内容摘要………………………………………………………………2
一、我国住宅金融产生和发展的历史沿革 ………………………………3
二、大力发展我国住宅金融的必要性和可行性 …………………………3
三、我国住宅金融发展的现状及难点分析 ………………………………3
四、防范和化解住宅金融风险的策略和措施 ……………………………4
参考文献 ………………………………………………………………6
内 容 摘 要
我国住宅金融风险产生的内在原因是资金运行的特殊性、信息不对称等，引发住宅金融风险的因素包括财务风险、信用风险、利率风险和政策风险等。防范住宅金融风险可以通过建立住宅金融监控指标体系、开发专门的抵押贷款风险评估与控制系统、发展我国的抵押贷款二级市场、建立专门的违约抵押物和中介机构以及构建我国住宅抵押贷款担保系统等手段来完成。
关键词： 住宅金融；风险原因；风险防范；住宅体制改革 住宅金融 构建思路 融资模式 金融业
我国住宅金融问题研究
我国住宅金融问题研究从1998年下半年起，我国已全面改革住宅分配制度:停止福利分房、实行货币分配，逐步推进住宅商品化，建立适应我国社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住宅新制度，加快住宅建设，促使住宅业成为新的经济增长点。将原来的福利化分房改为货币化分房制度，这项重大改革，标志着计划经济体制下最大的一项个人消费福利制度被取消，我国住宅制度开始步人市场化时期。我国住宅市场矛盾的焦点在于居民购买力和住宅价格之间的差距，要使住宅消费真正成为可能，必须有金融业的参与和支持，而住宅金融市场是住宅市场的重要组成部分，是解决这一矛盾的有效途径，并且对住宅供需双方起着不可替代的作用。住宅金融既可以作用于开发商，也可以作用于居民，从而使住宅资金循环周转，促进住宅建设和住宅消费稳步发展。住宅金融是金融业中一个非常重要的组成部分，也是下个世纪我国最有发展前途的金融领域，其上升空间十分巨大。然而，目前我国的住宅金融业务并不十分理想，无论是规模还是质量，都存在不少问题。因此，如何大力发展住宅金融，为培育新的经济增长和消费热点提供金融支持已成为我国待解决的重要课题。
一、发展我国住宅金融的必要性和可行性
住宅金融是专业性很强的金融服务项目，有着其自身独特的运行规律，需要处理好一系列关系和矛盾，若处理不妥，便会爆发严重的金融震荡。随着我国住房制度改革的深化和住宅金融的进一步发展，住宅金融风险也与日俱增。现阶段，
我国住宅金融主要业务就是住宅抵押贷款。因此，分析和研究住宅抵押贷款的风险情况和程度，就可以对我国的住宅金融风险做到一目了然，化解和解决住宅抵押贷款风险。
我们知道，住宅金融一般采用住宅抵押的方式，住房按揭还在一级抵押的基础上进行二级担保，所以从一定意义上说，住宅金融被公认为安全性较高的信贷业务，国际研究表明，按揭贷款的违约率一低于2‰ 。但是，由于住宅金融与其他金融工具运行有着本质的区别，存在着专业性与区域性的特点，使得住宅金融的风险具有长期的累积性，一旦发生质变，就将发生大规模的金融风暴。住宅金融风险产生的内在原因主要包括以下几个方面：
1．资金运行的特殊性。住房信贷资金运行有着自身鲜明的特征，需要协调好资金来源量小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中以及资金来源的短与资金投放的长期性之间的矛盾。
2．自我约束的有限性。金融业的自有资金只占总资产很小的一部分，且往往是委托代理式的经营管理，因此，其错误的决策、操作招致的自身损失较小，而有时却会带来可观的收益。这种盈亏不对称使得金融业自我约束有限，倾向于作一些风险较高、同时收益也较高的融资决策，有的甚至不惜从事不正当或违规、违法交易，从而导致金融风险。房地产业就常是这样的融资对象。
3．信息的不对称性。即相对于资金投放者，资金使用人对投资的项目风险拥有更多的信息，且融资者不易作充分的事前筛选和事中监督。房地产业经营周期长，技术要求较高，且市场多变，更加重了信息不对称，从而使金融风险加大。
二、我国住宅金融发展面临的风险分析
上述分析说明了一般意义上住宅金融中所存在的内在不稳定因素和安全隐患，那么，引起我国住宅金融风险的隐患源自何处?造成住宅金融风险的因素有哪些?
