目录
内 容 摘 要3
“营改增”对房地产企业未来影响4
一、房地产企业“营改增”政策及对房地产的影响4
二、“营改增”后房地产企业的会计处理4
（一）、采购业务的会计处理4
（二）、销售业务的会计处理5
三、 “营改增”后房地产企业的税务处理6
（一）、增值税一般纳税人需要填报的申报表6
（二）、发票领用报表7
四、“营改增”带来的税务风险7
（一）、税制不同风险和政策不熟风险7
（二）、增值税专用发票管理风险9
五、防范和化解税务风险的措施10
内 容 摘 要
增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。我国引入增值税制度后，得以迅速推广，成为我国的第一大税种。为顺应国际现代化增值税的发展趋势，全面改革增值税，实现税收法定，做到征收范围全覆盖，税率单一，进项税额应抵尽抵，彻底消除重复征收。房地产行业是国家利用税收杠杆调控的重点企业，本文以“房地产企业“营改增”政策及对房地产的影响”“‘营改增’后房地产企业的会计处理”“‘营改增’后房地产企业的税务处理” “‘营改增’带来的税务风险”等方面概述“营改增”后对房地产企业未来的影响。
关键词：营改增 房地产
“营改增”对房地产企业未来影响
2016年既是中国税收发展史上值得纪念的一年，因为这一年房地产行业全面实行营业税改增值税。
一、房地产企业“营改增”政策及对房地产的影响
《营业税改征增值税试点实施办法》规定：一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1+税率），增值税是价外税，也就是增值税在商品或货物的价格之外。企业能否将增值税转嫁给客户，以及多大程度的转嫁，如企业能在现有毛营业额扣除营业税后的收入水平上将增值税完全转嫁给客户，则“营改增”不会造成营业净收入的下降，但如果企业无法做到，必然导致收入下降。
由于房地产开发项目大多以住宅为主，客户群体主要为个人，向其转嫁增值税在目前的市场环境下可能遇到很大阻力，导致不得不自行承担一部分税负成本，则势必会挤占企业利润空间，增加财务的压力。
对收入和成本两方面的影响综合导致利润的变动。一方面，由于房地产企业的开发项目主要是住宅项目，向个人客户转嫁增值税的难度很大，销售净收入很可能下降；另一方面，“营改增”后企业的不含税成本可能下降，但其下降幅度很可能小于收入下降的幅度。
“营改增”很可能会造成现金流出的增加：
、主要供应商（建筑业和金融业）很可能向房地产企业转嫁增值税，从而造成工程支出和利息支出的增加。虽然向供应商支付的进项税额可以抵扣销项税额，但如进销项税额发生时间不匹配，可能造成资金的长时间占用。如租赁型物业，企业在前期开发、装修阶段发生大量支出，但由于尚未开始经营，企业无现金流入，进项税额在此阶段全部留抵，进项税额大量挤占项目前期现金流.
、房地产企业属于资金密集型企业，贷款利息又不允许抵扣进项税额，“营改增”后房地产企业的税负很可能会上升，因此税费的现金流将会增加。
二、“营改增”后房地产企业的会计处理
（一）、采购业务的会计处理
（1）增值税一般纳税人的房地产企业国内采购的货物或接受的应税劳务的应税服务，按照增值税专用发票上注明的增值税额，借记“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目，按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额，借记“材料采购” “商品采购” “原材料” “制造费用” “管理费用” “销售费用” “固定资产” “主营业务成本” “其他业务成本”等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款” “应付票据” “银行存款”等科目。购入货物发生的退货，做相反的会计分录。即采购时要按照增值税专用发票上注明的增值税额，做价税分离。
（2）已经取得的增值税扣税凭证，按照规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额，借记“应交税费—待抵扣进项税”科目，应计入采购成本的金额，借记“材料采购” “原材料” “制造费用” “管理费用” “销售费用” “固定资产” “主营业务成本” “其他业务成本”等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款” “应付票据” “银行存款”等科目。收到税务机关告知的稽核对比结果通知书及其明细清单后，按稽核对比结果通知书及其注明的稽核相符、允许抵扣的进项税额，借记“应交税费—应交增值税（进项税）”，贷记“应交税费—待抵扣进项税”。
（3）非正常损失购进的货物、在产品、产品成本及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务，以及购进货物改变用途等原因，其进项税额应相应转入有关科目，借记“待处理财产损溢” “在建工程” “应付福利费”等科目，贷记“应交税费—应交增值税（进项税额转出）”科目，属于转作待处理财产损失的部分，应与非正常损失的购进货物，在产品，产品成本一并处理。
（4）房地产企业购进的用于增值税应税项目的货物，如果没有取得增值税专用发票，或者购进的用于非增值税的货物、运费，其进项税不得抵扣，支付的增值税额计入采购货物的成本。
