论商品房预售中购房人的权益保护-开题报告

（一）国外研究现状

    世界上许多国家的房地产市场都存在商品房预售制度，但各个国家在对商品房预售的进入许可、管理制度、资金监管等方面的要求和管理却差别较大。 

国外房地产市场也存在商品房预售制度，但各国对商品房预售的管理却并不一样。在预售许可方面大洋洲的澳大利亚、新西兰，亚洲的日本、韩国、菲律宾、新加坡等国家对预售条件有严格的规定，并对内部认购和转让时间进行限制，预售合同也要得到政府有关部门的认可，这点与我国的做法有相同之处。而大多数欧美发达国家只要房地产开发企业得到了合法的建筑许可证，不管是否开工都可以进行预售。上世纪60年代到本世纪初，美国新建商品房预售中实行预售的比例一直保持在55％到70％之间，并且这些年有逐步上升的趋势。据资料显示，2006年美国的一手房地产交易市场中77％是期房销售，现房销售比例只占23％，而在销售的期房中，50％以上还没有开始建造就完成了预售。在预售合同方面大多数欧美国家政府没有固定格式的商品房预售合同，买卖双方通过律师自行协商订立预售合同并受合同等法律的制约；而在我国及一些东南亚国家，预售合同有固定的格式，并要经过的政府有关部门的认可。在预售款使用问题上，有的国家规定在房屋建造过程中房地产开发企业可以使用预售资金。比如东南亚的菲律宾和新加坡等政府规定商品房预售的首批付款直接由房地产企业接收，这部分资金的使用不受政府监管；购房贷款必须打入由房地产开发企业和银行共同监管的账户工程造价咨询机构实际的工程建造进度，提出预付款使用意见，律师审核通过后购房款可以支付给开发企业使用。有的国家规定房地产开发企业获得预售资金必须在房屋建造完成并交付预购人使用以后。例如澳大利亚政府规定，购房人缴纳房屋总价10％左右的首付款，存入由开发商和银行共同管理的账户，等到预售的房屋建造完成并交付预购人使用之后，银行才将首付款和剩余房款转付给房地产开发企业；欧美国家则一般由购房人和开发企业以合同的形式约定房款的存放及使用问题。比如美国政府及各州的行政部门对商品房预售没有明确的法律界定，虽然各州的房地产管理部门出台了相应的预售管理规定，但主要取决于购房人和开发企业订立的预售合同，预售资金的支付时间、方式和使用情况要根据双方订立的合同条款确定，一般情况下是签订合同时购房人支付一定的定金，工程进度达到一定程度时再支付一部分房款，完工时最后结算。

（二）国内研究现状

     目前国内关于商品房预售的研究主要分为四部分：（一）关于商品房预售制度利弊的研究；（二）关于商品房预售环节中的风险的研究；（三）关于完善商品房预售制度的法律研究；（四）关于商品房预售资金监管模式的研究。

   （1）关于商品房预售利弊的研究 

　　国内对商品房预售制度存在利弊的研究中意见比较统一，文献大都认为目前我国商品房预售制度存在利大于弊，虽然一些学者认为商品房预售带来了许多纠纷和矛盾，建议取消商品房预售制度。但大部分学者认为目前我国还不具备取消商品房预售的条件，目前需要做的是对商品房预售制度进行完善。

   （2）关于商品房预售中存在风险的研究

　　黄鸿福（2005）认为由于投机性购房增多、利润分配不均及参与者法律关系复杂等问题，我国目前商品房预售市场中风险较大，尤其是预购人所面临的风险要远远大于房地产开发企业所面临的危险。并指出要从加强资金监管、加强信息披露及完善不动产等级制度进行补充。曹小琳、杨继刚、蒋晓华（2008）认为预购人在预售过程中要面临的物物化风险、开发企业信用风险及价格风险等，指出要从加强前期物业管理、加强产业法制建设、建立信息披露制度和完善预收款监管制度四方面进行完善。9