1．财务风险。在分析财务风险之前，先说明两个与财务风险紧密相关的概念，即杠杆原理和财务杠杆效应。杠杆原理其实就是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。尤其住宅金融，由于房屋价值量大，在住宅购买过程中人们多利用银行等金融机构的这一杠杆作用。而财务杠杆效应正是运用了杠杆原理，通过负债投资于住宅产业，与住宅产业所产生的预期收益比较而言，其融资成本较低，也就是反映了负债率与权益资本的收益成本正比例的关系。当然，财务杠杆是一柄“双刃剑”：它在提高预期投资收益率的同时，也增加了投资的风险。
2．信用风险。在银行经营的业务里，信用风险来自于信息不对称。所谓信息不对称是指这样一种情形：借款人清楚地知道自己的情况，而贷款人却只能凭借借款人提供的报表、材料，以及贷款人通过各种手段对借款人进行调查所了解到的情况，因此，就双方正在谈判的一笔贷款来讲，借款人比贷款人更了解这笔款潜在的违约可能性。这种信息不对称的状况可以通过借款人的诚实行为与贷款人的调查努力获得改善，但是不可能根本消除。
3．利率风险。可以说，银行除了信用风险之外，面临的最大挑战就是利率风险。因为贷款的利息净收入是银行最重要的收入来源，利率变化会引起利息净收入发生变化。同时，利率变化也会使银行资产负债的市场价格发生变化。利率变化既影响银行的资产负债，也影响银行的收入和支出。另一方面，利率是由市场资金供求和中央银行政策决定的，任何一家银行都不能决定利率的水平和确定利率，只能对利率的走势作出预测，并采取相应的措施以保证银行盈利。当利率发生变化时，银行至少面临两种主要的利率风险，即价格风险和再投资风险。当市场利率上升，银行投资的债券和固定利率贷款的市场价格下降，会造成资本亏损，亦即银行面临价格风险；市场利率下降，迫使银行再投资于较低收益的贷款、债券和其他资本，迫使未来的预期收益下降，因而面临再投资风险。同理，住宅抵押贷款业务也是如此，利率风险对住宅抵押贷款的影响也是巨大的。放入国民经济整体的大环境中，住宅抵押贷款的利率是随国民经济的变动而变化的，经济膨胀时利率上升，经济紧缩时利率下降。
4．政策风险。我国住房制度改革是渐进的，住房货币化也将是一个渐进的过程，在这一过程中，国家财政仍然是国民收入分配的重要环节。中国的特殊政策环境使住宅金融承受多重政策风险。主要包括：住房金融承担了国家财政部分分配职能；住宅产业政策长期目标的短期化；住房福利政策的金融化操作尚未形成；政策上未能建立有效的住房金融风险规避机制。
三、防范和化解住宅金融风险的策略和措施
1．财务风险防范——建立住宅金融的监控指标体系。住宅的金融监控不同于一般的金融调控，它更着重于住宅市场的运行态势。由中国房地产协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团联合开发与实施的“中国房地产指数系统”，在反映房地产市场态势和变化轨迹方面别具特色，但该系统缺乏与房地产所赖以生存和发展的基础— — 金融市场的关联分析。从这个意义上讲，它无法承担央行执行监控的依据和职能。要对我国的房地产市场实施金融调控，就必须建立一个以住宅价格指数(包括买卖价格和租金价格)与交易量指数为核心，全面反映各种影响房地产市场供给与需求的因素的住宅金融指数监测系统。
