一、土地评估业发展历史与我国土地评估机构的现状
二、我国土地评估机构的制约因素及该行业产生问题
三、改革的几点思考
内 容 摘 要
我国土地评估机构已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。随着土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，将为土地评估业提供更多的市场机会，带来新的发展机遇。但同时，近几年的文化经济交流频繁，专业服务性行业将逐步对外开放，外国专业人员被允许进入我国市场。这样，中外评估机构不得不正面交锋，既在评估业务上，也在人才的争夺上，这种形势迫使我国土地评估机构必须直面自身的发展状况并采取相应措施。本文针对这一状况，从土地评估业发展历史与我国土地评估机构的现状出发，分析我国土地评估机构的制约因素及该行业产生问题，进而提出有关我国土地评估业的改革相关问题的解决方法。
浅论我国土地评估业的改革
随着城市化进程的不断推进，土地日渐成为重要的经济要素之一。在我国土地市场的建立和快速发展中，土地评估行业获得了日益发展壮大。截止目前，全国从事土地评估业务的机构千余家，其中被评为A 级资信土地评估机构的为118 家，经国家统一考试认证的土地估价师近2 万人，经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有了很大提高，土地评估机构有力地配合了土地使用制度改革和土地市场建设。
一、土地评估业发展历史与我国土地评估机构的现状
我国的土地评估机构从上世纪90年代初期的主要进行基准地价评估发展现在主要从事大量的宗地价格评估，评估机构由当初的以政府事业单位性质的“评估所”为主，逐渐发展成为完全市场化的中介评估机构。
（一）在政策法规和标准体系的指引下健康发展
土地的价值不能孤立地看，它与国民经济的各行业如房地产、金融紧密相连，有关土地的政策法规是在房地产、金融及国土资源等市场中出现问题的背景之下而适时提出的。我国在借鉴国外中介机构并合自身实际情况的基础上形成了一套比较健全的土地法律构架。在对这些法律法规规章的充分认识下，我国建立了与市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。我国先后颁布了两个国家标准、三个行业标准和一系列技术标准，出版了大量专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。
（二）形成了专业队伍并走上发展正轨
从“中国土地估价师协会”网站统计的数据可以看出，全国执业土地评估机构超过200家，省市级机构遍布全国各市县，全国经过资格考试认证的土地估价师总数近2万人，其中执业土地估价师有上千人。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。
（三）找准了自身定位并建立持续发展的市场
土地评估机构有力地配合了土地使用制度改革和土地市场建设。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。土地评估机构有力地配合了国有企业改革。据不完全统计，自1992 年至2001 年，全国共完成了近6 万家改制企业的土地评估工作，显化资产5千多亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200 家，涉及宗地约9.8 万宗，面积约16万公顷，土地资产价值近1500亿元，其中就包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。最近几年市场得到飞速发展，房地产业的发展和土地评估业的发展相辅相成，使我国的土地评估机构向着市场化迈进。
二、我国土地评估机构的制约因素及该行业产生问题
我国的土地评估业发展到现在，有着不一样的发展历程，还有其表现出来的有中国特色的土地评估业问题。下面主要描述下我国土地评估机构的制约因素及土地评估业所产生的问题。
（一）我国土地评估机构在发展的过程中，必须认清可能受到的来自外部环境和内部运行机制的各种影响和制约因素。
1、脱钩改制不彻底
国土资源部早于1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，要求参与市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按规定现在的所有在册的土地评估机构都应该是完成脱钩改制的、实行企业化经营的企业法人实体。但是，由于受传统的经营体制和经营观念的影响，有许多机构的脱钩改制只是形式上的，并没有真正实现企业化经营，更缺乏充分的市场研究，尚未建立良好的投资管理和企业管理内部机制，甚至少数机构还受到来自行政的干扰，这对机构自身发展来说是非常不利的。现在过去将近十年的2009年的今天，脱钩改制还是有点和政府主管部门未彻底脱钩。
2、地方壁垒依然存在
从2001 年开始，土地估价报告备案取代了确认审批制，由机构对土地估价结果独立承担责任。土地行政主管部门将对土地估价及估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的机构，将追究责任，依法处理，对违法违规的机构和个人进行处罚。这种做法在很大程度上减少了政府对于评估机构的行政干预。但土地估价机构存在着严重的地方壁垒，一些省级的估价机构，实际上只具备其机构所在市的估价资格，单独进入本省的其他市是非常困难的，只有通过与其想进入城市的本地评估机构合作等迂回的形式。
3、外国评估机构的介入加剧竞争
现在社会经济的国际化后，逐渐涌现了一批中外合资和外国独资的地产评估机构，这给国内评估业带来极大的冲击，因为这些机构先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验。正是这些优势，突显了目前我国国内评估机构存在的规模小、机制不活、市场意识差、职业素质不高、经营管理水平弱、独立性不强等问题。