（二）、销售业务的会计处理
（1）房地产企业增值税纳税人提供应税服务或销售房地产，按照确认的收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款” “应收票据” “银行存款”等科目，按照规定收取的增值税额，贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目，按确认的收入，贷记“主营业收入”“其他业务收入”等科目。
预交增值税时，企业应向项目所在地国税部门申报，申报时应填报增值税预交申报表，入库后索取完税凭证。项目完工交付后，再向机构所在地国税部门申报缴纳增值税，同样需要填报纳税申报表，预交的增值税在纳税申报表中可以减除。
一般纳税人发生《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定情形，视同提供应税服务应提取的销项税额，借记“营业外支出”“应付利润”等科目，贷记“应交税费—应交增值税（销项税）”科目。
一般纳税人向境外单位提供适用零税率的应税服务，不计算营业收入应缴纳的增值税。凭有关单证向税务机关申报办理该项出口服务的免抵退税。按税务机关批准的免抵退税额，借记“应交税费—应交增值税（出口抵减内销应纳税额）”“其他应收款—增值税”等科目，贷记“应交税费—应交增值税（出口退税）”科目。收到退回的税款时，借记“银行存款”科目，贷记“其他应收款—增值税”科目。办理退税后发生服务终止补交已退回税款的，用红字或者负数登记。
房地产企业收到的预售房款，根据财税【2016】36号文件附录B《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。”即实际收到预收收房款的时候，增值税纳税义务已经产生，此时应进行价税分离。会计分录为借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”“应交税费—应交增值税（销项税）”科目。房屋完工达到收入结转条件的，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
“营改增”后房地产企业的税务处理
（一）、增值税一般纳税人需要填报的申报表
1.增值税纳税申报表（主表）
营改增后，增值税一般纳税人需要填报的申报表是，1个主表8个附表，分别是：
（1）增值税纳税申报表（一般纳税人适用）
（2）本期销售请款明细。
（3）本期进项税额明细。
（4）服务、不动产和无形资产扣除项目明细。
（5）税额递减情况表。
（6）不动产分期抵扣计算表。
（7）固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表。
（8）本期抵扣进项税额结构明细表。
（9）增值税减免税申报明细表。
、发票领用报表
房地产企业“营改增”之后，由原来领用、开具营业税发票改为领用、开具增值税发票，特别是增值税的一般纳税人，要领用、开具增值税专用发票。增值税专用发票是增值税抵扣的载体和工具，在整个增值税抵扣链条中具有及其重要的地位，国家税务机关对增值税专用发票管理及其严格。增值税纳税人除了要按月填报增值税纳税申报表和附列资料外，还要填报增值税发票方面的报表，向主管税务机关反映发票领用、开具、抵扣、结存等相关信息。
四、“营改增”带来的税务风险
（一）、税制不同风险和政策不熟风险
1.税制不同风险
（1）在我国的税收体系中，有价内税和价外税之分。价内税是由销售方承担税款，税款包含在销售款中并从中扣除，即税款包含在价款之内；而价外税是由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分，即税款在货物的价款之外。在我国的流转税中，营业税是价内税，增值税是价外税。对于取得的增值税收入，需要将含税的销售收入换算为不含税的销售收入。房地产企业一直是缴纳营业税的企业，以前很少有机会接触到增值税，营业税是价内税，且不进行进项税的抵扣，大多数企业高管和财务人员没有价外税的概念。改征增值税后，由于增值税是价外税且允许抵扣进项税额，税制完全不同，这将为房地产企业带来税务风险：
A、由于增值税是价外税，税款不计入企业的收入和成本费用，确认收入和成本费用都要进行价税分离，这将会导致企业收入、成本、费用同时减少，利润如何发生变化变得难以预测，利润预计变得复杂起来。
B、“营改增”之前，由于营业税不存在抵扣进项税额的问题，企业预计税负比较简单，收入总额直接乘以营业税的税率就可以得出结果。改征增值税后，预计增值税的税负不仅要考虑价税分离带来的财务数据的变化，还要考虑企业取得的可以抵扣的进项税额的多少。企业取得的进项税额的多少，不仅取决于上游建筑安装企业和其他行业适用的增值税税率，还要考虑取得增值税专用发票的多少。即使建筑安装行业和其他行业缴纳了增值税，如果不能取得增值税专用发票，或者取得的增值税专用发票不符合规定的要求，照样不能抵扣增值税税率。如果上游企业增值税免税待遇，由于没有免征增值税和不能取得增值税专用发票，也不能抵扣进项税额。企业预计税负时，要综合考虑价税分离、上游企业适用的税率和是否享受免税政策、取得增值税专用发的数量等多种因素，税负预计变得复杂。
（2）政策不熟带来的风险
