目录
一、 “ 营改增” 的含义及意义3
二、“ 营改增”对房地产企业造成的影响4
（ 一）所得税方面的影响4
（ 二）发票管理影响4
（ 三）企业税全归属科目形成的影响4
（四）企业成本核算影响5
三、房地产企业对“ 营改增”应采取的对策5
（ 一）改善企业账务处理流程6
（ 二）加强财务人员培训6
（ 三）提高企业财务管理水平6
（ 四）加强企业内部控制7
四、 总结7
内 容 摘 要
营改增是国家实施结构性减税的一项重要举措 ，也是一项重大的税制改革 ，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要性意义 。本文以房地产企业为着眼点 ，主要分析营改增对房地产企业带来的影响 ，并根据实际工作的主要特点提出相应的应对措施 ，以期为营改增试点范围内的房地产企业提供实践性的参考。
关键词 ： 营改增 房地产企业相关影响 有效对策
“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析
一、 “ 营改增” 的含义及意义
“营改增” 是指营业税改征增值税， 即以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税， 增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。党中央、 国务院， 根据经济社会发展新形势， 从深化改革的总体部署出发做出重要决策——“营改增”。“营改增” 是国家在经济亟待改革的阶段提出的地经济政策， 首先在一些地区进行试点， 效果在期望之中， 所以将从 2016 年 5 月 1 日 开始， 各行各业全部推行“营改增”， 即将营业税改为增值税， 以降低企业的税务负担，提高企业的生产积极性。
二、“ 营改增”对房地产企业造成的影响
（ 一）所得税方面的影响
营业税改增值税之前， 收入、成本、营业税税金的减少会使企业现 金核算产生变化 ，而且企业整体税负 的变化和现金流的变化是相反的， 企业现 金流受企业税金 预缴制影响 。 企业 在营业税背景下 ，一般根据 工作实际情况 明确收入之后 ，然后去税务局报税，这种做法一定程度上 增加企业纳税缴税的税款数量。 营业税改为增值税之后 ，这种不利的影响可以得到有效的改善，企业在完成任务得到款项之后再缴费，有利 于现金流动 ，减少企业支出，提高企业经济效益。“ 营改增 ”政策之前，企 业的成本为价税合计数，价税由真正成本和进项税额组成。 将营业税 改为增值税之后 ，可 以根据开具 的进项税发票和销项税抵扣 ，而且抵扣数量取决于供应商开具的发票数量。
（ 二）发票管理影响
营业税改为增值税之后 ，发票管理产生变化 。 例如 ：在营业税背景下，服务业只需要开具服务业的税务发票，但是当营业税改为增值税之后 ，就会产 生销项 税额和 进项税额 。所 以 ，企业需要 改进发 票管理制度。“ 营改增 ”之后 企业增值税的专用 发票有时候会被购买方用于抵扣税款， 因此企业、政府相关部门加强专用发票的管理。 增值税发票管理要分为两种 ，一种是小规模纳税人 ，另一种是一般纳税人。 小规模纳税人使用 的是普通发票 ，发票的管理方式 和营业税情况下相 同。 然而，一般纳税人 有两种发 票 ，一 种发票是专 用发票 ，另外一 种发票 是普通发票 ，两种发票的使用范围不同。 普通发票的限额较低 ，一般情况下发票限额仅为 十万元 ，低于服务业的限额水平。
（ 三）企业税全归属科目形成的影响
房地产企业实施“ 营改增”之前 ，其对税金科目 的核算一般会设置如下科 目 ：应 交税 费一 应交营业税 ，而在实施“ 营改增 ”之后 ，房地产企业会根据实际需要设置如下科 目：应交税费一 应交增值税以及应交税费一未交增值税两个 二级 科目 。 与此 同时在 “ 应 交税费一 应 交增值税”该科目下增设销项税额以及进项税额 ，同时还设置己交税金以及转出多交增值税等三级明细 科目来辅助核算。 房地产企业在进行“ 营 改增”之前 ，其营业税的纳税人在一个月月 末将营业税直接计人“ 营业税金及附加 ”该科目下， 对当期损益形成直接的影响 。 在实施“ 营改增”之后 ，其一般增值税纳税人则 在一个月月末直接按照“ 应交税费一 应交增值税”下的“ 销项税 额”跟“ 进项税额”两明细科目 的差额来完成税费 的交纳 。企业小规模纳税人则直接的依照“ 应交税费一应交增值税”账面余额的代销来完成税费的交纳 。 在当期的损益类科目中将不计人税款。 交纳增值税额的大小 ，不会影 响到当期利润情况 。 房地产企业完成城建税的计算 、教育附加等流转税的计算一般是以当期实际收到 的全部计量结算收入中的增值部分为主要依据，将其计人“ 营业税金及附加”科 目。
