提示：我国住房抵押贷款保险问题研究
本文从我国抵押贷款业务同发达国家的差距着手，分析了我国在抵押贷款保险方面存在的问题及其对策，认为要使我国住房抵押款保险切实发挥作用，达到促进住房抵押贷款业务良性发展，推动住房消费的目的，需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力和系统架构。
住房抵押贷款以逐渐成为人们普遍采取的购房方式。
要使我国住房抵押贷款保险切实发挥作用，需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力和系统架构。
一、政府
政府作为市场的监督管理者，应利用国家信用发展住房贷款的保证机制，并通过立法对住房抵押贷款保险提供必要的法律基础，对开办住房抵押贷款保险的商业保险公司给予政策性扶持。
二、银行
银行是抵押贷款保险的受益人之一，同时银行的经营模式又影响着抵押贷款风险的大海以及人们申请抵押贷款的积极性，是抵押贷款保险制度运行中重要的一环。银行应加强对贷款风险的审查，建立和完善房地产信贷经营管理机制和内控制度。
三、保险公司
保险公司担负着住房抵押贷款保险险种开发、营销以及理赔的任务，其活动贯穿整个抵押借款保险业务的全过程。
内 容 摘 要
近来住房抵押贷款保险业务的重要性逐渐为国内务大保险公司所认识，但其业务的发展过程却极为缓慢。本文从我国抵押贷款业务同发达国家的差距着手，分析了我国在抵押贷款保险方面存在的问题及其对策，认为要使我国住房抵押款保险切实发挥作用，达到促进住房抵押贷款业务良性发展，推动住房消费的目的，需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力和系统架构。
我国住房抵押贷款保险问题研究
近来住房抵押贷款保险业务的重要性逐渐为国内务大保险公司所认识，但其业务的发展过程却极为缓慢。本文从我国抵押贷款业务同发达国家的差距着手，分析了我国在抵押贷款保险方面存在的问题及其对策，认为要使我国住房抵押款保险切实发挥作用，达到促进住房抵押贷款业务良性发展，推动住房消费的目的，需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力和系统架构。
安居才能业，拥有自已的住房无疑是人们生活中举足轻重的一项内容。对于大多数家庭而言，购房开支是一笔不小的数目。有一个故事，讲的是中国老太攒了一辈子的钱，在临死前住上了自已的房子；而国老太则住了一辈子的大房子，在临死前还清了贷款。现在，住房抵押贷款对于我们已经不陌生，并逐渐成为人们普遍采取的购房方式。
然而无论对于作为住房抵押贷款债权人的银行，还是作为债务人的购房者，目前的住房抵押贷款制度都有存在着一定的问题，还不成熟、不完善。首先，银行在经营中要权衡风险收益。住房抵押贷款给银行带来的收益是显而易见的。相对于企业废债而造成的不良贷款，由于住房抵押贷款可以通过变卖住房获得赔偿，因而风险较小，被很多银行视为优质资产。但抵押住房作为一种能够长期使用的财产，始终存在抵押物风险。由于自然的或人为的原因，无意或有意地造成不动产抵押物的灭失，将造成抵押住房价值大部分的损失。同时，一旦借款人无法按时还款，银行还要担住房一时难以卖出以及卖房折价损失的风险。所以借款人的还能力和信用也就显得十分重要。在社会信用体系不健全的情况下，银行为了掌握借款人的情况。防范风险所采取的一系列措施，无形中提高了购房者的贷款成本，制约了购房者的借款积极性。在这种情况下、发展住房抵押贷款保险是一种化解住房抵押贷款风险，促进住房抵押贷款热潮的现实选择。
