我国中小型商品房投资价值实证研究_开题报告

文献综述

我国中小型商品房投资价值实证研究

国内中小型商品房发展过程

中国的住宅市场在历经近20年的发展，已经从原先单一的计划分配模式进入了到了以商品住宅与保障性住宅并存的市场与保障相结合的模式。整体住宅产品开发理念与设计水准，乃至附加值的设计，都有着长足的发展，与早期已经不能同日而语。

国内中小型商品房未来发展趋势

中小型商品房第一个趋势无疑当属品牌化趋势，在未来，商品住宅将越来越凸显品牌化的特征，具有良好品牌力的商品住宅开发企业将成为市场的主导者。 首先，在中国商品房发展至今，受大经济环境影响，已历经多次宏观调控与随之而来的市场调整，每次调控对于房地产行业而言，既是一种挑战更是一种洗牌后的升华过程，国内已然形成了以万科等为代表一批知名品牌开发企业。回顾一下商品住宅发展的历程，可以看到，两个因素在需求面上成为了商品住宅市场得以迅猛发展的原因。其一，之前几十年计划经济时代积聚的购买力在一时间进行释放；其二，大规模的城市改造和城市化进程使得需求倍增。如果没有上述两点，中国的商品住宅市场断不会得到如此大的发展，同时我们不得不看到，上述两点在将来对市场的刺激作用会逐渐呈现递减而非递增。不论是房地产开发企业还是消费者，在近20年的市场化进程中已经都演化得相当成熟，可以得出一个初步的结论就是，住宅市场已经趋于成熟，“二八现象”将日益明显，未来的竞争将进入品牌的竞争时代。做品牌之前，应先理顺自己企业的核心竞争力，然后做做自己最擅长的领域。同样是住宅，涵盖的产品线其实还是非常广泛的，需要各个企业做到因人而异、因地制宜。 第二个趋势就是装修房将占据市场多数的趋势。当然我们不可否认，目前无论从供应上来说，还是从需求上而言，装修房都是很式微的，毛坯房占据了市场的主流，但装修房取代毛坯房或许只是个时间问题。 首先，我们可以先分析下装修房目前尚难以大面积普及的障碍所在。制约装修房发展的无非有两大障碍，那就是质量障碍与个性障碍。先说质量障碍，由于目前国内尚无针对全装修房的质量验收标准，政策标准的不到位与发展商在全装修房领域的经验缺乏，导致全装修房的大规模发展举步维艰，交房阶段出现质量方面的争执与投诉很常见。再说个性障碍，由于人的喜好各不相同，审美观也不同，因此对于居家的个性要求高是理所当然的事情。而装修房若以千人一面的形象示人，的确很难为追求个性的消费群体所接受。 其次，在出现了质量与个性的障碍之后，并正由于上述障碍导致了多年来装修房始终没能在市场上有所突破，为什么说装修房取代毛坯房仍旧会是一个趋势呢？有几个理由可以说明这一点。 第一，政策上的支持与引导。质量障碍出现的最大原因，其实是在于质量标准和监管等方面的法规不完善。而根据建设部的要求，2010年左右全国都将推广住宅装修一体化，全装修房将逐渐替代毛坯房。在这样的背景之下，标准与监管等方面，肯定也会趋于一个完善的过程。 第二，装饰行业与房产开发企业的更紧密协作，将从另一个方面去确保质量的尽善尽美。同时，菜单式装修的导入，可以在相当程度上增加产品的多样化，而消费者在软装饰上的个性运用，也可以做到很不错的效果，毕竟硬装修是树干，软装饰是树叶。 第三，与毛坯房相比，装修房除了具有便利性和舒适性以外，更有上面已经提到的因集中采购、集中施工而形成的性价比高，资源利用率高等优势，因此在发达国家装修房的市场占有率是相当高的。随着市场的不断进步与成熟，随着装修房市场的日益规范与多样化完善化，消费群体对于装修房的顾虑消失，喜好增加是指日可待的。 第三个趋势就是住宅产业化的趋势。住宅产业化是以商品住宅作为最终产品，前后延伸、内外延伸形成的一个产业链。 上述的三大趋势其实都已经在房地产行业内逐渐推进，我比较倾向于认为其会在后阶段形成为房地产企业竞争发力的三个支点，其相互之间的关系更是应该相互联系与相互穿插的。

^范文提纲

一、小户型商品房概述

（一）小户型商品房的涵义

（二）小户型商品房的产生原因与发展

1小户型商品房的产生原因

2小户型商品房的发展

二、小户型商品房发展中存在的优势及劣势

（一）小户型商品房的优势

1 价格优势

（二）投资回报率和增值潜力较高

（三）地段较好、交通方便

（四）小户型商品房的劣势

1容积率较高、绿化率较低

2上下楼（电）梯须排队

3功能无法面面俱到

三、小户型商品房的投资价值分析

小户型商品房投资特性分析

1景气度分析

2盈利性分析

3政策敏感度

（二）小户型商房市场供给与需求分析

1土地市场供求与分析 

2小户型商品房投资状况分析

3小户型商品房供给与需求分析 

四、小户型商品房未来的价值走势

（一）行业发展趋势

1政策方面

2房地产价格方面

（二）市场需求趋势

（三）市场定位趋势

三、参考文献

[1]宋祎萌，王越浅析中小城市住宅类商品房投资开发前景《科学与财富》, 2011(5):135-136

[2]贾士军房地产项目策划高等教育出版社2006.

[3]张作祥.小户型发展趋势浅谈2008.4.19. 

[4]唐殿刚东北地区中小城市商品房产品顾客满意度的研究《辽宁大学》, 2012

[5]周士杰，李治强试论我国商品住宅开发建设中国家相关政策对投资效益的影响《上海投资》, 1991(9):12-13

[6]崔宁我国经济政策对商品房价格波动影响的理论及实证研究《南京财经大学》, 2013

[7]宋川关于我国商品房价格影响因素的理论与实证研究《西南财经大学》, 2012

[8]葛红玲，郝玮我国商品房价格影响因素的实证分析《价格理论与实践》, 2011(12):33-34

[9]夏婧我国商品房价格影响因素与对策实证研究《商业经济研究》, 2012(8):78-79

[10]王洋天我国保障房对商品房价格影响的实证研究《价格理论与实践》, 2013(5):46-47