内 容 摘 要
一、房地产市场蓬勃发展背后存在的潜在风险
1、房地产发展在部分地区已呈现区域过热的现象
2、房地产供应结构不合理，高档商品房供给量过大，低价商品房供不应求，这种状况在沿海大城市表现得特别突出
3、投机因素开始呈现
4、房地产信贷资产的风险开始显现
二、控制房地产信贷风险的对策与建议
1、要加强房地产贷款发放各流程的调查、审批
2、合理调整结构，实行差别政策
3、采取与市场经济运行相适应的风险预防措施
商业银行房地产信贷的风险防范
随着改革开放的深入进行，我国房地产市场的发展日益蓬勃，近年来呈现出产销两旺的形势。房地产贷款是商业银行贷款发放的主要投向之一，在房地产贷款普遍占银行总贷款15%-20%的情况下，作为商业银行尤其应该对今后若干年房地产市场的走势进行分析，并在此基础上全面把握房地产信贷的风险，将信贷资产的风险降到最小。
一、房地产市场蓬勃发展背后存在的潜在风险
1、房地产发展在部分地区已呈现区域过热的现象。一是部分地区规划和土地供应失控，导致投资增幅过大，土地供应过量，摊子铺得太大，存在潜在的市场风险。据统计，2003年1月至11月，有7个省市房地产开发投资增幅超过35%；有8个省市新开工面积增幅超过40%；个别省市房地产开发新购土地投资同比增长130%.二是空置率上升。房地产的需求已经从跨越式过渡到持续发展阶段，人们住房需求的改变，导致需求的增速减缓。以前的商品房销售率能够达到80%左右，现在销售率有所降低，造成积压。目前，全国空置房面积达到1.2亿平方米，空置率为17%，超过国际空置率10%至15%的警戒线。三是有些地区不能有效调控市场，房地产价格上涨较快。近几年，我国城市土地价格保持持续高增长，去年个别城市一些区位的地价上涨了一倍以上。
2、房地产供应结构不合理，高档商品房供给量过大，低价商品房供不应求，这种状况在沿海大城市表现得特别突出。部分地区不重视经济适用住房建设，导致住房供应结构不合理，空置量增加。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快。有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，超过居民支付能力，造成严重空置。一些大城市经济适用房单位价格虽由政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。房地产结构的不合理，将导致空置率的上升，进而产生恶化循环的连锁反映。
3、投机因素开始呈现。根据经济学原理，投机行为根植于利润丰厚的行业，房地产领域属于这类行业，它最易滋生投机现象。目前看来有两个主要的问题。一是新一轮的“圈地运动”有死灰复燃的趋势。原来是不少地方土地只有几百元/平方米，目前逐步已抄到几千元/每平方米，原来几万元、十几万元一亩，现在涨到几十万元、上百万元一亩。土地在不断的转手中升值，而土地的价值泡沫不断地产生。二是在房地产明显过热的城市，许多贷款买房者的实际目的是通过炒作房地产牟利。炒作房地产的不仅是企业，而且有许多个人，特别是各地都出现了假按揭现象。
4、房地产信贷资产的风险开始显现。房地产市场的发展和商业银行房地产信贷资产的安全是相互作用，相辅相成的。上述三点风险虽然是房地产市场发展的自身问题，但其背后则是商业银行房地产信贷资产风险积聚。而房地产信贷资产风险的爆发也会影响房地产市场的稳定。根据2004年2月，中国人民银行发布了《2003年货币政策执行报告》，披露的对商业银行房地产信贷检查的结果显示，在抽查的1468亿元房地产贷款中，违规金额约为365.5亿元。《2003年货币政策执行报告》中提出“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看，股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重”，人行的上述报告，集中反映了房地产业存在的房地产公司自有资金过少，过于依赖银行融资，将风险转嫁银行的情况。
由此可见，虽然房地产市场的稳定良好发展趋势是主客观多方的要求，但是在繁荣的市场背后，我们也应该看到由于利益的驱动，使发展中的房地产市场产生了不少问题，从而对与其密切相关的商业银行信贷资产的安全造成风险。
二、控制房地产信贷风险的对策与建议