以房地产金融比较发达的国为例，国有两种主要的抵押贷款保险。一种是由联邦政府提供的抵押贷款保险，如邦住宅管理局（fha）和退伍军人管理局（va）。另一种是由私人部门提供的抵押贷款保险，作为对政府保险机构的补充，如国最大的私人抵押保险机构——抵押保证保险公司。住房抵押贷款的类型有两面种：1）抵押物保险，括住宅保险和产权保险。住宅保险是财产保险的一种，当住房因不可抗力发生损毁或灭失时由保险公司给与补偿。产权保险是以抵押物的优先索偿权为保险标的的保险，确保抵押和抵押权人对抵押物进行优先处分的权利。2）借款人风险，包括人寿保险和抵押贷款保证保险抵押贷款保险一方面降低了贷款偿还风险，使银行有条件在利、贷款金额及贷款期限限上给与借款人一定的优惠，使购房者受益。另一方面，在有保险保障的情况下，有助于银行更方便的转让债权，分散贷款风险，使银行的资金运用更为灵活和安全。
目前我国抵押贷款保险机构主要为商业保险公司，缺少合适的保险体制和政府管理机构的扶持，政策性的保险机构尚未建立。从我国抵押贷款保险的品种来看，主要有三种形式：1）房屋财产保险。中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险作了专门规定。该办法第三产业25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险物续。抵押期间，保险单由贷款人保管。”这种保险已随着抵押贷款的推广而普遍推行。2）抵押贷款保险。新推出的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定了个人住房抵押贷款保证保险和房屋财产保险“捆绑”销售，规定抵押贷款人购买财产险时必须同时购买保证保险，期限为整个贷款期限，担保金额为全部贷款，保证一次付清，并且缴纳30%的首付款。3）住房抵押货款寿险。该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险，购房者在办理贷款手续时即购买人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。已有的住房抵押贷款保险品种单一，保险费用较高，付款方式不够灵活，并且实施的城市很少，远远不能满足我国的实际需要。
要使我国住房抵押贷款保险切实发挥作用，达到促进住房抵押贷款业务良性发展，推动住房消费的目的，需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力和系统架构。
一、政府
政府作为市场的监督管理者，应利用国家信用发展住房贷款的保证机制，并通过立法对住房抵押贷款保险提供必要的法律基础，对开办住房抵押贷款保险的商业保险公司给予政策性扶持。
1、住房问题是关系到国计民生的大事，目前房地产市场疲软，贷款人和购房者对经济前景缺乏信心，商品住宅的闲置与居民住房困难的现象并存，长此以往不利于经济的发展和社会的稳定。国家对于住房抵押贷款的担保在一定程度上可以减少风险，增强人民对经济的信心。同时政府住房贷款保险机构既可以直接为借款人提供比普通住房贷款更为优惠的借款条件，也可以为银行提供低利贷款，允许购房者以较低的首付款获得较长期限的住房贷款，从而保障中低收入者的住房需要。当然，对于这部分贷款进行严格的审核，例如规定借款人的收入水平，限制借款金额等，以避免类似于经济适用住房买卖过程中高收入者从中渔利的现象。
2、政府应给予住房保险某些单项优惠，如减免营业税、所得税等，这些优惠措施对于国家整体税收来说影响很小，却能体现对保险公司经营住房抵押贷款保险的政策倾斜。我国加入WTO后，保险业也必将面临国内外保险公司的激烈竞争，应适当扩大保险资金的运用范围，使保险公司根据风险成本利润经最佳的原则自主投放，以多样性的投资提高保险公司的盈利水平和偿付能力。
3、此外，除了目前已将出台的《银行法》、《担保法》、《抵押法》之外，还应从房地产交易。评估、保障等方面建立相应的法规，规范金融秩序，防止房地产抵押贷款欺诈行为，保障债权人的根本利益。
二、银行
银行是抵押贷款保险的受益人之一，同时银行的经营模式又影响着抵押贷款风险的大海以及人们申请抵押贷款的积极性，是抵押贷款保险制度运行中重要的一环。银行应加强对贷款风险的审查，建立和完善房地产信贷经营管理机制和内控制度。
