我国房地产泡沫风险及措施_开题报告

（一）国内研究现状

   由于我国房地产起步时间短，数据系统开发较晚，一定程度上影响了对房地产泡沫的实证研究，真正意义上的房地产市场化是从1998年开始的。在全面推行住房分配货币化改革和全面开展住房按揭两大利好因素刺激下，房地产业出现了长达10年的快速增长，近几年我国房地产市场经历了 一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。但我国房地产市场到底是否存在泡沫，如果存在会有多大，一直未有定论。 我国土地政策的演变与房价波动密切相关，信贷政策的演变也推动了房价的上升。

      昌忠泽认为信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本上只有银行信贷一条途径，房地产开发对银行的依赖性极大。一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变为银行风险，使得银行系统承担了巨大的金融风险。

     郎咸平认为自2008年起，全国共有33万亿社会资本因政府导向，盲目从制造等领域撤出进入楼市，最终多建了4000万套房子。政府在调控房地产的同时，除了把资金这个要素从其他市场抽离出来注入房地产市场，还把人力资源都集中到了房地产市场。在2008年调控之前，根据中宏数据2004—2007年的统计，中国地产开发企业的数量是非常稳定的，大概有6万多家；2008年调控之后，大家都认为房价不会跌了，于是一下子挤入相当于过去总数40%的新增房地产公司，导致地产商圈也人满为患。各位是否考虑过，这多出来的40%地产商很可能来自制造业，在政府调控发出的错误信号导向下，他们盲目地进入了地产界。是政府不恰当的房地产调控，最近的两次调控给中国经济带来了巨大的冲击，让33万亿元到57万亿元的巨额资金、2.4万家新增房地产公司背后的经营人才，因为政府调控破坏价格机制，而进入了本不该进入的市场，导致其他行业，特别是服务业、制造业因资金链枯竭和人才流失而衰退，形成今天的惨状。

        房地产价格属于 一种长期波动的动态价格，正式犹豫这种不确定性和动态性，才导致房地产价格出现泡沫化的情况，因此加强对房地产价格进行风险转移识别风险的来源和本质，才能逐渐使我国房地产适应市场动态性的化合价。

（二）国外研究现状

仅就国外而言，对房地产泡沫的研究主要有： 

    野口悠纪雄首先提出存在地价泡沫，他运用土地的合理价格是地租的资本化原理，利用办公楼租金与楼房住宅租金的数据，直接计算了“收益还原地价”。并比较现实地价与理论地价的差异来衡量泡沫度：泡沫度=(现实地价-理论地价)／理论地价，结果发现，1987年时点的收益还原地价与现实地价之间相差甚远，东京的住宅用地与办公楼用地的现实地价，已经相当于实体经济模型预测的理论地价的约2倍。也就是说，1987年时点现实地价的大约一半是泡沫。中尾宏采用了更加洋细的收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格，他采用的公式为：不动产价格=纯收益／(安全资产利率+风险补偿率-租会预期上涨率)，结果表明，东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。

      Allen and Gale在古典经济学的框架基础上，考察实际部门、金融机构和中央银行的相互作用如何导致泡沫和危机的形成，突出了信贷扩张和风险转移在泡沫形成中的作用。分两种情况，考虑自由财富和银行贷款，建立投资者最优决策模型，当投资者用白有资金进行投资时，所形成的资产价格是资产的基础价值；当投资者用借来的资会进行投资且只承担有限责任时，投资者表现出对风险的偏好并采取风险转移行为，对风险资产的过度投资不断提高资产价格，最终导致泡沫形成，而资产价格的崩溃将引发大面积的违约，并进一步演变成盒融危机。它很好地解释了泡沫产生和破灭的原因在与于风险资产实际同报的不确定性和信贷扩张的不确定性。 

二、^范文提纲

一、我国房地产市场泡沫及形成机理

（一）房地产泡沫的概念和特征

（二）房地产泡沫的形成机理

二、房地产泡沫的衡量标准与我国情况

（一）空置率

（二）购租比

（三）房价收入比

三、中外房地产泡沫形成条件比较

（一）世界典型房地产泡沫分析

（二）从宏观经济发展情况分析

（三）从本币升值和外资流入情况分析

（四）从货币政策情况分析

（五）从投机情况分析

三、我国房地产市场泡沫衍生的金融风险

（一）房地产业与金融业的关系

（二）房地产业资金来源分析

（三）房地产金融风险

（四）财政风险加剧

四、防范房地产泡沫的长期策略

（一）完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生

（二）建立房地产泡沫预警预报系统

（三）货币政策、房地产贷政策要有前瞻性

（四）加强和完善土地管理以避免地价泡沫

（五）在本币升值的过程中，提高监管外资的水平

五、应对我国目前房地产泡沫的现实措施

（一）加强住房保障和扶持中低收入群体购房

（二）房地产调控应该避免“一刀切”

（三）防范房价大落，注重调控的松紧搭配

（四）除了住房保障以外，多采用经济调控手段

六、结语

三、参考文献

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