一、住房商品化和个人消费观念的转变，促进了个人住房贷款业务的发展。
二、当前在拓展个人住房贷款业务中，亟待解决的问题。
内 容 摘 要
为了落实国家重大决策，进一步完善个人住房贷款制度和做好本职工作，本文主要从以下三个方面探讨：一、住房商品化和个人消费观念的转变，促进了个人住房贷款业务的发展；二、当前在拓展个人住房贷款业务中亟待解决的问题，包括1、贷款条件高，手续繁杂，2、国民消费观念还未彻底改变，3、申请个人住房公积金贷款难，4、办理个人住房相关费用太高，5、防范个别开发商的道德风险，6、现行的一些相关法律法规对个人住房贷款业务发展的影响；三、探讨进一步拓展个人住房贷款业务的对策，包括1、简化、简便贷款手续，减少部门牵制，2、完善个人住房贷款保险体制，3、建立健全社会个人信用制度。
发展个人住房贷款存在问题及对策探讨
人在世间生存的最基本条件就是衣、食、住、行，其中，住房条件的改善，已成为我国居民当前最重要的问题。由于我国长期实行计划经济，在解决居民住房问题上，同样受到计划经济的制约。国家虽然每年投入大量的资金建房，但城镇居民住房问题并没有得到缓解。又由于体制的原因，住房分配的不正之风已成为严重的社会问题，居民“住房难”的问题迫切要求城镇住房制度实行全面改革。一九八0年，邓小平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人购房的改革，为我国住房制度翻开了新的篇章。城镇住房制度改革的根本目的，是建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化和社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
一、住房商品化和个人消费观念的转变，促进了个人住房贷款业务的发展。
自一九九二年全国全面展开城镇住房制度改革以来，住房商品化的进程不断加快，国家从改革住房分配制度入手，将住房分配从实物分配逐步向货币分配转化。到九七年住房全产权化后，居民的住房，只有通过向房地产业市场购买才能取得住房的所有权和使用权，这就为房地产产业提供了广阔的购买力市场，使住房这个大商品进入了消费品市场，为逐步改善居民住房条件，实现住房资金投入和产出的良性循环，走出了一条既有利于解决城镇居民住房难的问题，又能促进房地产业、建筑业和建材行业发展的新路子。
随着改革开放步伐的加快和国民经济突飞猛进的发展，个人经济收入的不断增加，生活水平逐步得到提高，个人消费观念逐步得到改变。在国家实行住宅商品化的前提下，必然带来城镇居民消费结构的变化，居民对住宅条件不再是简单的、最低的栖身要求，追求的是宽敞、舒适、功能齐全、环境适中的中高档住宅。但是，目前广大城镇居民的收入不高，要靠工薪收入的短期积蓄购买一套住宅是不可能的。如在本地购买一套地理位置适中、环境相对较好的130平方米的中档住宅，按每平方米售价1100元计算，购房总价为143000元，要一次性付清购房款是一般职工和普通居民无法承受的。这就必然要求给予相关的金融配套服务。
银行开办个人住房贷款业务，经历了一个从不认识到认识，不理解到逐步理解的过程。银行涉足住房贷款业务，也是在邓小平同志改革开放理论的指引下，在住房制度改革的推动下，才逐步产生而发展起来的，八四年，中国工商银行四川省分行曾制定过《城市个人住房贷款试行办法》，但因外部环境因素及其相关措施不配套，住房制度改革也未启动，此项业务未能正式开展起来。九七年，中国人民银行总行颁发了《个人住房担保贷款管理试行办法》。虽然当时仅限于在实施国家安居工程的城市办理，办法中对贷款对象、贷款范围、贷款其他相关条件作了许多限制，但起到了银行开办个人住房贷款业务里程碑的作用。九八年五月，中国人民银行总行颁发了《个人住房贷款管理办法》，规定凡国有商业银行均可办理个人住房贷款业务，为国有商业银行规范个人住房贷款管理指明了方向。各国有商业银行纷纷制定各自的实施细则和贷后管理办法，形成了一套较完整的管理系统。从贷款条件、提供资料到核算流程，都作了详细的规定，并推出了较多的个人住房贷款品种。主要有：个人住房抵押贷款、个人住房按揭贷款、个人商用房贷款、个人住房加按揭贷款、个人住房转按揭贷款等。
