一、房地产泡沫产生的原因
1、土地资源的稀缺和非适度供应
2、政府经济适应住房供给断链
3、非理性的价值预期
4、投机性需求
5、利益集团的左右
6、银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性
7、国际“热钱”进入
二、房地产泡沫对金融业的影响
1、从房地产开发信贷方面分析
2、从房地产消费信贷方面分析
3、金融纪律弱化
4、房地产泡沫极易导致金融危机
三、对房地产市场泡沫的预防对策
1、把好信贷源头关口
2、认真落实好经济适用房政策
3、强化土地资源管理
4、调整住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费
5、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系
内 容 摘 要
近年来，由于土地资源的稀缺和非适度供应、政府经济适应住房供给断链、非理性的价值预期、投机性需求等原因，房地产价格持续高涨，屡创历史新高。房地产的虚高对经济结构带来了巨大的影响，文章中简析房地产泡沫产生原因及对金融产业的影响和几项基本的预防房地产市场泡沫的对策。
浅析房地产泡沫对金融业的影响及预防对策
几年来,房地产价格的一路飙升大家有目共睹，正常的房地产价格上涨乃经济发展使然，加上中国城市化进程加快，人口基数大等因素都会催生房地产价格上涨。然非理性的虚涨就会产生泡沫，从而影响国家金融安全与经济发展。本文试从房地产泡沫产生的原因，对金融业产生的影响及预防对策作一浅析。
房地产泡沫产生的原因
房地产泡沫的生的原因是多方面的。既有国际国内经济发展的大气候因素，也有政府、消费者层面、心理预期等多种因素。
1、土地资源的稀缺和非适度供应。房地产泡沫实质上是地产泡沫。人们投机炒作的是房产下面的土地的稀缺性和地段的差异及其可以带来的投机性差价。土地批租制度使地方政府具有操控土地的市场和土地价格的利益。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。垄断结构的市场造成土地供应量不足或不对路。首先，土地储备中心垄断供给的土地可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合。其次，有的城市政府实施“非饱和适度供应，保持卖方市场”供地政策。结果导致稀缺的土地资源的供不应求。历来地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的的关键性因素。垄断结构的市场与竞价拍卖制度不相匹配。
2、政府经济适应住房供给断链。目前我国的住宅市场特别突出的核心问题是政府经济适用房政策不到位。政府要求企业生产经济适用房的利润大大低于产业平均利润，房地产企业为了自身利益必然与政府展开博弈，采取有利于自已的对策和产品策略。由于监管机构与被监管企业之间的信息不对称、监管机构被利益集团俘虏以及政府的管制办法不到位等问题，导致政府在经济适用房建设的博弈中成为输家。结果政府提供补贴，广大中低收入居民买不到支付得起的住房，房地产商从中盈利，造成政策失效。
3、非理性的价值预期。在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者受经济环境趋好的感染，产生乐观的心理预期，对未来的投资收益做出过高估计，投资意愿大增，导致了投资的过度增长，进一步推动了扩张；而一旦经济事实与预期状况发生背离，投资者的心理则转向悲观预期，投资意愿锐减，反而加速 经济“向下摆动”的趋势，也加大了房地产经济周期波动的幅度。
4、投机性需求。在房地产经济泡沫的产生过程中，往往存在着大量的投机性需求，它对房地产经济泡沫的膨胀起着推波助澜的作用。同时，投机性需求有着明显的“扎堆效应”，即投资者的决策总会受到周围投资者决策的影响。已经进入的投机性需求者的决策往往对握币在手的潜在投资者有心理暗示的作用。如果前期投资者赚钱，就会造成一拥而上的“扎堆效应”，这在房地产过程中尤为明显，大量的存在“炒房族”就是明显例证。
5、利益集团的左右。一些有良知的人，呼吁政府采取有力措施抑制、打击投机行为、挤压泡沫，社会上各种利益团体似乎是“异口同声”地预言房价会继续走高、“同心同德”地推动房价攀升。按理说，购房户人数不在少数，可以对房价说“不”，但现实表现却很少能听到公众的声音，他们却为何成了“弱势群体”、对房价没有发言权了呢？且让我们仔细分析其中的原由。
首先，地方政府并不希望房价下跌，房价一旦下落，地方经济支柱产业就会消失，地方财政收入就会减少，地方政府官员短期业绩表现也就没有合适的工具。
其次，房地产开发商不希望房价下跌。已经虚高的房价似乎不能接受下跌，因为根据购房者“买涨不买跌”的原理，房价一旦下降就会马上让市场形成房价继续下跌的预期，购房户就会持币观望，造成实际成交量急剧萎缩，开发商新开楼盘就会卖不现去，使得开发商既不能获得预期高额利润，也可能使部分开发商亏本，甚至破产，因为房产猛涨的预期使 得部分开发商成本很高，经不起房价下跌的现实。同时，成交量萎缩，新楼盘不能及时开盘，造成大多数房产开发商资金链断裂，在中央宏观调控，严控房地产信贷的大背景下，部分房产企业将会面临破产。
第三，银行不希望房价下跌。房价一旦下跌，银行早几年疯狂贷款给房地产商与民众住房消费信贷的优质资产就会成了泡影。这几年国有银行不断下降的不良贷款又可能在房价下跌后加重，而且如果房价下跌真的发生了，不仅会给银行造成危机也可能给整个社会经济带来大灾难，这是政府，社会和银行都不愿看到的。
第四，已购买户不希望房价下跌。已购房户可分为两类：一类是炒房者，对他们而言，房价一旦下跌，哪里还有进一步炒作的空间，更严重的是，他们纸上财富就会缩水。第二类是购房消费者，因过去购房的70—80%都是银行贷款。一旦下跌也将有一大批已购房户拥有银行负资产，这种可怕预期使得他们没人希望房价大跌。
6、银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下隐患。
7、国际“热钱”进入。造成国际“热钱”进入房地产的深层原因有两个：分别是利率因素——全球利率跟随美元走低；汇率因素——国际上普遍形成的人民币升值预期。自2000年美国经济出现衰退以来，为了刺激经济增长，美联储连续13次减息，使得美元处在一个超低的利息水平。由于美元的世界货币作用，带动全球利率走低，其结果促成了全球房地产市场的泡沫化。当美国股市泡沫崩溃之后，超低利率政府促使国际游资一方面寻求避险场所，另一方面寻找新的获利场所。众所周知，房地产是最具有“避险资产”特征的商品，因此，房地产市场遂成为股市泡沫崩溃之后国际游资最为青睐的理想投资场所，从而刺激房地产价格上升。