（四）企业成本核算影响
“ 营改增 ”政策出现之后 ，建筑材料费整体下降。 水泥 、钢 筋的增值税是 17%.不含 税成本减少14.5%。 木材 的增值税 是13%，不含税成本减少11.5%。 建筑材料按照3%抵扣税款，成本减少2.9%。 混泥土按278财经界按照6%抵扣增值税 ，成本减少5.6%。“ 营改增 ”将以往征收营业税的的企业改为征收增值税 ，重复纳税的弊端就能够得到优化 ，使企业的营业税额转移成增值税。 在实施“ 营改增 ”之后 ，企业则需要完成成本工作的价税分离。 因为房地产企业有着 自身 的行业特点 的同时也拥有着特殊的业务特点 ，一般会使用 “ 工程施工一 合同成木”明细科 目来完 成归集以及核算房地 产企业的工程成本。 在房地产企业的实际工作中 。“ 工程房地产一 合同成木”明细科 目没有设置材料费用 、机械使用费以及人工费等三级科 目来完 成成本的归集。 房地产企业在进行“ 营改增”之前 ，其主税是营业税针对成木费用发票无抵扣 的规 定 ，而科 目“ 工程施工一 合同成本”金额是发票价税的合计金额。 在实施“ 营改增 ”之后房地产企业的 主税 则为增值税，增值税缴纳的金额是企业的增值税额：销项税额一可抵扣的进项税额 。
三、房地产企业对“ 营改增”应采取的对策
进行“营改增” 改革的一个主要目的就是为了重新连接营业税的抵扣链条， 提高营业税税款抵扣制度的规范性， 尽可能避免重复征税， 为企业减少税负。 但是实施“营改增” 政策后， 确实会对房地产企业造成很大影响， 因此为了有效应对这些影响， 房地产企业可以采取以下几点措施来提高适应性。
（ 一）改善企业账务处理流程
在营改增背景下，企业应该对账务处理流程进行区分 ，改变企业申报、计算税务方式 ，对于不同地区的分公司 ，可根据具体税改情况进行业务转移，规避风险、减少税收，获得更多的税务支持，避免税收不公平现象发生 。 会计核算机制涵盖 了 企业信息收集 、整理分析 、明细 核算 ，要严格执行企业制定的任务，实现企业内部资源的整合优化 ，强化会计人员技能考核 ，建立完善的企业账务处理流程制度，健全会计管理制度。 对会计人员 的 岗位责任、电算化能力 、档案管 理细节、人员 配置方面进行认真考核，健全整个会计制度。 增加 增值税的计算、增值税专用发票、增值税换算缴费的方式和 时间 。
（ 二）加强财务人员培训
在企业的发展过程中 ，财务人员为财务管理工作的核心人物 ，其工作能力 、工作效率、工作质量均会对企业的经济效益产生直接性影响。在面对 营改增所带来 的影 响时 ，企业必须高度重 视对财务人员 进行培训 ，提高财务人员的专业技能及风险预测能力 。 只有提高了财务人员的工作能力才能使企业能够积极应对营改增多带的消极影响 。 通过培训 的方式促进企业财务人员的专业知识及业务素质得到不断提升，提高其风险预测能力和财务管理能力。 只有这样 ，财务人员在工作过程中才能更好的适应新税制，及时掌握新税收政策相关知识，促进企业财务管理水平得到不断提高 。
（ 三）提高企业财务管理水平
税制改革实施后 ，企业发票管理、会计核算等相关财务工作均发生了很多变化 ，因此企业必须通过培训的方式来使财务人员能够及时掌握新的财务管理知识和管理方法，使财务人员能够更快、更好的适应新税制。 其次，加强实施增值税税务处理培训 。 实行营改增后 ，在财务管理过程 中 ，通常需要应用价税 分离法对企业成本 、收入进行 核算 ，因此必须提供财务人员 的核算能力 。 最后 ，加强实施增值税使用 培训。 增值税管理存在较大复杂性，财务人员 工作过程中需 时刻保持严谨态度。新税制实行后 ，企业 的财务管理模式也发生 了相互改变 ，提高财务人员使用增值税的能力才能有效促进企业的增值税管理体系得到不断完善。 企业通过实施针对性培训 的方式促进财务人员 的税务管理能力得到不断提升，进而提高企业财务管理水平。
（ 四）加强企业内部控制
“ 营改增 ”之后 ，企业要 重新规划 财务 的内部控制 ，加强监督与管理，特别是对票据的管理 ，要做到 财务管 理遵循国家税收统筹计划要求。制定和实施应对“ 营改增”的措施，反思、弥补税务漏洞 。加大管理。
四、 总结
综上所述， 我国房地产行业必须遵循“营改增” 税务体制规则，“营改增” 税制改革对房地产开发企业的预期影响将是系统性的， 虽然现在我们不能预估税改后与现在的比较， 但是经济改革的同时也是企业改革的契机， 抓住契机， 房地产企业进行更好面貌的呈现， 相信房地产企业会在以后即使经济不稳定时期也会稳定发展，有更好、 更健康的发展态势。 但是根据改革政策预估对产业的影响， 早做准备， 早做打算， 早日 适应。 该策略的实行是我国大势所趋， 正是我国经济体制改革的必要阶段。
