牌，对品牌引进达到强制管控；记录招商洽谈过程，跟踪招商人员报价和商家反馈信息，利用系统管理招商洽谈工作；在系统中对《意向书》的信息格式化，招商人员按格式录入，并按照固化的审批在系统中审批；在系统中对《租赁合同》的信息格式化，制定了包括固定月租金、保底与抽成租金二者取高等11种租金标准；由于系统中《租赁合同》界面约定了商家进场时间，所以系统可以对每个商家进场时间和装修完成时间进行管控；系统可以自动生成租金台账，支持打印《缴费通知书》、收取租金和保证金、预收冲抵等功能，并且自动生成收款台账。

信息系统减少商业综合体在运营上的成本

      

    一套完整的商业管理系统包括：消费管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统，凭借一张电脑屏就可以掌控全局，大大降低了管理成本。从人力成本的角度上来说，从前15万平方米的商业综合体需要120-150位管理人员，通过信息系统管理可以缩减至80人以下；从企划活动支出的角度上来说，从前的企划活动缺少针对性，往往是通过大量的资金注入并且持续不断推出活动进行旺场以及吸引人流带动商铺销售。通过信息系统可以准确的从人流、商铺销售情况、企划活动类型将整个商业综合体分割成热区、平稳区、冷区，再通过活动展台、舞台、美陈等摆放的位置将消费者导流至固定区域，形成具有针对性的企划行为，从而减少企划费用。

信息系统减少商业综合体营运部门人员在日常管理工作上难度

营运部门人员在日常管理过程中不仅要与商户进行沟通，还需要制作大量工作的表单，日常工作十分繁杂，一边需要具备较强的沟通能力还需灵活使用常用办公软件，在商业综合体市场越来越下沉的前提下，在三四线城市招聘到合适的员工难度较大。通过信息系统，只需对员工进行使用上的培训，以及商业综合体管理理念的灌输，新人员工便能顺利适应工作。

^范文提纲

商业地产轻资产化

国内商业地产面临的问题

商业地产轻资产化的主流模式

商业地产轻资产化的利弊

商业地产轻资产化的市场选择

信息系统对商业综合体管理的意义

现有的商业信息系统

信息系统在商业综合体管理上的作用

信息系统减少商业综合体运营成本

信息系统降低商业综合体管理难度

商业综合体管理信息系统设计

对系统面向的目标商业综合体的调研

根据调研成果明确系统需求

建立系统逻辑模型

数据库设计

数据可视化设计

四、参考文献      

    

【1】 赵乃真-信息系统设计与应用—2版本：[M]. 北京：清华大学出版社，2009.10

【2】大连万达商业地产股份有限公司：[M].北京：清华大学出版社，2013

【3】九派新闻-龙湖商业转型轻资产模式：[EB/OL].2021.3.10

 s://baijiahao.baidu.com/s?id=1693813056540657073&wfr=spider&for=pc

【4】万达集团企业文化中兴-万达商业推出“轻资产”模式 首批4家公司投资240亿元：[EB/OL].2015.01.15

 :// .wanda.cn/2015/2014_0115/30482.html

【5】商业V见地-商业地产轻资产模式下的发展革新之路：[EB/OL].2019.07.16

 s:// .sohu.com/a/327243907_120067661

【6】安居客官方帐号-万达、凯德、万科、高和的商业地产轻资产模式解读

：[EB/OL].2019.08.06

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