房地产税制改革与房产价格的关系研究开题报告

A. 文献综述

一、国内研究现状

房地产税一进入公众视野便被寄予为温度过高的中国房市降温的众望。北京大学中国经济研究中心课题组分析研究认为，土地出让金过高是导致房价居高不下的主要原因，将土地出让金从一次性收取变为按土地年限分年收取并且并入房地产税，一方面，降低开发成本，另一方面，统一的房地产税推行以后，住户每年要额外向政府缴纳一定的税收，房屋需求曲线下降，因此房地产税费改革将使房价下跌。王海勇从现代资产定价理论的角度出发，认为房地产征税会降低人们对房地产未来收益的预期，从而使现期房价下降。金成晓等建立向量自回归模型和向量误差修正模型分析指出，保有环节的税收改革在短期内对房价产生负向冲击，使房价下降，并在长期内抑制投机性需求。巴曙松、刘孝红、尹煜等人借鉴村雪君等人的模型，对三种物业税改革方案对房价的了实证分析，结果三种方案下物业税的开征均会引起房价的下跌。贾康(2010)认为，开征房地产税至少在抑制房地产“泡沫收入”方面会配套发挥正面的效应，并长久地施加不动产保有环节上的收入再分配制度因素，让有税收承受能力的一批人为税收收入多作一些贡献。韦志超和易纲(2006)实证分析结果表明：住房在短期供给缺乏弹性情形下，开征房地产税必然导致下跌。然而，也有学者认为房产税抑制房价的作用有局限性。部分学者认为，土地出让金与房产税是两个不同的范畴，是政府出让土地使用权而收取的租金，房产税属于税收范畴，是地方政府为当地居民提供公共服务而征收的税收。刘尚希认为房产税抑制房价并不现实。保有环节税增加持有成本，交易环节税收增交易成本，但市场价格不由成本决定。在需求旺盛的情况下，所有的成本包括税收都是可以转嫁出去的，尤其是在预期不断上涨的情况下。

二、国外研究现状

（一）房地产税与房产价值相关性

在Zondrow(2006)看来，在实践中相对较高的房地产税减少了房屋的销售，降低了房地产市场的资本密集度，降低资产价值。Wassmer(1993)通过构建一个包括62个城市的样本模型，证明了Zodrow关于财产税的观点。Zodrow提出，当用统一的州税替代地方财产税将降低其经济效率。

    笔者认为，简单地说房地产税的开征能够导致现实中的房价下降或者上涨是不科学的，现实中房价是多因素合力作用的结果，但是这并不影响房地产税与房价的基础性关系。笔者试图通过理论和现实分析，理清房地产税费变动对房地产价格的影响。

B. ^范文提纲

引言：房地产税与房价调控

流转环节的税收变动对房地产价格的影响

短期内税收变动对房地产价格的影响——理论分析

1.对购买者征税引起的房地产价格变动情况

2.对供给者征税引起的房地产价格变动情况

3.对供给者和购买者双方征税引起的房地产价格变动情况

（二）长期内税收变动对房地产价格的影响

1.对购买者征税引起的房地产价格变动情况

2.对供给者征税引起的房地产价格变动情况

二、流转环节的房产税变动对房地产价格影响的实证研究

（一）当前供求状况的分析

（二）房地产价格变动分析

三、保有环节房产税变动对房地产价格影响的理论分析

（一）从资产价格的角度分析

（二）从供求关系的角度分析

四、保有环节房产税变动对房地产价格影响的实证研究

（一）目前房地产保有环节的税制安排

（二）中国房地产价格过快上涨的原因分析

五、房地产税收变动对房地产价格的影响——国外实践

（一）美国房地产税与房价的关系

（二）日本房地产税与房价的关系

（三）韩国房地产税与房价的关系

（四）新加坡房地产税与房价的关系

五、结论与建议

 (一)主要结论

 (二)关于我国房产税改革的几点建议

C. 参考文献

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[15]巴曙松，刘孝红，尹煜.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].首都经济贸易大学出版社，2011.