关键词：淄博市 房地产业 发展趋势 存在问题 策略
近几年来，随着土地使用制度和住房制度改革的不断深入，住房金融政策的支持，以及中央扩大内需刺激消费政策的实行，淄博市的房地产业和全国房地产业一样，保持了快速发展的良好态势，这不仅有效调动了房地产业投资的积极性，进一步启动了个人住房消费，改善了环境，而且对带动相关产业发展，拉动淄博市的经济增长起到了重要作用。但随着房地产业的不断升温和连续几年的火爆发展，业内不少人士担忧，淄博市的房地产业是不是“过热”了，是不是存在“泡沫”的危险，2003年3月25日，在淄博市召开的中房集团总裁会议上，中国房地产协会副会长、中国房地产开发集团总裁梦晓苏博士认为：“2003年，国内房地产业将进入一个发展与调整交替时期”。纵观全国、全省房地产业发展形势，分析淄博实际，未来几年，淄博市的房地产业仍有较大发展空间，淄博市的房地产业将在快速发展中调控，在规范与调控中发展。
一、淄博市房地产业发展轨迹分析
淄博市地处鲁中腹地，作为一个老工业城市，房地产业的发展既同全国房地产业大的发展周期规律有相似之处，又有其独特的发展轨迹。
（一）从房地产业发展的周期性分析淄博市房地产业的发展轨迹
与宏观经济运行过程的周期波动一样，房地产业在发展过程中也客观存在着周期波动现象。所谓房地产周期是房地产经济水平起伏波动周期循环的经济现象①。即在房地产业运行过程中，房地产经济水平呈现出扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动②。
中国的房地产业和世界其它国家的房地产业一样，有其周期性发展规律。第一个时期是改革开放以前的30年，第二个时期是改革开放以后的20年，第三个时期是从1999年开始进入新的发展时期。从体制上看，第一个时期的30年，由于受社会经济制度以及宏观政策的根本限制和决定性冲击，中国的房地产业经历了极度萎缩、萧条的发展阶段，是一种国有的、限制和禁止个人建房买房的体制。这一时期，中国没有市场，只是房产管理的概念，基本上没有房地产周期波动的现象；进入第二个时期体制起了变化，由国家包下来的体制变成了单位包下来的体制，鼓励个人建房买房，但市场是卖方市场，供不应求的市场，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了房地产业发展的复苏与繁荣时期。这一时期，房地产业发展中出现了一些消极问题；第三个时期，体制发生了根本变化，解决住房靠自己，从过去的集团购买变成了个人购买，全国的房地产市场已经进入供大于求、对买方有利的买方市场，中国的房地产业亦由原来的盲目发展逐步转向理性成长的轨迹，进入产业发展的快车道。
从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏—繁荣—衰退—萧条四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象③。
1978—1986年为周期一,这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。经济改革和对外开放全面推行，1980年开始推行住房商品化试点改革，1984年全国第六届人代会《政府报告》提出“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”，1984年颁布《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产业列为独立行业，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始逐步进入市场，1984年左右形成转轨时期中国房地产业发展的第一个高潮。
1987—1991年为周期二,在这一周期内，1988年全国七届人代会通过了《中华人民共和国宪法修正案》，明确规定土地使用权和依照法律进行转让，突破了土地不能转让的禁区，成为房地产业复苏和发展的重要推动力量，房地产投资与交易规模有较大幅度增加，但并未达到成熟阶段，其表现：一是房地产市场运行方式单一；二是法规不健全，存在大量不规范行为；三是地区发展不平衡等。因政治经济方面影响，1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度波动。
1992—1994年为周期三，邓小平南巡和十四大的召开以及社会主义市场经济理论的确立，促使我国房地产业迅速成为国民经济的热点产业。房地产开发投资高速增长，土地出让量迅猛上升，房地产开发公司大幅增加，房地产价格快速上涨，房地产交易额明显增加，房地产业快速发展成为中国经济的重要产业，开始伴随宏观经济周期波动而相应波动，形成以1992—1993年全国性房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段。与此同时，由于迅速增温的房地产热缺少有效的监控、规范、管理，暴露出许多问题，房地产市场一度呈现出混乱状态。从1994年开始，增长率普遍回落，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。
