（二）房地产企业运作不规范、整体水平低
淄博市的房地产开发、中介、物业管理企业，虽然数量比较大，但普遍存在规模小、实力弱、运作不规范的现象。如大多数房地产开发企业缺少资金，圈下地后，要么开发速度太慢，要么不办理商品房预售许可证，就进入市场公开销售，即“卖图纸”；有的开发商将集体土地上的房产卖给消费者，冲击房地产市场，消费者拿不到土地使用证，引起众多房产纠纷和投诉；许多无资质的房地产中介企业公开进行违规经营；有的物业管理企业违规收费、管理混乱等。这些行为严重损害了消费者的合法权益，扰乱了房地产市场。应该说，淄博市的房地产业整体发展水平还比较低，如规划设计理念落后，优秀的楼盘所占比例尚小；营销水平低，不注重市场的研究和策划；物业管理市场发育不成熟，水平较低；房地产企业片面追求利润和眼前利益，不注重品牌战略等。
（三）住房二级市场不够活跃
现阶段，淄博市城镇居民改善住房条件的愿望非常强烈，放开搞活二级市场，盘活数量巨大的存量住房，以存量的流动带动增量的增长，使潜在的巨大需求最大限度的转换为有效需求，就成为房地产市场发展的关键。成熟的二手房市场交易量与商品房的销售量比应该是1:1，二者相辅相成。但由于体制性、政策性障碍，淄博市房地产业的住房二级市场还不够活跃，2002年二手房成交量比上年增长40%，但还不及商品房成交量的1/3。原因很多，如已购公房上市条件限制较多；房地产市场不够集中，手续仍比较繁琐；单位福利分房、福利建房的现象还时有发生；经济适用房政策落实仍不到位等等，这些因素已成为房地产市场进一步发展的瓶颈。
（四）房地产市场存在结构性失衡的矛盾
住房制度改革极大地改善了城市居民的居住条件。现在各机关事业单位职工基本上是每户一套住房，有的还有多套，企业职工和中等收入家庭尽管具有潜在的住房需求，但购买力相对不足。住宅依赖于经济结构，金字塔型的消费结构决定了住宅市场的主要格局⑥。据联合国提供的数据表明：一个地区可接受的住房价格应是当地人均收入的3—6倍，按淄博市的实际情况来看，房价大约在10万—18万元每套。现在一方面广大中低收入家庭的住宅需求非常强烈，市场上中低档住房供应不足，另一方面开发商都集中建设高档住宅，每套少则一百二、三十平方米，多则二百多平方米，总价都在15万到35万元之间，让中低收入家庭“望房兴叹”。这样就导致了住宅有效需求不足，而有些商品房空置率有上升势头，同时淄博市的商业并不十分景气，商业营业房却“虚火旺盛”，被炒作到天价。这种不符合市场需求盲目开发、重复建设的问题非常严重。
（五）政府宏观调控力度不够，没有建立起预警系统
党的十五大提出：“依法治国，建设社会主义法治国家是党领导人民治理国家的基本方略”。房地产业的健康、持续发展依赖于政府的调控力度和监督水平。随着房地产业的发展，淄博市的房地产市场法规不够完善，管理政策不配套，政府监管调控力度不够，执法不严成为突出问题。出现土地批租热、设立小开发区热、建设用地供应总量失控、国家土地资源流失、造成浪费等现象。政府没有根据当地经济发展和房地产市场需求实际，科学确定房地产开发建设规模和各类住宅的供应比例；没有充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用；对开发建设的全过程缺少有效监控；缺少房地产理论指导和信息化建设，政府部门的产业预警制度不够完善，政府没有充分发挥对房地产投资和消费的引导作用。如房地产业凸现的“三外”现象，即外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产非常严重，导致了房地产业的不健康发展。自2002年以来，这一现象在淄博也尤为明显，出现开发商数量多，真正有资质、有信用的少；银行资金占用多，社会资金投入少；楼建的多而卖的少等问题。任何一个产业缺乏宏观控制、过量投资都会带来破坏性的后果。新涌入这个行业来的投资者对这个行业缺少了解，盲目乐观，如果投资持续地供大于求，就会影响到整个市场的稳定发展。
综上所述，淄博市的房地产业亟需规范和调控。
三、淄博市房地产业未来发展趋势
美国著名的战略管理学者迈克尔•波特（M.E.Porter）提出的五力分析模型是当今世界上最流行的分析模型。他指出：“在任何产业里，无论是在国内还是国外，无论是生产一种产品，还是提供一项服务，竞争规则都寓于以下五种竞争力量之中，即新竞争者的加入，替代品的威胁，购买方的讨价还价能力，供应方的讨价还价能力，以及现有企业之间的竞争” ⑦。在一个行业里，这五种基本的竞争力量状况及其结合强度，引发行业内经济结构的变化，从而决定着行业内部竞争的激烈程度及未来发展趋势。下面采用波特行业模型，结合淄博市发展房地产业的独特优势、特殊机遇、政策优势等分析淄博市房地产业未来发展趋势。
（一）行业内现有企业之间的竞争
由于淄博市的房地产业处于成长阶段，近两年发展速度比较快，随着市外、省外特别是南方城市房地产企业大量进入，现有的房地产市场主体格局将被打破。市内房地产企业，中介机构、服务体系等与市外、省外的相比，在规模、竞争能力、风险防范能力、人才、市场等方面存在巨大的差距。成熟的管理经验，先进的经营理念，雄厚的资金、技术、人才支持对市内房地产企业冲击十分明显。如温州时代集团采用国外最先进的规划设计理念，依靠雄厚的人才、资金，一进入淄博就受到广大消费者的青睐。
