中梁地产集团瑞安项目金融与财务分析_开题报告

国外关于房地产企业财务风险管理的研究

（一）有关房地产企业投资及收益的研究

1988年，David J.Harry 在《房地产风险与收益的预测》中通过对房地产开发商与投资者的实证研究，对于房地产从业者的个人收入状况与企业的股票收益率、企业增值收益以及房地产投资收益几个指标之间的关系进行了深入的研究。

（二）有关房地产企业财务风险的识别、评估与防范的研究

1997年，K W.Ch 在《香港政治风险和房地产溢价风险的研究》中通过收集大量数据建立数学模型，对香港的房地产风险溢价问题进行了研究，研究结论发现当年香港房地产风险溢价受到较大影响。

（三）有关房地产周期波动风险的研究

1990年，Lyme B.Saga 在《房地产风险和经济周期的研究中认为房地产信托投资基金的风险在GDP增长较高和在GDP增长较低时存在差异。同时进行房地产曲动态与性质的研究，并提出房地产存在周期波动理论。

国内关于房地产企业财务风险管理的研究

（一）有关房地产企业财务风险的影响因素研究

2004年，汪光熹针对房地产市场结构失调问题，提出以解决刚性需求为目的，严格控制高档商品房建设，进一步整顿和规范市场秩序。以提高住宅建设的科技含量和住房质量为目标，房地产企业应注重房屋质量、小区生态环境建设和住宅内部功能设计。

（二）有关房地产企业财务风险的评估模型与方法的研究

2006年，徐森在《房地产开发个来财务风险分析及预警初探》中以万科为例，首次对房地产企业的风险进行了评估分析，通过万科公司的Z值与临界值比较，发现风险状况，将Z值与行业Z值进行比较分析，最后给出改进建议。

2007年，龙胜平等人在《我国房地产开发企业财务风险预警模型研究》中根据我国房地产企业自身特点及国内宏观经济环境的特点，首次以Logistic驾照分析和主成分分析相结合的方法构建房地产企业的财务预警模型。同年，石亚玲在《我国房地产业上市公司财务预警研究及其实证分析》中通过对建立财务风险预警模型针对Z值模型和Z-3值模型对房地产业上公司的适用性、有效性进行了实证分析，实证结果证明模型的准确率为94.9%。

我国房地产市场的形成是1992年政府宣布实行市场经济体制以后，其时间还不长。虽然房地产业在逐步走向成熟，房地产项目投资财务评价与分析还处于发育阶段，没有受到足够的重视，造成房地产投资过热，许多项目盲目开发，造成大量商品房空置现象。

房地产投资的迅猛增长，为中国经济的快速增长做出了重要贡献 。但同时也面临一些问题：一、由于其投资过热造成钢材、水泥，煤炭、电力等原材料和能源供应紧张。二、各地空置房量巨大，空置率较高。由于房地产投资项目本身的特性和相关产业关联性大的特点，如果忽视房地产投资项目的财务分析，必然会带来房地产业发展的失衡，房地产市场发展混乱，并造成资源的浪费。

在这样的背景下，如何认识、掌握和优化房地产投资项目的财务评价与分析，使其成为房地产投资的合理化、实用化、科学化的依据，保证房地产投资的良性循环和健康发展，便成为一个值得关注的问题。

任何项目方案的提出和实施，投资者、债权人等利益相关方都十分关注投资后的收益状况和风险状况。投资项目财务评价与分析体系正是对项目取得经济效益进行评估的方法与体系。投资项目财务评价与分析无论是对投资主体还是对为项目提供资金的机构和个人，均具有十分重要的意义。

首先，财务评价是企业进行投资决策的重要依据。通过对投资项目进行财务评价，可以制定适宜的资金规划，以安排恰当的用款计划及选择适宜的筹资方案，项目资金的提供者们据此安排各自的出资计划，以保证项目所需资金能及时到位。

其次，财务评价是银行确定贷款的重要依据。银行对企业进行贷款，目地仍然是为了获得利润，其也要根据财务评价的结果，分析项目的可行性与盈利性，以便评价企业偿还贷款的能力，进而确定是否贷款。

再次，财务评价是有关部门审批拟建项目的重要依据。企业投资项目的财务效益如何，不仅关系到企业自身的生存和发展，而且还会对国家财务状况产生影响，企业投资发生的损益最终会通过补贴、核销等形式转嫁给国家。因此，有关部门在拟订建设项目时应应将财务效益的好坏作为决策的重要依据。

鉴于财务评价在项目投资中的重要地位，本文主要对房地产投资项目评价中的财务评价与分析进行探讨。借助我国学者对项目财务评价进行的探讨和提出的宝贵改进设想，并结合房地产投资项目的特点，建立项目财务综合评价与分析的相关模型，为房地产投资项目财务评价与分析的发展方向提供建议。

B. ^范文提纲格式

一、中梁房地产发展现状

（一）公司介绍

（二）2019年上市情况

（三）发展遇到的机遇与挑战

二、中梁房地产在地方开发项目的财务情况

（一）与地方房企业之间的合作

（二）共同管控财务的情况

（三）存在着的矛盾

三、依据财务财务和金融状况给出的建议

C. 参考文献

[1] 邹东涛.《发展和改革蓝皮书》[R]. 欧阳日辉社会科学文献出版社，2010. 

[2] 刘玉录.《中国：经济起飞时期的房地产业》.《住宅与房地产》,1995年第5期.

[3] 陈亮.《利率上调对房价的影响研究》2007. 

[4] 元肖真,胡狼,曹庆伟.《我国2006年房地产发展现状和未来房地产发展趋势研究》[R].2007. 

[5] 国际欧亚科学院中国科学中心、中国市长协会.《中国城市半部报名 2010-2011》[R] . 

[6] 中国社会科学院.《经济蓝皮书》, 2011. 

[7] 执业资格考试命题研究中心.《房地产基本制度与政策》[M]. 江苏人民出版社.  

[8] 易宪容.《房地产市场几个重大理论问题反思》, 2006. 

[9] 兰纪平.房地产与泡沫经济[N]检查日报. 

[10] 周春山,罗彦.近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响[B].土地利用,2004.

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[11] Hamilton,C.Whiteman, The Specification Test for Speculative Bubbles[J]. Journal of Housing Research, 1996.

[12] Saito H. The US real estate bubble. Japan and the world economy,2003.