   （3）关于商品房预售制度的法律研究

　　国内文献对商品房预售制度的法律研究主要两个方向，一是以揭示商品房预售按揭制度本质为目的的研究；二是以保护预售中预购人权益、减少纠纷为目的而进行了法律制度研究；侯雪（2004）认为我国的商品房预售按揭制度实质上是英美法系按揭制度应用于房地产经纪的结果。商品房预售按揭是一种区别于抵押、质押等其他担保形式的独特的担保制度。杨承志（2004）从商品房预售合同法管理制度、预售商品房转让制度和预售按揭管理制度三方面对完善商品房预售的法律制度进行阐述，希望通过完善商品房预售法律制度减少住房纠纷和投诉，促进房地产业健康发展。江静（2008）指出我国目前商品房预售制度存在预售等级制度不完善、楼盘抵押权重合损害消费者权益和情事变更原则滥用等问题，建议从完善商品房预售条件、完善预售合同及完善商品房预售惩罚性赔偿制度三方面对商品房预售的法律制度进行完善。

   （4）关于商品房预售资金监管模式的研究

寒冰（2008）对国内个别省市存在的预售资金监管模式进行实证考察和对比评价，认为目前还没有一种较为完善的预售资金监管模式，并提出要因地制宜的选择预售资金监管模式，建立有效的监管机制，提高资金监管的效率。张定一（2006）认为我国预售资金监管制度的缺失导致在商品房预售中对开发商行为缺少必要的管制，预购人和开发企业之间的权利义务配置失衡指出在我国应实行统一的预售资金监管体制，完善商品房预售制度。

二、范文提纲

一、商品房预购人权益概述

（一）预购人作为一般合同当事人应享有的权益

1、享有按期获得符合交付使用条件的商品房的权利

2、享有要求所购买的商品房不存在质量瑕疵的权利

3、享有要求所购买的商品房不存在权利瑕疵的权利

4、享有要求出卖人协助办理房地产权利证书及入住手续的权利

（二）预购人作为消费者应享有的基本权利

二、商品房预购人权益受侵害现状

（一）预售人隐瞒重大事实

（二）预售人逾期交房

（三）产权证书纠纷

（四）重复销售商品房

（五）商品房的质量问题

（六）商品房面积的计算

（七）物业管理纠纷

三、商品房预购人权益受损原因分析

(一）商品房预购人自身的弱势性

(二）商品房预售中的相关制度不完善

1、现行商品房预售市场的准入门槛过低

2、预售合同登记备案制度的不足

3、房屋预售款监管制度的欠缺

三、参考文献

著作：

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[2]余建源.中国房地产市场调控新论[M].上海人民出版社.2009

[3]周林彬，张永春主编.中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M].广州：中山大学出版社.2007.11(P5~P6,P239~P240,P274~P278)

[4]吴立范主编.政府主导作用与房地产商社会责任[M].广州：广东经济出版社，2008.（P116,P129~130）

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期刊文章:

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[2]武鲁华.商品房预售制度初探[J].政策研究.2009

[3]陶昌盛.叶芳.我国商品房预售制度改革模式探讨[J].金融纵横，2008

[4]张玺.浅谈商品房预售中预售双方利益的不平衡[J].法制与社会，2008

[5]王越乙.我国房地产市场的监管研究[J].商业文化.2008

[6]葛苏京.对商品房预售制度的思考[J]. 盐城师范学院学报(人文社会科学版)，2007

[7]房楠，李婧，王澜. 浅析中国商品房预售制度[J].科教文汇，2007

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[9]银媛. 刍议如何完善房地产预售制度[J].时代经贸，2007

[10]易宪容，黄苑. 中国房地产预售制度:深层问题与对策建议[J]. 江海学刊,2007

[11]胡 渊. 商品房预售制度的完善国际比较与借鉴[J]. 产业研究,2007

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