1、增强风险意识，严格履行贷款的审批制度，做到审贷分离，责任落实到人。建立和完善个人信用等级评估制度。对借款人的资信、还款能力进行严格审查。
2、推动住房抵押贷款产品以及还款方式的多样化，以满足人们的不同需要。对于风险较高，首付款较低的借款人可以提高利率；对于资信较好的借款人，适当放宽贷款期限，提高货款额度，降低利率。可将购买保险作为优惠贷款的条件，采取灵活的还款方式鼓励贷款和购买住房保险。
三、保险公司
保险公司担负着住房抵押贷款保险险种开发、营销以及理赔的任务，其活动贯穿整个抵押借款保险业务的全过程。
1、险种的开发
目前的险种不能满足投保人的实际需要，存在着品种单一，需求不旺的问题。保险公司应结合我国国情，致力于开发设计保费更为合理、受投保人欢迎的险种。目前的险种设计主要是维护贷款人的利益，在房屋受损及购房者人身伤害后的补偿行为，转移了银行风险。但作为购房者，要关心的是在因意外而无法还款的情况下，房屋的保全问题。因此除了现有的财险、寿险之外，保险公司应积极发展真正意义上的保证保险。这样明确了权利和义务，可以提高购房者购买保险的积极性。同时开发信用保险，由银行支付保费，当处理抵押房屋仍无法弥补贷款损失时，从保险人那里获得补偿。
2、费率的多样化
费率的高低与风险的大小相匹配，以体现公平的原则。建立风险评估机制，根据风险不同科学厘定费率在保险公司的经营管理中十分重要。目前我国的住房抵押贷款保证保险的费率并没有体现各个投保者自身的风险差异，事实上抵押贷款中高风险和低风险发生的概率肯定不同，如果将两者混淆在一起，收取较高费率，势必增加社会成本，也会影响到购房者的积极性。保险公司在研究人口增长、住房有供给、住房新增供给和其他经济因素，以精确的数理统计方法，厘定出合乎我国实际情况的费率的基础上，应进行市场细分，分别计算不同年龄层、不同收入阶层、不同地区风险发生的概率，区别对待不同投保人，制定相应的保费费率，以体现社会的公平。
3、缴费方式的灵活性
在保费收取上，保险合同名义上规定保费“按年收取，每年结算”，但实际上，购房人必须一次缴清保费。既然是银行提供的“按揭”贷款，那么保费也应相应的分年或逐月交费。此外，目前住房贷款利率每年调整并由国家公布执行，而与此相关的保费却一次缴清，即使保费下调投保人也无法要求保险公司清退已收取的部分保费。其次，在保险金额厘定上投保的额并不是贷款部分，而是房款的全额，购房者在贷款是以交付了首期，而该项保险却将全款（首期加贷款部分）作为投保标的额。再有，房价中的地价部分也作为投保额的一部分，但住房按揭保险所承包的仅是“地上”的房屋部分，土地则是无法赔偿的，那么上保险人为地价投保无疑是令购房者多缴保费，增加了经济负担。保费应采取按年缴交的办法，同时保险费率应该在现有的年千分之五的基础上大大下调。根据实际出险统计经精算后重新厘定。
4、营销手段的完善
目前我国居民的保险意识不强，得过且过多人对保险的意义认识不清，对保险的条款不了解，这更需要保险公司在营销方式方面的改进。在公司内部正确设计直销、代理人、保险经纪人的体系、规模及政策侧重点和制约手段，真正形成规范化的从总公司到基层支公司层层有直销，并以直销为核心外围层层有代理人、经纪人的纵横交叉的营销体系，提高保险营销人员的素质。同时积极开展同银行和房地产销售部门的合作，使抵押贷款保险深入人心。在销售方式创新方面，大胆尝试网络保险，即保险企业利用计算机网络进行保险产品的销售，以快速便捷的方式实现销售，沟通被保险人与保险公司的相互联系，简化投保手续，方便投保人，而且可以通过互联网占领未来市场份额。
5建立完善的风险防范机制
住房抵押贷款保险关系到人们安居乐业，风险防范问题就显得格外重要，否则一旦无法偿付，势必对经济和社会的稳定造成重大的影响。特别是“9.11”事件以来对于风险分散的重要性以被提到了一个更新的高度。因此各保险公司要建立风险储备基金，以应付随时可能发生的各种风险。同时对于金额较大的住房抵押贷款保险利用再保险制度分散风险。
参 考 文 献
提示：《住房抵押贷款证券化》《个人
