浅析我国房地产市场调控政策和效果(二)

（一）、1998年-2002年的支持发展时期 

自1998年开始，我国经济面临了较强的内外冲击。从国际经济环境来看，1997年的亚洲金融危机，造成了国内需求不足严重：从国内经济环境来看，1998年以前经济连续5年下滑刚刚实现软着陆，且面临下滑的危险。与此同时，过去几年紧缩的财政货币政策严重压抑着国内的消费和投资，因此这个时期的政策更注重通过培育商品房市场拉动住房需求，从而推动房地产行业发展及国内经济增长。这个时期的房价政策以管理规范为主。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，其中明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度，2000年按揭政策开始实施。随着各项政策的贯彻落实，推动了房地产业的高速发展，自此房地产市场和房地产产业进入了快速发展期。

（二）、2003年-2008年的抑价控制时期

从2002年下半年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。2003年开始中央政府对房地产市场的调控采取了以控制房地产房价格为主的政策。            

由于2002年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格大幅上涨。房地产信贷也给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险。2003年6月，中国人民银行下发 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整了商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

    2005年的新一轮宏观调控立足于多层面的政策调控。涵盖了信贷、金融、税收、保障性住房和土地政策等方面，持续严控政策，并实施需求抑制政策。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八项措施，旨在抑制房价过快上涨，并建立政府负责制。2006年5月国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定。同年7月，国家多部委先后发文规定房地产市场的外资准入政策和相关监管工作，遏制外资炒房投资等措施。

从2007年下半年开始，调控的重点逐步转向保障性住房建设。

（三）、2008年-2009年的刺激发展时期

受2008年国际金融风暴和前期政策调控效果不利的影响，房地产市场量价齐跌，市场人气低迷，房地产价格出现了近10年来的首次下跌。

2008年下半年开始，国家密集出台了救市政策，9月16日央行开始降息至2008年12月23号，共进行了5次降息，下调了2.16个百分点，降回到了2002年2月21日的利率水平。同年12月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，开始全方位刺激楼市。

2009年5月国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金的比例通知》，调整了11类固定资产投资项目的资本金比例，被视为对房地产市场的全面松绑。

2008年和2009年的GDP增长率分别为9.6%和9.2%。大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨，全国平均房价增长率23.3%，一线城市的房价涨幅更是惊人。

（四）、2010年-2013年的严厉调整时期

由于2008-2009年宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长,2010年4月，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。2011年1月，国八条出台，明确了对贷款购买二套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2012年8月，国务院派出8个督导小组，对16个省市贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查。2013年3月。国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中二手房的个税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。

从2010年4月以来，由于政府的调控措施接二连三的出台，而且调控姿态升级到坚决遏制，以至于整个房地产市场在很长一段时间一直都持续低迷的状态。

（五）、2014年-至今的稳定长效时期

 2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好好住房金融服务工作的通知》，对结清首套房的家庭购买二套房，首付比例下调至3成，贷款利率为基准利率的0.7倍。2015年出台“3.30”新政，一、二线房价、销量开始加速上涨。2016年2月出台税费减免政策，一、二线房价开始启动暴涨模式，部分区域房价甚至翻倍。

随着经济回暖，各项指标逐步趋稳。2016年7月中央政治局强调“抑制资产价格泡沫”，2016年10月强调“防风险”、2016年12月中央经济工作会议强调政策从稳定增长转向防风险和促进改革，强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。房地产调控政策开始从刺激转向收紧，从全面转向局部。2016年9月30日晚间至10月6日的七天时间里，各地房地产调控政策密集出台，全国加入调控行列的城市达到19个。2017年，全国共有54座城市出台调控措施，15座城市实行“认房又认贷”，48座城市限售，限购限售措施290余条。房地产市场分化十分明显，一、二线城市进入“冬眠”状态，三、四线城市却是涨跌两重天。此外，调控不仅在范围上扩大，在政策深度上也开始升级。在传统的“限购、限价、限贷”上，新增了“限售、限商”内容，全国楼市开启“五限时代”。在密集的调控措施下，多地房地产市场开始降温，以北京为例，2017年3月17号限购政策以来，北京房价下降了约10%；另一边，一些三、四线城市，在棚改政策与资金的推动下，涨价去库存，这一时期房价不降反升。全国房地产市场由此进入了差异化发展阶段。          

2018年的中央经济工作会议表示，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。严格遏制房地产投机炒作。自此，房地产市场进入了一个相对稳定的时期。

三、我国房地产市场调控政策的主要措施及其效果分析