客观的说，在支持房地产企业的同时，房地产市场这几年乃至今后更长一段时间的发展确实为商业银行自身的发展提供了机遇。但在上世纪90年代早、中期房地产泡沫造成的危害还未完全消除，房地产市场在发展过程中又暴露出一定隐患的情况下，商业银行应更清醒地认识到房地产市场目前存在的种种问题，如果任由房地产业已存在的问题继续发展，一旦集中爆发，一是套住企业，二是套住银行，最终风险都会转移到银行，造成巨大的金融风险。因此只有正确应对、有所作为，才能在发展过程中争取双赢。
1、要加强房地产贷款发放各流程的调查、审批。坚决防止银行信贷资金被用于地皮或楼盘投机炒作，而不是真正用于房产开发或房产消费情况出现。在房地产市场发展出现的问题中，以信贷资金被用于炒卖土地或楼盘对银行信贷资金的威胁最大。在这种情况下盈利由开发商享受，而风险全部有由银行承担，银行信贷资金安全大打折扣。因此商业银行必须严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理。各金融机构要谨慎经营房地产贷款，如果选择支持必须进行可行性研究。一般应首先选择实力较强、业绩较好的房地产开发企业和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目发放贷款。如果发放住房开发贷款，则必须严格按照人行《关于规范住房金融业务的通知》的规定审查发放条件，做到风险防范的关口前移。同时要加强贷后检查，严格跟踪和控制贷款用途，按照开发项目工程进度合理掌握分寸贷款的发放，确保资金专款专用，务必防止资金用于土地炒作情况的出现。如企业出现不按用途使用资金等问题，商业银行要及时采取措施收回贷款。而对按揭贷款，商业银行在加大营销力度的同时，也应把好审查关口，要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险杜绝个人或企业利用按揭手段，利用银行资金达到炒卖楼盘、转嫁风险的行为。
2、合理调整结构，实行差别政策。通过对房地产市场的分析,我们可以认为目前房地产市场相对过剩的是以别墅豪宅为代表的高端产品，而中低价商品房，特别是经济适用房还是供不应求的。因此商业银行在信贷投入时应该有所区别。要结合各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力，商业银行自身应对房地产贷款结构进行合理调整。对于别墅和豪华住宅，不管是前期的贷款投入，还是后期的按揭服务，商业银行应该适度，对于一些炒作过度楼盘的投入一定要充分论证其产品销售市场后，方可进行。而可以优先支持适销对路的城镇普通住宅建设项目、城市旧区改造项目、城市经济适用房工程，合理参与写字楼项目，使房地产信贷资金结构实现从高端客户到中、低端客户，从商品房到商务楼，从开发资金、流动资金贷款到按揭贷款的科学分布，避免房地产信贷资金集中于一点，从而使房地产信贷资金形成更能抵御风险的结构。
3、采取与市场经济运行相适应的风险预防措施
(1)、加强对银行贷款风险的监控无论对银行还是对开发商来说，一旦银行再次紧收银根，就会导致开发商申请开发贷款的难度加大，也影响到个人申请住房贷款，甚至会使整个市场受到负面影响。因此，当前应该尽快建立有效的房贷风险监控系统以控制贷款风险。目前，各大银行都加大了对抵押物与信用担保方的核实力度，但仍未解决贷款在后期使用中所面临的风险，如恶意骗取、挪用、故意违约。所以，银行应建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险进行研究，以及资产安排、开发实力等进行彻底评估，同时需要大力发展对银行、开发商都负责的中介机构。
(2)、加快金融创新房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、管理密集型的投资行为。在国际市场中，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行信贷等多种融资方式。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路。住房贷款期限一般都很长，而银行的存款又是短期性的，房贷证券化的实施能有效地解决二者的冲突，还能在一定程度上化解贷款风险，因为其中部分风险会转移到证券投资者身上。因此，最根本的风险防范还在于开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具来分散银行一家独自支撑整个市场的局面，让更多的公民可以有更多的投资渠道参与市场的经营，并获取收益，分散金融的风险。
