关于杭州市商业房地产投资风险及其对策问题的研究_开题报告

（一）国内研究现状

随着研究的深入，依据形势变化，更多的理论学家和房地产企业都在逐步探索房地产投资微观领域潜在的风险。目前我国关于这方面的研究主要集中在项目的财务指标、会计数据等方面，而对于项目存在的风险因素的分析及风险管控这方面的研究并不是足够深入。2010年，潘丽娟提出投资者需要理性投资，必须建立市场预警系统，从宏观层面来看，政府需要对市场供求和物价、存货空置等多方面进行动态监测并且加以分析判断，从而可以定期的引导社会公众投资者做出理性的投资。同年，陈国林也基于房地产市场能够持续发展的角度出发，阐述了需要充分利用供求关系以及市场竞争机制来调节市场，从而对房地产资源进行合理配置，政府对房地产市场的干预和调控要尊重市场规律和经济规律；2011年向桦琳站在投资者保护的角度，针对政府如何对整个房地产行业进行调控进行了研究；其后2012年，梁红站在企业对风险防范的立场，强调了企业需要重视可行性研究的重要性，只有这样才能够力保投资决策的正确性，能够加强投资环境的监测力度从而寻求商业投资良机。

近年来，国内学者对于商业地产投资风险的研究逐步开始深入，人们对于商业地产也给予了越来越多的关注，国内的研究主要集中在对于投资要点、商业地产选址等问题上。2013年，黄健兵利用对商业地产项目进行项目定位的操作，找出解决商业地产资金僵乏的本质原因；同年，张苗建立全面风险管理体系，其中包括了组织措施、PDCA循环以及信息系统，通过这一体系对商业地产在全寿命期内的参与方、经营模式、业务形态进行了风险的预测；2015年，江涛利用模糊综合评价法，结合房地产的风险相关理论，对我国的商业地产进行了投资风险指标分析；2016年，张伟通过分析现阶段商业地产项目开发中存在的问题，结合商业地产投资风险综合评价指标体系，提供能够全面科学评价商业地产投资项目的风险评价；2017年，秦颖利用风险管理模型，对我国商业地产开发中存在的问题进行了系统的识别，随后利用模糊综合评价法对于开发中存在的风险进行了分析。

我国商业地产的开发模式主要集中于只售不租、租售结合、只租不售、售后返租。2013年，王鑫根据我国多年来商业地产发展的特点，针对商业地产的投资需求、资金、经营模式分别进行了讨论，提出了我国自从2013年开始进入到升级换代的阶段，我国商业地产就正在逐步凸显出其强大的生计；2014年，王振良通过对商业地产的不同开发模式进行分析，提出了我国的商业地产在新时期的主要开发模式是采用的只租不售；2016年，龙溟通过对五中分析模式进行研究，提出了新的集中模式，包括整体租赁、分零租售不收产权，整体租赁、分零租赁经营零售产权，零售零租和整租不售；2015年，陶华提出我国商业地产的项目管理在研究方面仍然处在理论探索阶段；2016年，张云生依据我国商业地产的发展特点，并结合外部环境的因素提出了商业地产的投资氛围、经济环境以及开发商的经营能力进行了3方面的风险探析。

（二）国外研究现状

在房地产领域方面的研究众多，目前在国外关于房地产投资风险这块就存在两种不同的理论:

（1）房地产周期波动理论:在研究初期，相关学者先是试图将房地产周期和建筑的周期两者相融合进行研究，随后逐步将研究指标慢慢扩大，使其与宏观经济能够联系起来，探索多方面的因素对该风险的影响。上至国民经济发展及国家政策，下至建筑活动的人口及投资因素等。在1982年时，美国的一位房地产专家Stephen A.Pyhrr就从根本的角度上提出，供求变动能够决定房地产周期的波动，这种波动同时还与宏观经济周期存在密切的相关性，可以将房地产周期氛围五个阶段:复苏、发展、繁荣、衰退、萧条； 

   （2）泡沫理论:房地产泡沫指的是在一个连续的交易过程中，房地产的价格突然的陡增，从而导致房地产的实际价值与其价格之间出现严重的背离。经济中充满了货币气泡，这些气泡都不能真实反映物质财富。随后价格开始暴跌，气泡破灭，催使经济从繁荣逐渐走向衰退。1999年，Bertrand. M. Renner通过对1984-1993年法国巴黎的房地产价格泡沫进行分析，指出由于投机性交易与供给的非弹性之间的矛盾最终造成了巴黎房地产的泡沫。

    马科维茨（1952年）曾在学术^范文中对投资组合的有效边界的确定进行了研究，同时探讨了该如何选择最优组合，如何通过选择相关性不强的资产进行组合型投资来分散非系统风险。其后的被公众认可的资本资产定价模型（CAPM）指出了资产的期望收益正比于其不可分散的风险。

二、^范文提纲

1 引言

1.1 研究背景及意义

1.2 国内外研究现状

1.3 研究内容及方法

2 商业地产风险管理相关理论

2.1 商业地产现状

2.2 商业地产投资风险分析

2.3 商业地产投资风险的分类

3 杭州市商业地产投资风险分析

3.1 杭州市商业地产概况

3.2 杭州市商业地产投资风险因素识别

3.3 杭州市商业地产投资风险估计与评价

4 杭州市商业地产投资风险的防范对策

4.1 商业地产运营方面的对策

4.2 经济环境方面的对策

4.3 管理方面的对策

4.4 政策方面的对策

结论

三、参考文献

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