个人住房抵押贷款证券化的风险防范(四)

     为降低投资者风险,除采取各种措施对抵押贷款证券进行信用提高外,证券发行人指定证券发行条件时可以采取以下几种措施：

     ①提升证券信用

     适当提升证券的信用,不仅将来在市场上易于推销该证券,也可降低的发行成本。信用的提升有内部信用提升和外部信用提升两种方式。内部提升主要是改变的现金流量分布,主要通过结构设计来实现。外部信用提升是通过第三方担保来实现的。主要有四种方法第一,公司担保,由银行或者是发行的特设机构提供。第二,由银行开出备用信用证,给予偿还上的支持,信用证的提供者承担证券本息偿还的第二责任。第三,在整个贷款池的生命期内购买一定数额的保险单来弥补贷款可能遭受的欺诈损失。第四,债券保险。对住房抵押贷款证券担保和保险是最为常见的信用增级手段。

     ②禁止发行人负有除证券债务以外的其他债务

     抵押贷款证券发行人只为证券化交易的目的而存在,其持有的唯一的资产为证券支持的抵押贷款资产,唯一的负债即为对抵押贷款证券持有者的证券债务,除此之外,发行人不得从事任何其他业务活动。所以通常发行人一般以“空壳公司”的形式存在。

     ③放宽投资者进人市场的政策

     机构投资者和个人投资者,又是需求者。应该在强化监管的前提下对相应的政策、法规作适当的调整,允许商业银行、保险资金、养老基金、证券投资基金等在内的机构投资者进人住房抵押贷款证券化市场，此外,个人投资者也是极具潜能的庞大的投资群体,所以,在培育机构投资者的同时,还要吸引个人投资者进人二级抵押贷款市场。

     ④建立住房抵押贷款的保险担保制度

     第一,建立完善的政府保险担保制度。目前,我国住房抵押贷款市场因信息不完全完全、不对称造成的“市场失灵”的情况在一些地区较突出,限制了住房抵押贷款市场的规模扩大和有序发展。商业银行在发放住房抵押贷款时,通常通过要求消费者购买商业保险公司提供的房屋财产险,来规避因抵押房屋遭受损害而给贷款银行资产带来的风险。政府可借鉴美国的经验,可以考虑成立国家住宅消费担保公司,专门对特定人群,如中低收入家庭购房提供信用担保。其担保内容包括购买者因单位倒闭、失业等不确定因素而产生履约困难的情况。国家住宅消费担保公司的成立,不仅可以有效的转移商业银行承担的信用风险,而且有利于抵押市场中合约的标准化,为住房抵押贷款证券化提供有利条件。第二,发挥保险公司在住房抵押贷款中的作用。考虑允许保险公司等非政府力量在住房抵押一级市场上发挥积极作用。保险公司及各类保险基金由于其规模大、资金来源稳定、使用周期长,可以有效化解抵押贷款中的风险损失。此外,保险公司还可以针对住房抵押贷款消费者开办住房抵押贷款保证保险、人寿保险等“一揽子”服务。

     （二）中介机构的风险防范措施

     1.建立、健全证券化相关机构组织

     ①、建立证券化监督机构

     住房抵押贷款证券化的发行参与者很多,如作为发行体的金融和非金融机构、证券公司、受托机构、担保机构、评级机构以及其他中介结构。这就必须有一个较为综合而全面的管理。所以中国证券监督管理委员会、中国人民银行、国家发展计划委员会、国家经贸委和建设部应牵头商讨并制定相应的法规,进行统一的管理和协调。如果住房抵押贷款证券挂牌上市,证券交易所还应制定相应的交易条例来规范、监管抵押贷款证券的交易。

     ②各类中介机构的组建、规范,特别是组建由政府支持的担保机构担保机构在住房抵押贷款证券化过程中按照担保对象不同可以分为两类,一是对住房抵押贷款提供担保,担保借款人在贷款合同期限内,保证按期偿还,减少抵押贷款的违约和资产价值下降等引起的风险二是作为对住房抵押贷款证券进行外部信用强化的一种手段,担保证券发行人按时足额向证券持有人支付本息,提高该抵押贷款证券的信用评级。

     较高的信用评级机构可以增强投资者的投资信心,从而能吸引广大的机构投资者和个人投资者,这是住房抵押贷款证券化成功的关键。所谓的信用等级,即该证券能否提供足够的现金流以保证定期支付本息。信用担保就是由专门的担保机构的现金流量进行一定程度的保证,它使得的定价更与其实际价值相符,为投资者增加一道防范风险的屏障。而信用评级则是衡量信用风险高低的一种有效方法,是指对被评级的证券是否能按期支付利息和最终支付本金的可能性给出的评估。住房抵押贷款证券化的实施离不开信用担保与评级,而我国尚缺乏信用程度高的担保机构,信用评级制度也存在资料虚假、标准混乱、监管落后等问题,严重制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。我国应尽快建立必要的担保机构,并规范完善我国的信用评级制度。可以建立由政府资助的国家住房抵押贷款担保机构和中外合作担保公司,或直接引入国外担保机构,对证券化资产进行担保或保险,满足证券化过程中外部信用增级的需要。对于信用评级,应规范国内现有的评级机构,引入外国著名评级机构,并加强与国际著名评级机构如美国穆迪公司的合作,引进先进的信用评级技术和经验,构造评级框架,制定出可操作性的分析方法,提高评级人员的业务素质水平,逐步建立起独立、客观、公正的信用评级体系,从而提高交易的信用透明度,提高市场运作效率,使投资者及时准确的得到有关信息。券化中介还有评估师、会计师、律师等。如评估师必须对证券化所出售的抵押贷款和所涉及的抵押房产进行评估和作价。我国这类中介机构数日很多,但是缺乏规范性操作,行业监管力度太小,所以他们还未能为投资者所接受。总之在我国,证券化风险的规避应该更注重通过外部来控制,因为这不仅能保证我国住房抵押贷款证券化试点的成功,而且能促进我国金融基础设施的建立,即金融法规制度、金融体系的完善,能较好地去迎接给我国金融领域带来的巨大冲击。

     2.建立和完善个人信用评估体系