二、当前在拓展个人住房贷款业务中，亟待解决的问题。
（一）贷款条件高，手续繁杂。由于我国商业银行是由原国有专业银行转化而来，因为种种原因，造成各国有商业银行的资产结构严重不合理，大量的不良贷款产生，加之法制处于不断完善中，现实生活中的地方保护意识和片面强调稳定，银行本应受到法律保护的正当利益难以得到合法的保护，因此，银行把防范贷款新的风险摆在了重要的位置，在办理个人住房贷款业务时，从贷款申请、审查、审批到贷款的发放程序上，严加防范，层层设防。银行要审查借款人提供的身份证原件（已婚的要提供其配偶的身份证和结婚证）、稳定的收入证明、购房合同、首期缴款凭证、抵押物评估报告等资料。符合贷款条件后，借款人还需购买房屋保险，办理公证和抵押登记手续，才能取得贷款。这要涉及多个部门，有借款人工作单位（或街道居委会或工商、税务部门）、房地产开发商、房地产评估部门、房地产产权登记机关、公证处、保险公司等。
（二）国民消费观念还未彻底改变。中国从古至今治家的传统是养儿防老，积谷防饥，最忌讳寅吃卯粮。饱经沧桑的千千万万中国普通老百姓的持家之道，是有多少钱办多少事，从来都是量入为出。在我国经济进入一个高速发展时期，个人收入不断增加，老百姓逐步富裕起来的情况下，居民中的大多数，还不习惯和不愿意负债消费。某银行个人住房消费贷款咨询台前有一位咨询者，在基本弄清个人住房贷款是怎么回事后说，我愿意用昨天的钱圆今天的梦。这个观点，完全与银行开展个人住房贷款业务背道而驰。而银行推销个人住房贷款的出发点就是“用明天的钱圆今天的梦”。负债意识淡薄是中国老百姓的通病。记得有一则故事：一位美国老太太看着自己的房屋，感叹到，“我总算还清银行的贷款了”；而中国老太太看着这幢房屋也感叹到，“我总算存够钱，能拥有这样一套房屋了”。从这则故事中可以看出我国与国外同层次的居民在消费观念上的不同了。其次，信用消费需要消费者有稳定的预期收入，才能形成现实的购买力。我国目前正处于改革的关键时刻，人人都有危机感，预期收入不稳定，借款买房更让人心里不踏实，房价与国民人均收入差距大，即使向银行贷款购房，也难以承受每月较高的本息还款额。如果向银行借款后，借款人一旦经济收入发生入不敷出的变化，就难以偿还银行的贷款本息，带来的后果是经济官司，如无力偿还贷款本息，抵押的住房就归银行所有。所以，经济收入没有十分把握的消费者，是不愿意负债来改善住房条件的。
（三）难以提供有效的担保。银行贷款要求借款人必须提供足额、合法、有效的抵押或担保。广大普通城镇居民，经过多年的积蓄，筹集到一些资金，有了购房的打算，有了举债的想法，衡量自身的条件，与银行要求有一定的距离，一般靠工薪收入维持生计的职工，要提供足额、有效的抵押品是十分困难的。本来，借款人可以通过用所购住房作抵押，但在操作程序上又出现了前后不相衔接的现象。借款人向银行申请贷款在前，买房成交在后，往往房地产开发商在购房者未交清房款前是不愿意为购房者办理房屋产权手续的。如果提供保证，银行要求保证单位不少于贷款额15%的保证金作保证，并存入银行指定的帐户，在借款人贷款本息未还清前，保证人所提供的保证金不能动用。银行为此推出了“个人住房按揭贷款”，对不能提供足额有效抵押或担保的城镇居民来讲，是一种较理想的选择，同时，对房地产开发商推销自己的商品也是一种极好的促销手段。但是，房地产开发商要与银行建立“按揭”贷款关系，银行规定条件高。银行要对开发商的信用等级、资质、业绩、经济实力、偿债能力等方面进行综合考评，达不到银行规定条件的，则不予受理。以我市为例，房地产开发受自然环境和经济条件的影响，企业规模不大，开发量小，多数房地产开发企业发展较缓慢，所以，无论从资质、业绩和经济实力等方面与经济发达地区和大中城市的房地产开发企业是不能相提并论的，故绝大多数开发企业难以达到银行的标准，使银行开展“按揭”贷款业务受到限制。借款人能提供抵押的范围同样受到限制，出现了申请贷款难的现象。