2．开发专门的抵押贷款风险评估与控制系统。抵押贷款风险管理实际上就是一个贷款决策的问题，而决策的前提与依据是信息。无论是制定长期的贷款政策，还是执行具体的贷款方案，都依赖于信息。以计算机为基础的管理信息系统将在银行贷款业务的推广和定量分析向精确定量分析的转变中发挥重要作用。谁能率先着手于这方面的建设，谁就有可能获得贷款市场的竞争优势。据了解，目前对于房地产企业的贷款风险管理系统各商业银行都有，但对于个人的住宅抵押贷款风险管理系统的开发和运用在国内却是空白。
3．建立和发展我国的抵押贷款二级市场。目前，住宅建设在整个国民经济中的重要地位和巨大发展潜力已经被认识与肯定。住宅业的持续和有序发展，不仅需要政策的保障和市场供求的均衡协调，更需要产业资金的良性循环。许多理论界和业内人士从解决抵押贷款的安全性和资产流动性等问题的角度出发，提出建立住宅抵押贷款二级市场、发展房地产证券化的建议。笔者认为，这样做确实符合发展趋势，但不可忽视的一点是住宅抵押二级市场本身有着丰富的内涵与表现形式，并且其功能的发挥还有一个不断完善、整合的过程，当前在我国马上实行证券化的条件并不成熟。因为现行的房地产、金融法规还不健全，同时评估、会计审核、税收等制度也不太完善。但我国可以在一些住宅市场发展相对比较发达和完善的城市和区域进行试点；同时积极创造条件，有步骤、分阶段地建立起全国范围统一的住宅抵押贷款二级市场。
4．建立专门的违约抵押物和中介机构。由于我国目前住宅二级市场欠发达，相关保障银行权益的法律制度不够完善等诸多原因，使银行在处理抵押物时交易成本很高，从而造成对银行债权的损害。因此无论是基于现实的需要，还是从
我国住宅金融市场长远发展的角度考虑，我们认为有必要成立专门的抵押物处理中介机构，该中介机构接受银行的委托，通过对抵押物进行各种市场和财务分析来决定采用不同的处理方式。
5．依据我国具体国情，积极构建我国住宅抵押贷款担保系统。构造我国住宅抵押贷款担保系统，应主要从两方面人手。一方面，针对中低收入家庭，以及符合某些特殊条件的家庭，采取政府担保的方式；另一方面，我们主张以资质高、实力强的金融集团，如国有大型商业银行、保险公司为依托，组建专业化、企业化的个人住宅抵押贷款担保公司。公司按照平等、自愿的原则吸收符合一定条件的个人会员，会员按照合约定期向公司交纳住宅抵押贷款担保基金，基金按照合约定期向公司交纳住宅抵押贷款担保基金，基金由公司集中使用，科学管理，稳健经管，积极为会员办理个人住宅抵押贷款担保业务。个人住宅抵押贷款担保公司应按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的现代企业制度组建，利用担保业务中的时间差，将筹措的资金再投资于共同基金、债券及其他流动性、收益性较好、风险较小的项目，稳健经营，获取利润，不断增强自身的实力和信誉。当然，也可以建立国家级信用机构，由政府组建按揭贷款及保险机构，以国家信用作保，其安全系数是其他商业机构所不能比拟的。
参 考 文 献
[1]屈冠银．电子商务物流管理[M]．北京：机械工业出版社，2003．
[2](日)花房陵．物流构造[M]．北京：文汇出版社，2002．
[3](美)德博拉·L·贝尔斯．电子商务物流与实施[M]．北京：机械工业出版社，2002．
[4]赵新华．商业银行居民住宅抵押贷款风险控制研究[J]．中国房地产研究，2001，(1)