增值税由国家税务局系统负责征收，是对单位或者个人就其商品流转过程中产生的增值额而征收的一个税种。营业税则是由地方税务局系统负责征收，在国内提供应税劳务以及销售不动产，转让无形资产并取得营业收入的单位和个人征收的税种。增值税与营业税属于流转税种的两大税种，有很多不一样的地方。
征税范围完全相反，互相排斥
营业税的应税资产是有形动产（征增值税）之外的其他资产，即有形不动产和无形资产。营业税的应税劳务是除加工、修理修配（征增值税）之外的所以劳务。对于一种货物或劳务，要么征增值税，要么征营业税，但绝不会即征收增值税又征收营业税，二者互补但不交叉。
征收对象不同
增值税以商品销售额为主要课税对象，税负转嫁程度高。营业税以非商品售售额（应税服务或转让无形资产不动产取得的营业额）为主要课税对象，具有一定直接税的特征，税负相对难于转嫁，但税负最终还是可以转嫁给最终的应税服务或无形资产、不动产的购买者。
与所得税的关系不相同
增值税是价外税，企业销售商品、采购货物时都要作价分离，分离出销项税额和进项税额后计算当期应缴纳的增值税，企业实际缴纳的增值税，不能在企业所得税前直接扣除，不影响利润但会影响企业的现金流；营业税是价内税，可以作为一种经营费用在企业所得税税前直接扣除。
计税方法不一样
增值税中，一般纳税人采用的是购进扣税法，即先根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额，然后再扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，差额就是增值部分应交的增值税额。营业税则采用直接计税法，营业额与适用税率的乘积即为应缴纳的营业税，不允许扣除成本费用中上游企业缴纳的营业税和增值税。这里需要注意的是，营业税为了避免重复征税，对个别情况，如分包的工程、联运业务等，营业额可以减去其他企业的营业额，实行差额交税。
（二）、增值税专用发票管理风险
增值税的凭票抵扣税款制度，赋予了增值税专用发票（以下简称专用发票）在日常税收监管中的特殊地位。国家税务总局为了确保准确抵扣进项税额，避免国家税款流失，制定了严密专用发票管理规定，这些管理规定要比营业税发票严厉得多，也全面得多，企业违反这些规定轻则不能开具专用发票和抵扣进项税额，重则将受到罚款处罚。房地产企业“营改增”之后，专用发票管理带来的税务风险有：
增值税专用发票的管理要求
为加强增值税征收管理，规范增值税专用发票使用行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，制定了《增值税专用发票使用规定》（国税发{2006}156号）文件，提出了多项专用发票的管理要求。
违反增值税专用发票的管理要求应承担的责任
从上述规定可以看出，国家税务总局对专用发票的管理相当严格，企业不按管理要求管理使用专用发票，将承担以下责任：
不能再购领、开具专用发票
企业因会计核算不健全、税收违法行为拒不接受税务机关处理、虚开、私自印制增值税专用发票、未按专用发票开具要求开具专用发票、未按规定保管专用发票和专用设备等情况，违反了增值税专用发票管理使用的有关规定，税务机关可以不再发售给企业专用发票，不允许企业再对外开具专用发票，客户不能再取得进项税额发票抵扣，必然多交增值税。此时就会严重影响企业销售活动的开展，影响货款的收取，正常的经营活动将无法维持。
不能抵扣进项税额
国税发{2006}156号文件规定，用于抵扣增值税进项税额的专用发票应经税务机关认证相符，未经认证或认证不符的专用发票不能抵扣进项税额。企业应按照专用发票的使用规定，利用税控系统开具、认证专用发票，否则就会不能通过认证，未能认证通过的进项税额不能从销项税额重抵扣，就会增加本企业或客户企业的增值税负担。
五、防范和化解税务风险的措施
1、自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，至此，营业税退出历史舞台。企业应清楚本企业应缴纳哪些税种，因为不同的税种有着不同的征税对象，不同的征税对象决定着税种所应有的不同性质。
2、企业必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，同时还要根据当期销售税额的多少，灵活筹划进项税额的抵扣时间，达到平衡各期纳税的目的，尽量避免为企业带来风险。
3、企业应以不含增值税收入为计税依据预交企业所得税，同时，增值税不得税前扣除。
4、房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案：
适用简易计税方法：应按照国家税务总局公告(2016年第18号)公告中第十条、第十一条、第十二条规定缴纳增值税。第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
适用一般计税方法：应按照国家税务总局公告(2016年第18号)公告中第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
参考文献：《房地产企业“营改增”360度指南》； 作者：周长伟 杨继美；出版社：机械工业出版社；出版时间：2016.05.01
财税〔2016〕36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
国家税务总局公告(2016年第18号)公告
国税发{2006}156号文件《国家税务总局关于修订《增值税专用发票使用规定》的通知 》
