浅析我国房地产市场调控政策和效果(三)

（一）、土地调控政策对房地产市场调控效果分析

     自2002年国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》以来，中央政府陆续出台了一系列土地调控政策。但土地政策对房价的调控并不理想，由于土地的国家垄断性质，再加上地方政府过于依赖土地财政，不愿意将土地大量的拍卖，只将高价格的土地进行拍卖，导致供求失衡，从而直接推动了高房价。但由于土地调控政策的时滞性过长，所以在一定程度上限制了其对房地产市场的短期波动影响。

（二）、财税调控政策对房地产市场调控效果分析

税收对于房地产市场消费需求的调节作用在于通过增加房地产市场的税种，提高相关税率可以提高消费者的购买、投资房地产的成本，从而减小房地产市场的需求，反之则鼓励消费，增加需求。由于财税调控政策具有直接、见效快的特点，因此在房地产市场调控中有重要的作用。

（三）、货币调控政策对房地产市场调控效果分析

      国家主要采用调整贷款利率和法定存款准备金率来调节房地产价格。目前我国消费者购房的现状是：一方面，由于房地产价格较高，大多数消费者缺乏一次性付款购房的能力，主要是通过抵押贷款的方式购买，另一方面，由于近年来房价增长很快，即便能全款购房的人，也会考虑通过贷款的方式多买几套房来投资。于是，贷款利率直接影响了消费者的购房成本，直接影响房地产市场。央行通过调整法定存款准备金率会对货币供应总量产生生疏效应，当央行要求商业银行提高准备金率是，货币乘数减小，商业可运用资金变少，贷款能力下降，此时，消费者贷款变困难，使其对房地产需求减少，从而使房地产价格下降。反之，央行降低准备金率，银行贷款能力增加，消费者对房产的贷款也增加，房产价格也随之升高。但由于货币调控政策属于间接调控，并具有一定的时滞性，因此在房地产市场调控中的实际效果并不是很理想。

四、对房地产市场发展的建议

（一）、细化新土地法，“小产权房”合法化

新通过的新修改的《土地管理法》和《城市房地产管理法》将于2020年1月1起执行，这是我国在土地制度改革上的重大突破。新土地法首次将公共利益的范围界定，明确了农民土地产权，允许集体建设用地上市，并在征地过程就听证、补偿、纠纷等方面做出了修改，但对集体用地的区块没有做出明确的阐述，如何入市，如何分配收益也没有细化。国家应对这些政策做出细化规定，并且完善和保证救济通道。

农民集体建设用地的用途管制，经规划后只能为商业、工业的集体经营性建设用地，也就意味着房地产市场上的“小产权房”还不被法律认可，不能更名转正。“小产权房”在我国城市化发展道路有着不可或缺的作用，解决了数百万外来打工者的住房需求，也为农民带来了收益。“小产权房”实际上正如舒尔茨教授和约翰逊教授所说的，使现行土地制度和市场原则相冲突的产物。承认土地的所有权使是农民，但因为有种种限制，无法体现其真正的价值，是有悖于市场经济发展规律的。因此笔者建议，应该将“小产权房”尽快合法化，现阶段对已经建成的“小产权房”应在补缴税费及完备手续之后，允许其进入房地产市场交易流通环节。对城郊的农民集体建设用地，经规划后可以为保障房体系的一部分，建设成为租赁房源，进入租赁市场。这样既可以提供租赁房源，又为城郊农民带来收益，也可以在一定程度缓和由于房价飞涨引起的社会矛盾，真正体现农民所拥有的土地的利用价值。

（二）、政府应保护保证保障性住房的建设

合理的住房结构是高、中、低收入的三个阶层都有能力购买到与自己收入水平相适应的住房。但我国不但大量低收入人群无力购房，许多中等收入的人群也只能望房兴叹。住房保障体系一直是我国房地产市场调控政策的一个重要组成部分，但由于资金落实不到位，地方政府对住房保障体系建设缺乏动力等各种原因，使得住房保障体系的建设速度依旧很缓慢。所以，保障性住房在整个房地产市场的占比很低。

就目前来看，新建的保障性房屋主要还是以土地拍卖挂钩，强制性由房地产开发公司配建保障性住房，再由政府回购，这种捆绑式的土地出让方式对于房地产开发公司来说显然是有失公平。因此，地方政府应在保障房体系中发挥主导地位，根据城市实际需求，合理规划专项用于保障性住房建设的区块及土地，还应加大财政预算，扩大融资渠道，合理安排资金，建立长期稳定的保障性住房建设财政专项资金投入机制，确保年度财政支出中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构。重点是要加强政府监督问责，确保保障性住房的建设需求。

（三）、建议征收二套及以上住房持有调节税

     目前，我国房地产税多集中在开发环节和流通环节，较少涉及持有环节，这也是房价上涨的重要原因之一。征收二套以上住房持有调节税，对闲置住房开征调节税。这可以加大住房投机者持有多套房屋的成本，促使其将手中多套房屋出售，增加二手房供应量，亦减少投机者的投机炒作。完善房屋出租管理，加强租房所得税的征缴工作也应从立法层面加强，并且需要建立完整的监督机制。

另外，建议增加学区税，所得税金全部由学区内的公立学校使用，用于学校的教育基础设施建设和师资建设。 参照美国房产税单上的学区税，学区内的房产拥有者，必须为学区内的公立学校（指的是小学、初中、高中阶段的学校）而交税，税率是房产价值的0.054372%，作为家庭，是一笔很小的开支，但是对于学校来说就是一笔不小的收益，从而能保证学区内的学校有更好的发展，学生们也都能够有更好的学习环境以及能接受更好的教育。这样既能优化平衡各个区域内的教育资源，也可以在一定程度上淡化房地产市场中民众强调的“学区房”的概念。

 (四)加速户籍改革，全面取消落户限制

就城市发展来看，没有哪一个城市的基础建设离得开农民工，服务行业少得了农民工，而农民工只能在城市中提供劳动力，却无权享受城市繁荣带来的福利。目前各个城市现行的落户政策都只倾向于高层次人才落户，农民工的身份在城市中极为尴尬。

改革开放以来，现行的户籍制度造成的城乡差别，不合理的资源分配，落户、福利等问题，使得越来越多的农民工不得不回程返乡，不再前往城市工作。户籍制度不仅限制了城乡劳动力的流动，而且限制了城市与城市之间劳动力的流动。严重阻碍着市场经济发展和延缓城市化进程。不解决落户、户籍歧视、福利同等这些问题，中国城市化进程的重新加速，是根本不可想象的。每年大约都会有1200万-1700万人口从农村流入城市，农民工一旦可以进城落户，能享受到与城镇居民一样的待遇和福利，有了归属感，便不会再选择返乡，而这些人可能成为将来的潜在购房群体。因此全面放开城市落户限制，可以有效释放潜在的购房需求，并加速城市化和现代化的进程。

    

参考文献

[1] 陈杰等，房地产与城市发展：问题与决策，中信出版社 2017-05

[2] 温海珍等，房地产开发与经营，浙江大学出版社 2018-8-1

[3] 刘淇阳、罗志刚 我国房地产政策的演变与调控绩效 江汉论坛 2014第9期

[4] 郎春婷、闫爽 我国房地产宏观调控政策效果分析研究 吉林建筑大学学报2013-6

[5] 刘凡、李秀婷 我国房地产调控政策回顾与探析 商业经济 2014年第5期