我国房地产税收法律制度研究_开题报告

文献综述

房地产市场日益火热,与其息息相关的房产税在稳定财政收入方面发挥着越来越重要的作用,同时,房产税也可以在一定程度上控制疯狂上涨的房价,使我国经济得到健康的发展.然而,我国现行房产税的主要依据是1986年颁布的条例,存在很大的时代局限性,所以,对于房产税税制的优化很有必要.

目前我国房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格,从而带动整个市场价格的上扬,制约市场正常的生产进程。 我国房产税以房产原值扣除一定比例后的余值作为计税依据,虽然按房产原值计税比较稳定,但这种计税方法,未顾及房屋后期的升值因素,与房屋的市场价值相差很大,房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。对于出租的房产,依照房产租金收入计算缴纳。而房地产出租时的租金收入中,既有土地的贡献,也有房产的贡献,很难对其进行合理划分,征收房产税时,就会出现税负差距过大的现象。我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。 以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势,需要定期对房地产进行评估,这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

（一）、目前我国房产税征收的现状　　    房价的不断上涨对人民生活和经济社会发展产生严重的影响。一方面,中低收入阶层,他们应该享有的“基本居住权”得不到满足；另一方面,市场上的住房投资、投机行为凸现,推高房价,扰乱了住房市场。这在一定程度上使得中国的收入差距加大,财富分配日益不均。鉴于房价不断飙升带来的一系列影响,很大程度上在于我国房地产税制的存在缺陷。本文通过介绍我国当前住房市场情况及存在的供求房地产税制实施现状存在的问题和房地产税内容,针对当前存在的问题提出一些可行性建议。 首先本文首先介绍了我国房地产税费的历史演变及当前房地产税费实施的计税范围及税率规定,并对房产税试点实施情况进行了简要分析。其次,根据我国住房特性、住房消费的多样性需求及当前住房市场需求状况,提出目前我国目前住房市场存在的矛盾对立面,从而展开对当前房地产税费现状的分析,采用数学的方法研究了房地产税费现有分布状况,通过期望值、方差、均方差、波动率等公式计算分析了当前住房市场交易环节及保有环节税种税收和土地出让金呈现的变动趋势,找出当前房地产税费方面存在的主要矛盾点,并针对主要矛盾点提出完善房地产税费方面的政策性建议。

国家积极改革房产税，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。

正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被赋予的厚望。

（二）、目前国外房产税征收的现状

美国    美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。    美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。    日本    针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。    自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于中国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。    俄罗斯    俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。    如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。    俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。    墨西哥    房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状。房地产税在墨西哥拥有较长历史，早在西班牙殖民时期，当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年，房地产税正式写入墨西哥法律。1983年，墨西哥议会通过了宪法第115要修正案，规定各州政府向市政府授权，由市一级政府决定当年的房地产税税率和所需征收的总税额，并代表州政府行使收缴税款的权力。1999年，墨西哥宪法第115条款经过修改后，规定各级政府在制定房产税税率时，要综合考虑建筑物所处地段等多方面因素。按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。    墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=（土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格）×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况作出相应调整。

在西方国家，房产税的征收从未遭到普遍的抗税反应，这是因为房产税的税收收入大部分用作提高地方公共产品的供给水平。在一些国家，地方政府所管辖的学校、公共图书馆等公共设施以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都由房产税收入直接支持。    我国房产税的开征理应成为大势所趋，但是就当今而言，在间接税水平依然很高，地方主体税种的建立与使用尚需规范，单单依靠房产税是难以起到降低房价的作用的，反而会使公众的税痛加剧

 一.我国房地产税收法律制度概述

（一）房地产税收法律制度基本理论

1房地产税收法律的含义

2我国房地产税收的特点

（二）我国房地产行业和房地产税在国民经济中的地位

1我国房地产行业在国民经济中的地位

2我国房地产税收法律制度在国民经济中的地位

二.房地产税收制度的目的和意义

（一）开征房地产税是缩小贫富差距，优化资源配置的需要

（二）开征房地产税是健全财产税体系，规范财产税制度的需要

（三）开征房地产税有利于促进地方政府克服短视行为，为保证其长期收益而注重改善投资环境，从而为促进中国房地产业的发展创造条件

（四）开征房地产税是公平税负，促进房地产业发展的需要

（五）开征房地产税可以合理利用土地，抑制“炒房”行为

三．房地产税收存在的问题

（一）目前我国房地产税制存在的问题分析

（二）税种繁多、重复征税

（三）内外税制不统一

（四）征税范围过窄

（五）计税依据不合理

（六）税费体系混乱，税轻费重

四.房地产税收制度的改革

（一）国外房地产税制度的经验借鉴

（二）我国房地产税的改革措施

（三）我国房地产税试点实施情况

五.房地产相关配套措施的完善

（一）健全房地产评估制度

（二）加强房地产权产籍管理

（三）改进税收征管手段，提高税收人员素质

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