二、房地产泡沫对金融业的影响
房地产泡沫使金融业正常发展面临巨大风险，近几年来，国内房地产业造就了一批又一批的百万富翁。中国福布斯排行榜前100位中60%的人经营房地产或相关行业。房地产业成为了暴利的行业之一；同时房地产泡沫是造成国内银行系统性风险最大威胁的地方。一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，空置率为10~20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。中国的商品房空置率已超过26%，积压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产的第一位。房地产市场出现泡沫不言而喻。
1、从房地产开发信贷方面分析：房地产是一种投入大、价值高的资产，其投资离不开金融的支持。由于我国房地产开发企业负债率高达76%，在银行对房地产开发贷款控制比较严的情况下，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款的方式来融通资金。因此，如果将房地产开发企业自筹资金（主要包括居民购房的消费贷款）和流动性资金来源及增幅考虑在内，我们可以发现每年上千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。
2、从房地产消费信贷方面分析：将抵押信贷机制引住宅市场，对于中国银行业来说无疑是一重大突破，它意味着银行经营理念和行为正逐步从重投资、重生产向重消费转变，但同时那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利结果的借款人常常获得贷款，从而给银行带来信用风险。近几年，我国房地产持续升温，财富的诱惑及个人住房抵押贷款利率持续走低，吸引诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资，用于出租经营。一套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。这表明伴随着金融自由化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。
3、金融纪律弱化。在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾，盲目推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模对“四证”不齐的项目发放开发贷款，违背监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款。在个人住房抵押贷款发放中，一些分行盲目竞争，擅自降低首付比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都会加大房地产信贷的风险。
4、房地产泡沫极易导致金融危机。通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际贷币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。中央政府将是房地产泡沫破裂的最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房都从银行融资，60%以上的房地产投资金额来源于商业银行。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。由于四大商业银行为国家所有，银行买单事实上也就是国家即中央政府买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩、消费下降、投资乏力等一系列后续问题，如日本1990年房地产泡沫破裂导致的后遗症到都没有完全消除，教训是非常深刻的。
三、对房地产市场泡沫的预防对策
为防止房地产市场的泡沫导致金融危机，应从政府、银行层面，从宏观上多管齐下，才能产出预期的效果。
1、把好信贷源头关口。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”。二要强化人个住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。
2、认真落实好经济适用房政策。国家为抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是能过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。现在，国家要举经济适用房大旗，如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
3、强化土地资源管理。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
4、调整住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。最近，国家出台了一系列限制投机的房地产消费的税收政策，有效地制止和化解了一部分非理性炒楼行为，今后应进一步研究和调整房地产税收政策，继续加大力度制止房地产市场消费环节的不合理的投机模式，理顺商品住宅的价格构成。
5、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
参 考 文 献
1、周京奎，《金融支持过度与房地产泡沫——理论与实践验证研究》，北京大学出版社，2005年
2、国家信息中心中国经济信息网，《中国行业发展报告：房地产业》，中国经济出版社，2005年
3、杨继瑞等，《房地产新政、现状、展望及思考》，西南财经大学出版社，2005年
4、谢经荣、朱勇、曲波、周健、朱海洪、丰雷，《地产泡沫与金融危机——国际经验及其借鉴》，经济管理出版社，2002年
5、李剑阁主编，《中国房改：现状与前景》，2007年。