由于市外企业的冲击，市内企业必然以各种方式和手段，增强竞争力。一是依靠本地化优势，采取联合等方式，借帆起航，增强企业实力；二是开拓市场，利用市场的差异化寻求生存空间；三是不断注重产品质量、服务水平，广揽人才，提高经营管理档次。与此同时，由于市场化的深入，消费者有了更多的选择，市场差异化加大，产品的多样性增加，服务支撑体系完善，又反过来促进房地产业的健康发展和房地产业整体素质的提高。
（二）新加入者的威胁
所谓新加入者，可以是新创办的企业，也可以是由于多角化经营而新进入本行业的企业⑧。对于一个行业来说，潜在的进入者或新加入者往往带来新的生产能力和充裕的资源，与现有企业争夺市场份额和利润。由于房地产业是利润高、回报大的一种产业，许多有实力的企业在发展战略实现多角化经营时，把房地产业作为开拓业务的首选，一些上市公司融资力度较大，也把房地产业投资作为目标之一。
潜在的进入者或新加入者是否能够进入某行业并对某行业构成威胁取决于进入障碍和现有企业的反击程度。第一，随着淄博市经济发展的加快，产业结构的调整，特别是市委、市政府规划用十年建成张店西部52平方公里新城区的决策和淄博城市化进程的加快，为发展房地产业提供了难得的机遇。第二，市委、市政府提出了环境立市战略，为努力营造适宜创业发展和生活居住的城市环境，实现经济强市、文化大市、绿色城市的奋斗目标，各级各部门把招商引资作为重中之重，这就进一步增加了房地产业的发展空间和市场潜力，房地产行业进入障碍随之降低。第三，房地产业的转换成本较低。第四，由于品牌效应，现有的房地产企业、中介机构在一定程度上可能会形成房地产业的进入障碍，但由于淄博市房地产行业知名企业较少，新进入的障碍较低。
（三）买方的议价能力
买方对本行业的竞争能力，表现在要求企业提供的产品尽可能地价格低、质量好，并且提供周到的服务，同时，买方还可能利用现有企业之间的竞争对行业施加压力。根据淄博市的实际和房地产业的特点，影响买方竞价能力的主要因素是多方面的。第一，根据国际经验，当人均国民生产总值在500—1000美元发展阶段时，房地产业将迅速发展成为带动国民经济结构调整的支柱产业。淄博市的房地产价格这几年来虽然涨幅较大，但与全国同类城市相比，尚处于中低水平，均价在1300—1700元/平方米，价格有上行空间，房地产业仍有较大发展空间。第二，淄博市的房地产市场特别是住宅市场已由卖方市场转换成买方市场，买方的主动性和挑选余地较大，对行业竞争形成压力。第三，淄博市人口密度较大，比全国人口密度每平方公里135人多570人。密度最大的张店区达到2041人每平方公里。根据现有人口基数及发展速度，2005年全市人口将突破430万人，2010年将突破450万人，这对房地产行业的发展产生有利因素。第四，房地产行业，从产品到服务标准化程度高，而且随着人民生活水平的提高和城市商业化水平的加快，买方的需求是不断发展、提高、变化的，并日趋成熟，买方对行业的要求和期望值越来越高，形成对房地产业的动力。第五，从“三个代表”代表最广大人民群众利益的角度出发，房价上涨不仅有利于开发商，有利于经济发展，也有利于广大老百姓财产的增值保值。因为现在我市居民拥有自家房屋的家庭高达80%，房产占家庭居民财产的48%，对于大部分居民来说，房屋是最大的财产。
（四）供方的议价能力
房地产行业的供方主要是指土地、人才、资金以及原材物料的供应等。第一，随着国家土地政策的改变，特别是国家强制推行的经营性土地一律施行招标、拍卖、挂牌出让的政策，土地费用将大大增加，开发成本也势必增加，必然导致房地产价格有一定幅度的上升；同时，由于城市土地存在增值潜力，房地产能从增强城市的服务功能和提高环境质量中产生更大的经济效益。第二，由于淄博是一个原材料老工业基地，特别是水泥、建材、化工等建筑材料，质优价廉，而且淄博是建筑之乡，施工力量雄厚，产业工人技术熟练且人工价格低廉，大大降低了开发成本。但高层次管理人才、规划设计人才缺少，制约了行业的发展，行业中优秀人才的竞价能力明显增强。如市建委总工被某房地产公司以年薪20万元的高薪聘用。第三，新材料、新技术、新工艺的支持对房地产行业也产生一定影响。第四，由于房地产行业特别是房地产开发，一般情况下资本需要量较大，风险较大，但随着旧城改造新城扩建的实施，往往是规模大、投入多的企业回报也较多，开发商可以通过商品房预收和房地产抵押等，筹措资金，扩大规模，滚动发展，获得高额利润。第五，省委、省政府最近提出:淄博市要在鲁中地区率先崛起。淄博市委、市政府为实现这一目标，提出淄博市要实现超常规、跨越式、高速度发展，要解放思想，干事创业，加快发展，率先崛起。经济的大发展必然带来房地产业的大发展，城市整体水平的提高必然带来城市的升值增值。政府对城市经营水平的提高，为房地产业提供了新的机遇。经济收益的保值增值是房地产开发区别于其他商品生产的重要特征⑨
淄博市房地产业发展趋势及问题研究(三)相关范文