4、机构之间存在恶性竞争
我国土地估价机构存在短期行为多、恶性竞争严重的现象。不少估价的工作重点不是放在专业服务上，而是放在公关上。具体表现在三个方面：一是送回扣已成为行业默许行规之一，这种现象的存在严重地影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，损害了行业的利益；二是各估价机构争相压低收费价格。评估服务收费是由财政部、物价局规定的，全国统一，有些评估机构为了达到争取市场份额的目的，自行推出自己的收费标准，并向金融机构、企业、法院等公开，给行业造成了极坏的影响；三是同行之间互相诋毁、拆台。估价行业十几年的发展历程，先后有百余家机构在寻求生存发展之道，你方唱罢我登场，各领风骚一两年，之后沉寂下来，原因之一就是急功近利，赚钱的心态多于做企业的心态。
5、市场接受度较差
影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前我国的土地评估机构主要业务范围就是土地资产价格评估，范围太窄，缺乏市场灵活性，同时由于服务意识和技术等问题，服务质量难以达到市场需求的要求，这样从市场需求者的角度就认为土地评估可有可无，只要不被强制要求不得不做，就缺乏需求的主动性，由此引起土地评估时常需求量极不稳定。
6、风险意识不够
土地评估机构作为独立的经济法人实体，独立承担业务，享受相应的经济收益，同样承担相应的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强大的行政主管部门，风险相对较小，但是现在作为企业单位，必须面对A级B级机构不均衡发展的风险、税收风险、法律风险等问题，风险明显加大，我国土地评估机构却没有相应制定迎接风险的举措。
（二）土地评估行业产生问题的原因大致来源于监管主体不明晰、行业环境恶劣、从业人员素质欠缺三个方面。
1、监管主体不明确带来土地评估行业的收费混乱，主要表现在两个方面：一是收费标准不统一，财政部审批的评估机构与国土资源部、建设部审批的评估机构在房地产评估收费标准不统一，在行业中引发混乱；第二是评估机构在具体的评估业务中降低收费或给中介人高额的佣金回扣，导致评估收费情况比较混乱。
在具体的监管工作中，从国家部委到地方评估协会多次对土地评估师的职业道德与守则提出规范性要求，国土资源部主管部门与协会每年对土地评估行业进行年检和日常定期抽检。但是从检查方式看，主要是通过听取有关评估机构的汇报，抽阅若干份评估报告，从实际来看，监管效果甚微。
2、从土地评估行业来看，行业的竞争秩序比较混乱，评估机构一方面面临生存的压力，另一方面在经营过程中又相互拆台、选择不公平竞争手段。目前来看，评估业务竞争的基础不是建立在业务水平的精准上，而是建立在“价格战”、“关系战”上。土地评估师在从事评估业务时，呈现出的职业道德水准有待提高，相关的评估风险意识有待加强。
3、从评估人员素质欠缺看，由于受传统的经营体制和观念的影响，缺乏市场竞争意识，服务质量与技术都难以达到市场需求的要求。
三、几点思考
（一）继续加强和完善行政监管力度, 充分发挥行政监管对评估机构的约束和规范能力。各级政府相关部门要健全办事机构, 配备相关人员, 切实履行职责。要对原来的监管模式和监管方法进行思考、进行创新。对于严重的违规者敢于依照规定严厉惩处, 撤销相关评估机构的执业执照, 追究相关当事人的责任, 努力营造土地评估行业公平、公开、公正的竞争环境。
（二）不断推进土地评估行业的自律监管, 充分发挥行业自律职能对会员机构的约束作用。行业协会对于行业成员的约束和调节作用在国内外特别是会计、咨询、评估行业发展过程中起到了重要的作用。在弱化行政手段的今天, 完善土地评估行业协会的职能将是十分必要的。行业协会的章程应当是会员单位共同遵守的纪律，引导行业协会健康运作对于整饬行业新风是大有裨益的。譬如对会员单位不道德执业的共同谴责将是保障其它执业会员地位的重要工具。
（三）重视土地评估行业的职业道德建设工作, 努力构建文明有序的执业环境。道德是立国之本, 职业道德也是兴业之根。国土资源主管部门和行业协会要加大诚实守信的宣传力度, 树立诚实守信的行业典型, 并且能够给予奖励。对于行业中容易发生的收费欺诈行为要加以打击, 让不讲职业道德的评估机构付出相应的代价。行业协会可以引导建立共同的价格纲领、共同的制约措施, 建立定期的自检、互纠、交叉检查制度, 促成良好的竞价机制, 形成有序的土地评估行业秩序。
（四）切实加强土地评估人员执业素质的后续教育, 提高土地评估行业的整体业务服务水平。从目前的土地评估师职业资格设置来看, 很多的评估师在通过了该资格的业务考试后长期并未从事该职业, 评估师终身制显然有些不合适。另外, 评估行业作为一个综合知识要求相对较高的职业对相关从业人员进行后续教育显然是必要的。一个行业要持续健康地发展必须有良好的准入和淘汰机制, 必须能够淘汰那些跟不上业务潮流的成员, 必须能够将那些不合格的成员堵在行业之外。针对目前土地评估机构中的助理评估师人数较多也要加强对他们的管理和培训。
（五）引导土地评估行业风险管理, 走可持续发展之路。评估执业风险产生于执业过程中, 控制行业风险要从机构自身角度出发, 加强内部项目管理、提高执业人员素质和提高评估报告书的质量。随着土地资源的市场化推进, 土地评估部门已经取消了土地评估结果的审查确认制度, 这显然加大了评估机构的执业风险, 从风险退出机制角度来看, 可以借鉴国外审计服务行业保险制度, 只有这样才能进一步促进评估行业的顺利发展。
参 考 文 献
1、克里福德·科布（美）《寻找中国企业的好模式》，《国外社会科学》2004年5 月
2、张能杰，《脱钩改制是顺乎潮流适应市场规律之大事》，《中国房地信息》2006第6期
3、胡为高，《盐城市地价评估市场的调查与思考》，《中国土地》，2005年4月
4、戴双兴，《构建征用征购双轨并存的征地补偿制度》，《中国房地产信息月刊》2004年第6期
5、钱瑛瑛 赵小虹 赵财福，《国外及香港地区房地产评估行业管理的比较与借鉴》，《中国房地产》1999年8月
