目 录
一、概述2
（一）、营改增的进程2
（二）、营改增的意义3
1、有利于减轻房地产的税负3
2、有利于进一步完善增值税税收链条3
3、有利于规范市场经济运行3
4.有利于促进房价趋于合理
二、营改增对房地产企业的影响5
（一）、营改增对房地产税负的影响5
（二）、营改增对财务报表的影响5
1，营改增对资产负债表 影响………………………………………………………….3
2，营改增对资产负债表的影响…………………………………………………………3
3，营改增对现金流量表的影响 ……………………………………………………….5
（三）、营改增对房地产企业财务风险管理的影响5
1，对房地产企业的财务人员的专业技能和业务素质提出了更高的要求…………………………………………………………………………………...4
2，促进房地产企业资本结构化
三、现阶段房地产企业对营改增的策略6
（一）、加强房地产企业会计人才队伍建设6
（二）、优化房地产企业的纳税筹划工作7
（三）、加强房地产企业的内部控制7
（四）、重新构建投资 预算 成本模型7
（五）、谨慎的选择合作伙伴8
内 容 摘 要
2016年5月1日起,房地产企业被纳入了营改增改革的试点范围，这对于房地产行业机会与挑战并存。这项重大的税制改革对于我国房地产行业的健康发展具有重要的意义。
关键词：营改增 房地产企业 影响 对策
概述
营改增的进程
营业税增值税的进程开始于2012年1月1日，上海率先设立试点在交通运输业和部分现代服务业进行营改增改革。2016年5月1日起，建筑业 房地产业，金融业，生活服务业等业被纳入“营改增”改革的试点范围。这标志着我国营业税全面实施。并且抵扣范围包括企业新增的不动产需要缴纳的增值税，起到很好的减税效果。
二“营改增”的意义
1、有利于减轻房地产的税负
营业税的征收对象商品和劳务的收入总额，在商品流通的环节存在重复征税的问题。而增值税的征收对象是商品流通过程中的增值额，可以避免商品在流通中重复征税的问题。我国房地产企业在征收营业税时期，采购时缴纳的销项税额无法抵扣，在销售时需要按售价全额缴纳营业税，重复增税加大了企业的税负，最终将税转移到房价上，这对于房地产的发展带来过大的负担。
2、有利于进一步完善增值税税收链条
原行地产行业与许多原征收营业税的行业相关，房地产企业从上游企业购进的商品劳务所产生的增值税无法抵扣，增值税进入房地产开发成本。当不动产开发完成进行销售时，因房地产企业不是增值税纳税企业，其下游企业也无法进行增值税抵扣。在2016年之前，房地产企业还是要缴纳营业税，房地产全面实行“营改增”，能完善增值税链条，提高经济效率。
3，有利于规范市场经济运行
在“营改增”的大环境下，原房地产上游的不规范的企业将面临被淘汰的风险，降低房地产企业的涉税风险，并且这对于房地产企业本身也具有规范作用，因为之前征收营业税时期，对于其开出的发票不易识别其交易的真实性，在进行改为缴纳增值税后，其增值税发票需要核验，从而更好的规范房地产企业的纳税行为。所以营业税改为增值税可以对企业向规范化，有序化方面发展起到倒逼作用。
4、有利于促进房价趋于合理水平
当前市场房价高起，“营改增”之后，减轻了房地产企业的税负，降低了房地产企业的成本，进而有助于房价降低，促进房地产市场更健康的发展。并且非房地产企业购房成本大，在“营改增”之后，购房的企业能够凭借购房的进项税进行抵扣，这有利于扩大房地产企业的销售规模。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）、“营改增”对房地产企业税负的影响
试试“营改增”后，取消了原来房地产企业使用的5%的营业税率，改按11%增值税计征。在税率上虽然大幅提高，但是从上游取得的增值税发票可以用于抵扣，从而避免了重复征税。
（二）、“营改增”对财务报表的影响
1，“营改增”对资产负债表的影响
“营改增”对资产负债表的影响主要体现在对于资产中的固定资产,以及负债中的应交税费的数额的变动.固定资产在房地产企业中比重比较大,改革之后,固定资产的入账价值因进项税可抵扣而降低,从而固定资产的金额降低.应交税费项目中,虽然改革之前的营业税以及改革之后的增值税都是计入应交税费,但是两者的计税基础及税率不一样.最终的结果也有所差别。因此在其他条件不变的情况下，房地产企业的流动资产占总资产的比重将增加，优化企业资产结构，利于企业长期发展。
2，“营改增”对利润表的影响
“营改增”对利润表的影响主要体现在对销售收入，营业税金及附加的影响，增值税是价外税，不计入营业收入内。营业收入剔除增值税之后，数额会有下降。
3，“营改增”对现金流量表的影响
