房屋买卖合同纠纷中预期利益损失赔偿问题的探讨_开题报告

一、国内研究现状及司法理论

房地产市场的强周期波动往往引发特定民事纠纷增多，这种敏感性之于房屋买卖合同纠纷尤为明显。房屋买卖预期利益损失本质上是一种可得利益损失，其责任构成、计算方法、计赔时点等符合违约损害赔偿的一般理论，但仍具有自身特点。综合近年来我国有关研究文献，主要观点如下：

（一）法律规定尚需完善

根据我国《合同法》第107条、第113条及第114条的规定，如果合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就因迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。

韩晓玥学者在《房屋涨价损失赔偿模式研究》中认为，上述法律条文规定确立了我国违约损害赔偿责任的构成要件，即违约行为、损失结果、因果关系，同时划定了违约损害的外延，是此类纠纷法律适用的核心条文，但在房屋买卖合同实践中分歧较大。一是对预期损失是否符合违约损害赔偿责任构成要件认识模糊。争议主要集中在“损失结果”要件是否涵涉“房屋增值预期利益损失”事实。反对意见认为，所谓的房屋增值预期利益损失不属于合同法规定的损失结果，相关诉求不应支持。二是对增值预期利益损失赔偿范围认识模糊。一些案件中买受人仅支付定金或者部分价款便遭违约，有观点认为合同仅履行一部分，判赔定金或者违约金足以弥补损失；即便判赔增值预期利益损失也应考虑合同履行进度按比例支持，否则将导致买卖双方利益失衡，买受人通过诉讼额外获利。

周博、张文博学者在《浅议我国对“预期利益”的保护》一文中认为，我国《合同法》第113条规定了违约损害的赔偿范围，其中认定了给对方造成损失的损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。但该条款在房屋买卖交易中仅能提供原则性支持。房屋买卖作为房地产交易的重要活动，在房地产相关法律法规中，关于预期利益损失认定依据仍旧空白。我国法律法规及相关司法解释对房屋买卖合同中预期利益损失规定的不完善，导致我国审判实践中处理预期利益损失赔偿面临诸多问题。

（二）预期利益损失无明确核算标准

郭泽喆学者在《房屋买卖违约中增值损失赔偿的司法认定》中认为，最高人民法院于2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定由受害方承担其预期利益损失总额的举证责任。而预期利益具有特殊性，如果要求对预期利益损失的证明达到与实际损失一样的证明标准，无疑给受害方设定了过重的举证负担。由于受害方实际上未取得预期利益，所以很难确定具体的损失额。对于预期利益损失的赔偿确实很难达到精确的程度。同时，由于预期利益损失的特殊性，对买受人预期利益损失没有明确的计算方法，无标准的估算方法势必不能解决各式各样的违约赔偿纠纷。

李孟洁学者在《房屋买卖合同中“违约金约定过分高于造成的损失”的认定研究》中认为，预期利益是一种未来性的利益，其损失范围的确定具有一定的难度。根据可预见性的要求，违约方对其能够预见到的预期利益损失承担赔偿责任。在实践中，双方常常对于预期利益损失的范围存在分歧，而法律对此没有明确的规定，给了法官很大的自由裁量空间。

（三）地区性指导意见存在问题

李桂芳学者在《房屋买受人预期利益损失赔偿的困境与突破》中表达了自己的观点，其认为由于房屋买卖合同纠纷案件频发，买受人预期利益保护问题已经有法院出台了相关的解答或指导意见。如上海市高级人民法院早在2005年就出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》等。该指导意见规定了预期利益损失赔偿的范围，即原告起诉之前房屋增值的部分作为预期利益损失赔偿的范围。但实践中，就可能造成合同守约方以要求对方继续履行合同为由故意拖延起诉时间，以获取更高的预期利益损失赔偿。另外，该指导意见出台的时间较早，近十几年我国房地产行业蓬勃发展，2005年的指导意见已经难以规范当前的房地产交易活动。

二、国外研究现状及司法理论

（一）大陆法系

西南政法大学徐银波在《侵权损害赔偿论》中，表达了自己对法国赔偿原则的理解：法国明确规定先将违约损害赔偿范围限定于直接损害，在此基础上再限定于可预见的损失。因此，法国对于损失的赔偿不是仅仅考虑“实际损失”，而是对损失和可获得的利益都赔偿。在赔偿上采取完全赔偿原则，只是对可获得的利益的范围通过进一步的法律予以规范，使得该部分条款更具实务操作性。

山东大学刘晓华在《私法上的信赖保护原则研究》认为，德国在其民法典第249条规定了损失赔偿的目的在于恢复到损失发生前的状态，且赔偿损失的目的为恢复原状。对于还未发生时间的利益损失，《德国民法典》肯定了应赔偿的范围可包括预期利益。德国法条文通过预期利益的定义规定了对其损失进行赔偿的限制：或者依据事物的通常发展，或者依据特殊情况，特别是依据已经进行的准备或已采取的措施。德国法的规定更加具体化，对不同类型的损失确立不同的可预见标准，在实践中更具可操作性。

（二）英美法系

由于历史传统原因，英美法系国家并不都像大陆法系国家那样以成文法的形式规定预期利益损失的赔偿，他们多以案例汇编的形式逐步形成预期利益损失赔偿制度。

河北大学王宇在《论合同法中的可预见性规则》中对英国相关的法律制度表达了自己的观点，其认为，英国法中损失赔偿的目的在于使受害方获得合同实际履行时的利益，违约方应对违约时未实际获得的预期利益的损失进行赔偿。同时，英国判例法也对预期利益损失的赔偿设置了限制——“远隔性规则”，即违约方对于“过分远隔”的损失不承担赔偿责任，对远隔程度的检验就取决于损失是否处于当事人的合理预测范围内。

中国政法大学郝磊在《合同解除权制度研究》一文中，概况介绍了美国相关法律规范。美国法律界均肯定支持预期利益，即契约双方依照约定在履行合同后可以获得的利益，主要体现为在契约双方都在正常履行合同的情形下，守约方所能获得的利润利益。美国学者富勒于1936年的《合同损害赔偿中的信赖利益》一文中将合同违约损害赔偿分为返还利益、信赖利益和期待利益，从此确定了期待利益的理论。

B. 范文提纲

一、房屋买卖合同预期利益损失赔偿的特殊纠纷类型分析

（一）农村房屋买卖合同纠纷

1.农村房屋的产权性质

2.农村房屋买卖合同纠纷的处理方式分析

（二）调控政策引发的房屋买卖合同纠纷

1.调控政策引发的房屋买卖合同纠纷的特点分析

2.调控政策引发的房屋买卖合同纠纷的法律适用分析

二、预期利益损失概述

（一）预期利益损失的含义

（二）预期利益损失的判定原则

（三）预期利益损失的责任认定分析

三、预期利益损失赔偿的法律分析

（一）预期利益损失赔偿的适用理论

1.补偿性赔偿理论

2.惩罚性赔偿理论

（二）预期利益损失赔偿的原则

四、房屋买卖合同预期利益损失的要素及证明责任分析

（一）预期利益损失金额的计算

（二）预期利益损失时间节点的确定

（三）预期利益损失的证明责任

1.违约方的举证责任

2.守约方的举证责任

3.裁量分配举证责任

C. 参考文献

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