1995年—1997年为周期四，房地产业进入急剧发展之后的收缩期。中国房地产业进入一个相对稳定的发展阶段。
1998年以后为周期五，房地产业进入新的发展时期。国内市场逐步完善成熟，同时由于中国加入WTO、申奥成功、新经济高科技与房地产业的结合等多种因素影响，给房地产业实现第三次飞跃提供了内、外部条件，房地产业作为国民经济的支柱产业呈现出越来越重要的作用。这一时期，房地产业法规逐渐健全，房地产开发公司逐渐成熟，市场运作逐渐规范，但也暴露出更多深层次的问题。
综上所述，中国房地产业已经出现了三个高潮期和两个调整期，大致上是五年高涨，两年低谷，七年为一周期。依据这种大势的分析和判断，2002年是房地产业的第五个高速发展年头，2003年将进入发展与调整交替时期。中央经济工作会议召开后，投资增长速度放慢，2002年底已从30%下降到21.9%，这种回落是合理的，说明国内房地产业已经有了自我调整能力。进入调整期后，销售额和投资额仍会持续增长，只不过增长幅度不会像前几年那么快了。上述分析及淄博市统计局数字显示，淄博市房地产业和全国房地产业发展大势、周期性规律基本同步，呈现出较快发展态势，但比起深圳、上海、北京等大城市发展周期略微滞后。总体上分析，2003年淄博同样进入发展与调整交替时期，发展仍是主旋律。
（二）从淄博市的市情分析淄博市房地产业的发展轨迹
淄博市位于山东中部，辖张店、淄川、博山、临淄、周村五个区和桓台、高青、沂源三个县，总面积5938平方公里。城市布局独具特色，5个区和桓台县呈梅花状分布，各城区相距分别为20公里左右，城乡交错形成组群。全市总人口418万人，其中市区人口270.48万人。张店作为淄博市的行政中心，人口总量71.23万人，占全市总人口的17.04%。
淄博市房地产市场自1993年开始萌芽，当时市委、市政府提出张店、淄川、博山、临淄、周村五朵金花一齐开的战略，五个区县各自为政，加大市政基础设施的投入，加快城市建设步伐，房地产业逐步形成规模。1996年市委、市政府确定加大张店中心城区建设步伐的方针，要做大、做强、做美淄博，张店作为淄博的中心城区，其特殊的区位优势使房地产业开始呈现出快速上升的态势，辐射带动影响至其它区县，特别是1998年以来形成了日趋火爆的局面。据调查，淄博市的房地产开发企业由原来20家迅速上升到163家，完成投资额高速增长，土地出让面积急剧增加，房地产交易空前活跃，房地产价格逐渐攀升，房地产中介行业得到了迅速发展，开发商的开发水平、运营模式及房地产的开发品质逐步开始与发达地区的大城市接轨，一批独具特色的生活小区、高档商业中心、写字楼等高水平楼盘如雨后春笋，给淄博人民带来了实惠，许多项目在省、市乃至全国的评比中榜上有名。2002年中国首届房地产博览会在淄博成功召开，给淄博的房地产业加上了助推器。
但是，由于淄博市是个老工业城市，流动人口较少，市场以商品住宅需求为主，随着个人购房的快速增加，开发商多以开发商品住宅为主，主要是当地居民购买，同样经历了“单位集体购买”为主向个人购买为主的发展过程。经济适用住房的建设满足了低收入水平家庭的需求，一些别墅区的建设拉动了住房消费的提高，一批批省重点示范生活小区、市重点生活小区的建设，是多数居民的选择。人们的消费观念逐渐成熟，市场日趋规范、活跃。
进入2000年以来，淄博的房地产业有了质的飞跃，市外、省外的一些知名开发企业、中介机构开始大量涌入淄博，企业运作开始出现内外联合、强强联合等方式，联手进军淄博房地产市场。营运型不动产的开发开始火爆，如鲁中最大的休闲娱乐购物商城——淄博王府井广场的成功运作，在淄博的房地产开发和商业开发史上开创先河：3万余平方米商铺一抢而空；在广告宣传上大手笔频出，每次都引起轰动；在市场经营上不是收投资者的钱，而是按5年返还42%的比例退还给投资者。
据统计2000—2002年，仅张店中心城区黄金地段各类营运型不动产的开发新增近200万平方米，是前几年的总和。淄博市的房地产业，已成为国民经济新的增长点，启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展发挥到了重要促进作用。
综上所述，淄博市的房地产业正进入快速发展期。
二、淄博市房地产业存在的问题
经过十年的发展，淄博市的房地产业有了长足进步，但同其它发展较快的大城市相比，尚处在房地产业的初级阶段，还存在一些不足和亟需解决的问题。
（一）房地产业没有形成统一有序的大市场
所谓房地产业是指从事房地产开发经营、房地产交易、房地产中介服务和物业管理等活动的总称④。房地产业涉及到房地产生产、流通、消费、管理的全过程，属第三产业范畴。房地产市场，是房产和地产在流通过程中各种经济关系的总和，是房地产商品通过交易，实现其价值和使用价值的过程⑤。市场经济要求建立集中统一的房地产市场，但由于淄博市组群式城市的特点，以及历史、体制等方面的原因，一直没有形成集中统一的房地产交易中心。一方面，房地产市场机制不健全，交易行为不规范，交易价格混乱；一方面，管理体制尚未理顺，房产和地产市场分离，同时市场服务体系发展滞后，阻碍着房地产市场的发育。 淄博市房地产业发展趋势及问题研究(二)相关范文