增值税对现金流量表的影响主要体现在经营活动现金流量的减少，以及筹资活动现金流量增多。因为房地产企业生产周期长，进项税于房地产项目前期支付，造成大量的经营活动现金流出。但是进项税只有在房地产销售等生产收入时才能被抵扣，房地产建设周期长，会给公司的现金流量造成较大的不利影响。因此会给项目前期带来较大的现金流压力，但是总体而言，最终导致现金净流量增加，因为进项税额能够抵扣使得其现金流量缩减，从而让企业有了更充裕的资金来从事其他的投资活动，从而房地产企业能够增强投资。
（三）、“营改增”对房地产企业财务风险管理的影响
1，对房地产企业的财务人员的专业技能和业务素质提出了更高的要求
在“营改增”方案实施后，对于会计的纳税申报，纳税筹划提出了更高的要求。财务工作人员需要及时的学习最新的核算方法来适应税制改革带来的变化。需从企业整体角度出发，对市场进行前瞻性的预判，从而能够科学合理的制定房地产企业未来的发展规划。实行营改增之后，财务工作人员要计算增值税应纳税额，会计核算上对于一些特殊的交易有特殊的处理方式，其中税额的抵扣需要取得增值税专用发票才行，这就需要各个部门之间的协调好发票的管理工作。
2，促进房地产企业资本结构化
房地产的税负降低，相当于政府对房地产企业给予政策性倾斜，给房地产企业一个有力的发展环境。在这种利好的趋势下，房地产企业管理人员应该把握时机，审时度势寻找最佳的资本结构，并将风险控制在企业能够成率的房屋，从而提高企业的盈利能力以及加强企业的市场竞争力。
三、现阶段房地产企业应对“营改增”的策略
（一）、加强房地产企业会计人才队伍建设
“营改增”给房地产行业财务从业者带来了新的挑战，所以进一步提升财务工作者的专业技能以及综合能力迫在眉睫。首先，房地产企业需要加大培训的力度，并且对于专业技能展开定期的考核以及竞争赛等，提高会计从业能能力对于改革的了解度，并且增强其对于企业的防范能力，其次，需要加强企业财务部门与其他部门的沟通与联系，税制改革牵一发而动全身，需要财务部门牵头来把握此次税制改革带来的机遇，防范可能带来的风险。
（二）、优化房地产企业的纳税工作
房地产行业税制改革，企业原有的纳税筹划方案已不再使用。纳税筹划是应对税制改革带来的压力的关键性突破口，所以房地产企业应明确自身企业的实际经营情况以及自身的纳税承受能力，将其进行综合考虑，从而制定出符合企业的纳税筹划方案。除此之外，要给予纳税筹划足够的重视，将纳税主体的税费借助流通环节进行合理的转移，从而使房地产企业能够更好的享受国家的税收优惠政策，从而进一步降低房地产企业的成本，提高其竞争水平。
（三）、加强房地产企业内部控制
营业税改增值税对于企业的内部控制提出了更高的要求，企业要依照切身情况，特别是增值税相关的凭证的开具以及保管，制定与“增值税”相关的内部控制措施，从而能够在税制改革之后及时的发现税务的漏洞。内部控制相关人员进一步加强自身的专业能力，学习税收方面的新知识，从而更好的防范税收风险，以及减少法律风险，
（四）、重新构建投资，预算，成本模型
在“营改增”之后，由价内税向价外税转变，税率的变化给企业原有的投资，预算，成本模型产生极大地冲击。企业需要根据“营改增”带来的影响，并且根据上下游的变动情况，以及市场状况等因素重新构建投资模型，从而使投资模型更符合实际情况。原有的预算模型将不能很好地指导企业的运营的调整与控制，并在同一会计期间的新老两种的预算进行兼容性的考虑。税收的变化会改变房地产的成本，通过成本的预测，从而更好地反映房地产企业的成本。
（五）、谨慎的选择合作伙伴
选择合适的合作伙伴是房地产企业在“营改增”之后获得更多的经济利益的保障因素，首先，合作的企业需要具备开具增值税发票的纳税资格，房地产企业现阶段一些物理等缺少增值税发票，从而导致不能更换地享受到营改增带来的税负的减轻。企业在上游企业选择交易对象时，应选择具有相应资格的供应商，从而更好地享受“营改增”政策所带来的税收优惠。并且，在选择合作伙伴时，应重点考虑合作伙伴的信用状况以及公司的实际能力，从而降低企业的整体风险。
参 考 文 献
陈玉娇 试论”营改增”对房地产企业财务管理的影响 现代经济信息2015,03
陆晨.试论营改增对房地产企业财务管理的影响 行政事业资产2016,09
张林波，李露 营改增对房地产企业的影响及对策分析企业技术开发 2015，33
李英 探究“营改增”对房地产行业的影响 2016.06
王玥菡 浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策（学术版）2016,07
李深根 营改增给企业带来的影响及对策，企业改革与管理 2016 ,17
