浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)

目录

一、我国房地产市场现状 ……………………………………………………2

二、我国房地产政策调控各个时期的历程回顾 ……………………………3

（一）、1998年-2002年的支持发展时期  …………………………………3

（二）、2003年-2008年的抑价控制时期  …………………………………3

（三）、2008年-2009年的刺激发展时期  …………………………………4

（四）、2010年-2013年的严厉调整时期  …………………………………4

（五）、2014年-至今的稳定长效时期   ……………………………………5

三、我国房地产市场调控政策的主要措施及其效果分析    ………………6

（一）、土地调控政策对房地产市场调控效果分析   ………………………6

（二）、财税调控政策对房地产市场调控效果分析   ………………………6

（三）、货币调控政策对房地产市场调控效果分析   ………………………6

四、对房地产市场发展的建议    ……………………………………………6

（一）、细化新土地法，“小产权房”合法化  ………………………………6

（二）、政府应保证保护住房保障体系的建设   ……………………………7

（三）、建议开征二套及以上住房持有调节税   ……………………………8

（四）、加速户籍改革，全面取消落户限制     ……………………………8

一、我国房地产市场发展现状

20世纪90年代以来，我国房地产市场经历了一轮高速增长期，主要受益于三大需求因素的支撑。一是居民住房紧缺。根据国家统计局统计年鉴数据，1985年以前的全国城市人均住宅建筑面积不到10平方米，远远不能满足居民正常生活需要。二是房屋建筑质量较差。受制于过去的经济条件和建设标准，国内2000年之前的住房在质量、成套率、配套设施和周边环境等诸多方面都无法满足居民日益提高的生活标准需要，因此催生了改善住房的需求。三是城镇化率极低。直到1980年，我国城镇化率才刚刚超过20%，城镇化率低，农村人口往城市转移的空间就大，代表了巨大的房地产需求。从房屋需求量上来看，截至2012年末，中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，已经接近或超过中等发达国家水平。根据住房竣工量和人口普查数据分析，截至2013年，我国已经达到城镇居民每户一套的水平。根据国外先进发达国家的经验，在人口快速增长但住房供应不能匹配的阶段，将会推动住房投资和建设的快速增长；当户均达到一套以后，住房供应不足的问题会得到缓解，新增住房需求下降，房地产市场也将进入到平稳发展阶段。此外，中国人口拐点已经来临。2012年，中国劳动年龄人口首次出现下降，婚龄人口也已经开始趋势性下降，对房地产市场的需求即将达到顶峰。未来中国人口老龄化将不断加重，存量房源将逐渐增加，房地产市场需求将不断下降。从房屋质量来看，政府已经号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年，而且2003年之后的住房在小区环境和周边配套上已经有了明显的改进，相当比例的城镇居民家庭在初次置业时就已经选择了高品质的住房或者已经经历了一次住房改善更替，基本的居住需求已经得到满足。从城镇化率来看，改革开放后的城镇化率年平均提高约1%。根据国家统计局数据，2018年我国城镇化率已达到59.58%，与发达国家城市化相比，还相差15个百分点。而且农业转移人口市民化进程比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低，说明我国城镇化进程仍未结束，仍有较大人口迁移空间。因此，我国房地产产业的供需关系已经由过去的供不应求转变为目前的供需总体平衡甚至是结构性过剩，但由于我国城镇化进程尚未结束，中国的房地产市场未来的发展趋势将由过去20多年的高速增长期进入到未来相当长一段时间的成熟期，增长速度将不断回落。

二、我国房地产政策调控各个时期的历程回顾