（四）申请个人住房公积金贷款难。九四年，国务院出台了关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设等一系列改革措施。当年，国务院住房制度改革领导小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，在全国范围内全面推行住房公积金制度。住房公积金实行“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则。它是一种长期住房储金。在职工工作期间，职工个人和所在单位均应按职工个人工资总额的一定比例逐月缴纳，且全部归职工个人所有。它的用途主要是用于职工购买、建造自住住房以及自住住房的大修理支出。实行住房公积金制度，使住房分配体制得到转变。它有利于住房资金的积累、周转与政策性住房贷款制度的建立，有利于提高职工购、建房的能力。在此以后，国务院房改领导小组、财政部和中国人民银行等部门相继对住房公积金贷款对象、期限、利率等方面作了进一步明确的规定。凡按规定缴纳住房公积金的职工购、建房，均可申请个人住房公积金贷款。但是，真正能获得贷款的职工很少，主要是因为：一是住房公积金的积累少。我国实行住房公积金制度起步较晚。九二年在行政事业单位推行，到九七年才全面推开。而国家向职工出售全产权住房时，职工又提取存储的住房公积金用于购买房改房，故住房公积金基本已所剩无几，远远不能满足职工日益增长的购建房需要。二是计算贷款额复杂。按《个人住房贷款管理办法》规定，住房公积金贷款额最高不超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金的两倍。对大部分住房公积金制度不健全的城市，无法按此计算贷款额。三是手续繁杂。除银行规定的个人住房贷款条件外，还必须由住房公积金管理部门出具同意贷款的证明。根据中国工商银行泸州市分行办理此项业务以来，只受理过职工购买公有住房而由单位统一代理职工申请的个人住房公积金贷款，还从未发放过由个人申请的个人公积金住房贷款。
（五）办理个人住房贷款的相关费用太高。目前，居民办理个人住房贷款须事先交纳房地产评估费、抵押物登记费、公证费、住房保险等。如果申请10万元的贷款，居民在贷款前就要支出2000—3000元的费用，而银行方面一笔五年期10万元贷款的全部利息收入（不考虑提前还款因素）为 元，除去资金利息、税金、人员工资、折旧等费用，已所剩无几，与收取中介费、保险费等机构的收益比较，银行承担贷款风险，收益还很低，不利于银行发展个人住房贷款业务。
三、探讨进一步拓展个人住房贷款业务的对策。
（一）简便贷款手续，减少部门牵制，便于居民贷款购房。个人住房贷款作为银行消费贷款中涉及面最广、贷款额最大的品种，是国家扩大内需，拉动经济增长，鼓励个人消费的结果。国家应出台相应的配套管理政策，住房分配货币化应按市场规律办事，避免不必要的行政干预。从宏观政策上，大力支持个人住房贷款的发展，使相关各部门各施其职。银行可实行“一条龙”服务，即银行、房地产开发商、房屋产权登记部门、国土部门、公证处、保险公司等相关部门联合办公，缩短办理时间和简便手续，为个人住房贷款的长足发展铺平道路。
（二）完善个人住房贷款保险体制，保证个人住房贷款业务的顺利开展。由于个人住房贷款利率较低，期限较长，银行所承担的风险较大，从外部环境上降低银行风险，是促进银行开展个人住房抵押贷款业务不可缺少的配套工作。首先，要促使保险公司扩大业务范围，增强对住房抵押贷款的保险力度。如北京华泰保险公司推出了“商品房抵押贷款保证保险”。其次，银行可协助保险公司办理财产保险、保证保险、信用保险三部分组成的购房保险，使双方都得利。
（三）建立、健全全社会的个人信用制度。国家应推行“一人一卡”的信用制度，即每个公民只拥有一张信用卡，并将一些个人信息记载在上面，如个人的收入情况、负债情况等。银行在审查借款人贷款资格时，只需查阅此卡即可比较全面地了解借款人的收支情况及资信状况，有效降低银行贷款风险。同时，要坚决制止将个人住房贷款用于其他投资。
综上所述，探讨发展个人住房贷款存在问题及对策，有助于银行参与进入“WTO”的国际金融竞争，有助于银行参与西部大开发，并为其提供完善的金融配套服务。
参 考 文 献
1、 国务院《关于深化城镇住房制度的决定》
2、 中国人民银行《个人住房贷款管理办法》
3、 中国工商银行四川省分行《个人住房担保打开实施细则》
4、 《建立住房公积金制度的暂行规定》