美国的全部房地产企业的股本资本来源于银行只占1％，总资产高达3727亿美元，美国商业房地产的全部所有权中政府机构只占24％，私人机构占39％，家庭占37％，而美国的商业抵押信贷的持有者中(2001年为16200亿美元)，银行只占43％，不动产基金(信托基金或上市基金)在市场中占有巨大的份额，债券的资本化率也高达90％以上。债券、不动产基金则几乎全部上市成为公民共有的投资，大大减轻了银行的风险，并有效地支持了市场中的消费。同时基金、债券等盈利均高于银行储蓄的利率，成为公民拥有金融资产的主要工具，而不是拥有大量的银行储蓄。
从我国开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差，近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家(境内外上市、买壳及改变业务方向)仅占0.4％；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。因此防范金融风险，首先在于开放金融市场，让更多的民间投资部分替代银行现有风险。
(3)、改革目前的房贷评估系统1993年以来，我国的银行界似乎始终没有解决好与房地产商的开发放贷关系，这与我国银行目前对房地产商开发放贷的评估体系有关。
我国银行目前在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产，但这种方式隐含着巨大的风险。首先，这种评估方式不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警。银行放贷的目的是获得更高的现金收益，因此对放贷风险的评估主要是放贷对象的还贷能力，而目前银行的这种评估体系关注的重点是房地产商的抵押资产或担保资产。银行实际上是放弃了对风险的事前预防，而只是在风险出现之后对风险的一种补救措施。其次，促进了房地产不良资产的产生。目前的这种评估体系由于是对风险的一种补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多，对银行来讲也就是不良资产越多。这造成目前我国银行界一方面要大力处置不良资产，另一方面不良资产却还在不断增加。
对银行来讲，积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。而目前银行的这种评估体系对风险的事前预防存在明显不足。要克服这种局面，必须改变或丰富银行现有的规避风险的评估体系。
对房地产商而言，其还贷能力的强弱主要体现在项目的开发能力上，这也是银行对房地产商放贷的主要风险。项目的开发能力是房地产商综合实力的体现。它既包括项目的市场前景、营销能力、财务能力，也包括项目操作团队的管理能力、运营能力等。这些能力的综合表现决定了房地产商的还贷能力，也决定了银行的放贷风险。因此，如果银行引进房地产项目开发能力评估体系，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，银行的放贷风险才真正可以得到有效规避。
(4).建立合理的识别防范机制建立起商业银行的风险识别和防范机制比一刀切式的“堵”的政策可能更为有效。改革以来，中国的商业银行并没有建立起有效的风险识别、评估、监测和防范技术。从表面上来看，中国商业银行有比较完善的信用风险的评估系统，如信贷审核委员会。但在实践中，信贷委员会常常成了推诿个人责任的理由。管制利率也使得利率机制失去了对借款者的筛选功效，商业银行没有自主进行风险定价的余地，使中国的商业银行在发放贷款时面临着更多的逆向选择。
同时，由于借款者和商业银行两方面的软预算约束，使中国的商业银行在发放贷款时又面临着更为严重的道德风险。因此，为了防范和化解潜在的金融风险，除了当局要加强对宏观金融风险的预警、调控和及早地采取防范和化解措施外，最为根本的还是要深入商业银行、企业等宏观方面的改革，同时建立更为市场化、更高效率的社会主义市场经济的新的金融体制。
综上所述，房地产市场的整体发展趋势是有序向上的，其暴露的问题也是在房地产市场发展过程中特定阶段的问题。因此商业银行只有立足自身，落实风险防范的各项措施，才能在和房地产业相辅相成的发展中，实现信贷资金的安全。
参考文献:
